Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 7 janvier 2025

N° RG 24/00714 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GNEB





Minute : JCP


























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[H] [L]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

 réputée contradictoire

 DU 07 Janvier 2025 


DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT 
dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE, 
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

représentée par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 



D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [L]
demeurant 3 Rue des Erriaux - Logt n°3 - 28190 GEORGES SUR EURE
non comparant, ni représenté



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de : [G] [B], greffier stagiaire lors des débats


DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 07 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *


 

 

















EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 22 octobre 2023, la SA EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [L] un local à usage d’habitation situé au 3 rue des Erriaux logement n°3 28190 SAINT-GEORGES-SUR-EURE, pour un loyer mensuel d’un montant de 275,02 € et provision sur charges d’un montant de 27 €. Le dépôt de garantie était de 275€.

Monsieur [H] [L] n’ayant pas remis l’attestation d’assurances relative au logement, la SA EURE ET LOIR HABITAT a fait signifier le 26 mars 2024 un commandement de produire ladite attestation visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par ailleurs, des loyers étant demeurés impayés, La SA EURE ET LOIR HABITAT a également fait délivrer à Monsieur [H] [L] le 19 septembre 2024, une sommation de payer de payer la somme de 444,79€. 

La SA EURE ET LOIR HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection su Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour demander sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de voir concilier les parties et à défaut ;
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; 
- d'ordonner l’expulsion immédiate des lieux de Monsieur [H] [L] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que la séquestration des meubles; 
- d'autoriser la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; 
- de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :
- au montant des loyers et charges dus à la date de l’audience avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, 
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges actualisé jusqu'au jour de la libération effective du logement,
- d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens comprenant notamment le coût du commandement et de l’assignation, et plus généralement tous les actes rendus nécessaires par la procédure.

A l’audience du 19 novembre 2024, l’affaire a été appelée et retenue ;

La SA EURE ET LOIR HABITAT – représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 698,30 €.

Il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile. 

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 19 juin 2024, Monsieur [H] [L] n’est ni présent ni représenté.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.



MOTIFS

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce.

Le bail ayant été conclu après le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, cette dernière s'applique donc à la présente instance.


I. SUR LA RÉSILIATION :

Sur la résiliation du bail

- sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».
Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la SA EURE ET LOIR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable. 

Sur le défaut d’attestation d’assurance et les impayés locatifs :
En vertu de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur; la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Par ailleurs, le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, un commandement de produire l’attestation d’assurance reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment celles de l’article 7g a été délivré le 26 mars 2024 à Monsieur [L], qui n’a pas fait diligence dans le délai légal d’un mois.

Au surplus, des loyers étant demeurés impayés, la SA EURE ET LOIR HABITAT a également fait délivrer à Monsieur [H] [L], le 19 septembre 2024, une sommation de payer de payer la somme de 444,79€. 

Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur depuis le 27 avril 2024 du chef du défaut d’assurance. 

Il y a donc lieu d'autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le locataire sera également condamné à verser à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de 698,30 € (décompte arrêté au 19 novembre 2024) en deniers ou quittances valables au titre de la dette locative.


- sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l'espèce, Monsieur [H] [L], non comparant, n'apporte par définition aucun élément concernant sa situation ce qui empêche de lui accorder d'office des délais de paiement, faute d'informations utiles.

En conséquence, à défaut d’octroi de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [H] [L] sera ordonnée. 
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu de l’expulsion ordonnée et de l'absence d’octroi de délais, Monsieur [L] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [H] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2023 entre la SA EURE ET LOIR HABITAT et Monsieur [H] [L] concernant le local à usage d’habitation situé au 3 rue des Erriaux logement n°3 28190 SAINT GEORGES SUR EURE sont réunies à la date du 27 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA EURE ET LOIR HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [L] à verser à la SA EURE ET LOIR HABITAT à titre provisionnel la somme de 698,30 € (six cent quatre vingt dix huit euros et trente cents) (décompte arrêté au 19 novembre 2024), en deniers ou quittances valables, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [L] à payer à La SA EURE ET LOIR HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et celui de l’assignation en référé ;

DEBOUTONS la SA EURE ET LOIR HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;



RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;



Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Janvier 2025.




LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDA Isabelle DELORME