Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 14 janvier 2025

N° RG 24/00561 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GLQF





Minute : JCP


























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[U] [M]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

 contradictoire

 DU 14 Janvier 2025 


DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT 
dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE, 
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

représentée par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 


D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [M]
demeurant 3 CLOS SAINT REMY - 28700 AUNEAU
comparant en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 03 Décembre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *


 

 
















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 24 mai 2023 et prenant effet à compter du 30 mai 2023, la SA EURE-ET-LOIR HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [M] un appartement n° 8 situé 3 Clos Saint-Rémy à 28700 AUNEAU-BLEURY-SAINT SYMPHORIEN, moyennant un loyer mensuel de 380,11 euros, outre 89,30 euros à titre d’acompte de charges et 62,00 euros d’acompte pour le chauffage.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA EURE-ET-LOIR HABITAT a fait signifier à Monsieur [U] [M] le 15 mai 2024 un commandement de payer la somme de 1734,74 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail.

La caisse d’allocations familiales a été avisée de la situation d’impayés le 05 mai 2024 et la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [U] [M] le 28 mai 2024.

La SA EURE-ET-LOIR HABITAT a, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 31 juillet 2024, fait assigner Monsieur [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la résiliation du contrat de bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement. La SA EURE-ET-LOIR HABITAT sollicite de voir :
- constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [M] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ; 
- ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- le condamner au paiement :
- de l’arriéré locatif à la somme de 2.708,76 euros, selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ; 
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi jusqu'au jour de la libération effective du logement ;
- de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- des dépens de l'instance.

L'affaire a été appelée à l'audience du 03 décembre 2024.

A l’audience, la SA EURE-ET-LOIR HABITAT, représentée par son avocat, reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 3.276,14 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse. Elle indique ne pas être opposée à des délais.

Monsieur [U] [M] atteste avoir trouvé un emploi, ce dont il justifie à l’audience, et avoir repris le paiement du loyer. Il précise percevoir 1 800,00 euros par mois. Il propose ainsi un plan d’apurement en payant la somme de 200,00 euros par mois en sus du loyer. 


Un rapport social a été reçu au tribunal et a été porté à la connaissance des parties.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.






MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. 

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure-et-Loir par la voie électronique le 1er aout 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 03 décembre 2024. 

Par ailleurs, la SA EURE-ET-LOIR HABITAT justifie avoir avisé la caisse d’allocations familiales le 05 mai 2024 et saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par la voie électronique le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 31 juillet 2024. 

En conséquence, l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 16 novembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.


En l'espèce, le bail conclu le 23 mai 2023 contient une clause résolutoire (point 3 : « Conditions financières de la location ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 15 mai 2024, pour la somme en principal de 1734,74 euros. 

Monsieur [U] [M] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 15 juillet 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l'espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par le débiteur qui a repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [U] [M] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect par Monsieur [U] [M] des délais qui lui ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation qui sera due à compter du 16 juillet 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [U] [M] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, il ressort de l'assignation et du décompte versé aux débats, et non contesté, que Monsieur [U] [M] reste devoir une somme de 3 276,14 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 02 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [M] [L] au paiement de cette somme à titre provisionnel, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cette dette sera apurée par mensualités de 200,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [U] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.





Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA EURE ET LOIR HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS
 
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DECLARONS la SA EURE-ET-LOIR HABITAT recevable en son action ;
 
CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre la SA EURE-ET-LOIR HABITAT et Monsieur [U] [M] au 15 juillet 2024 et portant sur les lieux situés au 3 Clos Saint-Rémy, appartement n° 8 - 28700 AUNEAU-BLEURY-SAINT SYMPHORIEN ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [M] à payer à la SA EURE-ET-LOIR HABITAT, la somme provisionnelle de trois mille deux cent soixante-seize euros et quatorze centimes (3.276,14 euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 02 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente decision ;

AUTORISONS Monsieur [U] [M] à s'acquitter de sa dette par 16 mensualités de deux cents euros (200,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 17ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DISONS qu'en cas de respect par Monsieur [U] [M] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS que la SA EURE-ET-LOIR HABITAT pourra alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [U] [M], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;




RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS en ce cas Monsieur [U] [M] à payer à la SA EURE-ET-LOIR HABITAT, à titre de provision, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 16 juillet 2024 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte du 02 décembre 2024 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETONS la SA EURE-ET-LOIR HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [M] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 15 mai 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 14 Janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDA François RABY