Tribunal Judiciaire · Chambre 4 — 8 janvier 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection


ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 24/07456 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KNJQ

MINUTE N°2025/07


ORDONNANCE

DU 08 Janvier 2025
 





S.A. UNICIL c/ [I] 







DÉBATS : 
A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré : 

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Présidente en chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan

assisteé lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier 
et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec la présidente

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2025

ENTRE : 

DEMANDERESSE:

S.A. UNICIL
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Me Corinne TSANGARI, avocat au barreau de TOULON



DEFENDEUR:

Monsieur [F] [I]
né le 20 Novembre 1986 à [Localité 6] (ESSONNE)
[Adresse 7]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Comparant en personne


 

COPIES DÉLIVRÉES LE 08 Janvier 2025 : 
1 copie exécutoire à ;
- Me Corinne TSANGARI
- [F] [I]

1 copie dossier

 





RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 juillet 2021, la SA UNICIL a donné à bail à Madame [V] [P] et Monsieur [F] [I] un appartement à usage d’habitation de type 3 situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel initial de 410,58 €, outre 55,35 € de provisions sur charges, s'établissant au jour de la saisine de la présente juridiction à 441,66 euros, outre 55,35 euros de provisions sur charges.

La SA UNICIL a également donné à bail, à Monsieur [F] [I] seul, un emplacement réservé à compter du 28 décembre 2021, suivant contrat signé le 29 décembre 2021, et ce moyennant un loyer mensuel de 15,51 euros, s'établissant désormais à 16,67 euros.

Après le départ de madame [V] [P], Monsieur [F] [I] est resté seul locataire de la SA UNICIL.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à son locataire le 18 janvier 2024, portant sur la somme de 1.363,65 euros en principal, outre 33,25 euros d'émolument proportionnel et 121,99 euros de frais d'acte. 

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] par un acte d'huissier du 19 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 décembre 2024, la SA UNICIL - représentée par son conseil - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et du contrat de louage du parking ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [I] ainsi que le séquestre de ses meubles et objets personnels ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 3.353,85 € au jour de l'audience, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Monsieur [F] [I] a comparu en personne. Il explique avoir connu des difficultés financières eu égard à sa situation médicale et indique avoir repris le paiement des loyers courants de son logement. Il sollicite le maintien dans les lieux et l'octroi de délais pour solder sa dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.
Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera rendue contradictoirement, conformément aux dispositions de l'article 467, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l'organisation judiciaire.


MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la recevabilité de l’action

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.

L’article 835 du code de procédure civile énonce par ailleurs que “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.
Aux termes de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire énonce, “le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement”.

L’article 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose par ailleurs que :
« I.( …) Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.
(...)
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

La SA UNICIL justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les dispositions visées plus avant.
Elle produit en effet :
- le justificatif de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), suite à la délivrance du commandement de payer signifié le 18 janvier 2024, le montant de l’impayé imposant un tel signalement,
- le justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture du Var qui en a accusé réception le 19 septembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience.

La juridiction a reçu retour du diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021. Il a été donné connaissance de son contenu à l'audience.
L'action de la SA UNICIL est donc recevable. 


II/ Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions".

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi".

L'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 fixe par ailleurs à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 I de la loi du 24 juillet 1989 précitée dispose encore que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, dans l’avis qu’elle a rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a relevé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 
Elle en tire pour conséquence que « dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction ».

Par contrat du 15 juillet 2021, la SA UNICIL a donné à bail à Madame [V] [P] et Monsieur [F] [I] un appartement à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 8], pour un loyer mensuel initial de 410,58 €, outre 55,35 € de provisions sur charges, s'établissant au jour de la saisine de la présente juridiction à 441,66 euros, outre 55,35 euros de provisions sur charges.

La SA UNICIL a également donné à bail, à Monsieur [F] [I] seul, un emplacement réservé à compter du 28 décembre 2021, suivant contrat signé le 29 décembre 2021, et ce moyennant un loyer mensuel de 15,51 euros, s'établissant désormais à 16,67 euros.

Après le départ de madame [V] [P], Monsieur [F] [I] est resté seul locataire de la SA UNICIL.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à son locataire le 18 janvier 2024, portant sur la somme de 1.363,65 euros en principal, outre 33,25 euros d'émolument proportionnel et 121,99 euros de frais d'acte. 

Dans ces conditions, au titre du contrat de bail querellé c’est un délai de deux mois comme prévu contractuellement qui doit être retenu s’agissant du délai dont bénéficie la locataire à compter de la délivrance du commandement de payer pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées dans les délais impartis, ni postérieurement au 18 mars 2024.

En conséquence, la SA UNICIL justifie de manière non sérieusement contestable que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 18 mars 2024 à minuit. 


III/ Sur les demandes de condamnation à paiement à titre provisionnel

La SA UNICIL indique à l'audience qu'elle entend actualiser son décompte au mois de décembre 2024 à la somme de 3.353,85 euros après soustraction des sommes versées par le locataire depuis l'assignation. Il appert de l'examen de ce décompte que la somme de 133,99 euros a été portée au débit du compte du locataire le 1er février 2024. S'agissant de frais d'acte de procédure (commandement de payer) ayant vocation à être pris en charge au titre des dépens, il convient de déduire cette somme de la dette locative.

Monsieur [F] [I] fait valoir qu'il a procédé au règlement de ses loyers des mois d'octobre et novembre 2024, qu'il paiera celui de décembre à échéance et qu'il a également commencé à solder une partie de sa dette, notamment par l'envoi d'un montant de 2.000 euros au mois de septembre.
Il reconnaît toutefois ne pas avoir réglé l'intégralité des sommes dues à sa bailleresse.

La dette de loyer de monsieur [F] [I] est non sérieusement contestable. Le locataire y sera condamnée à titre provisionnel à hauteur de 3.219,86 euros en deniers ou quittances, permettant de déduire du montant de la condamnation l'ensemble des sommes éventuellement versées au crédit du compte locatif. 


III/ Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [F] [I] ayant témoigné de sa bonne foi, notamment en procédant à un remboursement partiel de sa dette, étant relevé que ce dernier indique avoir repris une activité professionnelle, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision, étant précisé que la demanderesse s'en est rapportée à l'audience sur la demande de délais. 

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [F] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel correspondant au montant du dernier loyer échu.


IV/ Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA UNICIL, Monsieur [F] [I] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La décision est de plein droit exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,
Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

DECLARE l'action de la SA UNICIL recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2021 entre la SA UNICIL et Monsieur [F] [I] concernant l’appartement de type 3 situé au [Adresse 8], sont réunies à la date du 18 mars 2024 à minuit ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] à verser à la SA UNICIL la somme de 3.219,86 € à titre provisionnel, en deniers et quittances, au titre des loyers et provisions sur charges restant dus au jour de l'audience ;

AUTORISE Monsieur [F] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 140 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;


DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [F] [I] soit condamné à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] à verser à la SA UNICIL une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la décision est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Ariane CHARDONNET, vice-présidente, et par monsieur Alexandre JACQUOT, Greffier.

Le greffier, La vice-présidente,