Tribunal Judiciaire · Chambre 4 — 8 janvier 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection


JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 24/02222 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KGIV

MINUTE N°2025/20


JUGEMENT

DU 08 Janvier 2025
 





[C], [D] c/ S.C.I. ESTHERLAU 







DÉBATS : 
A l’audience publique du 20 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré : 

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Présidente en chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan

assisteé lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier 
et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec la présidente 

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2025

ENTRE : 

DEMANDEURS:

Madame [B] [C]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Monsieur [H] [E] [D]
né le 11 Octobre 1972 à [Localité 9] (HAUTE [Localité 7])
[Adresse 1]
[Localité 5]

Tous deux représentés par Maître Olivier COMTE de la SELARL CARLINI & ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN


DEFENDERESSE:

S.C.I. ESTHERLAU
Activité : 
[Adresse 3]
[Localité 4]

Rep/assistant : Me Eléonore DARTOIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


 
COPIES DÉLIVRÉES LE : 
1 copie exécutoire à ;
- Maître Olivier COMTE 
- Me Eléonore DARTOIS

1 copie dossier


 



RAPPEL DES FAITS

Par acte du 13 août 2020, la SCI ESTHERLAU a donné à bail à madame [B] [C] et monsieur [H] [D] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 1.200 euros charges comprises, comprenant une villa, un garage, un parking, deux terrasses, un jardin et un accès à la piscine des propriétaires, et ce à effet au 24 août 2020.

Un dépôt de garantie de 1.200 euros a été versé lors de la signature du bail.

Les relations entre les consorts [A] et la SCI ESTHERLAU se sont détériorées dans le courant de l'année 2021.
Les parties ont tenté une conciliation en octobre 2022, qui n'a pas abouti.

Le 9 mars 2023, les demandeurs ont adressé à la défenderesse un courrier recommandé avec avis de réception, donnant congé en raison d'une mutation professionnelle de monsieur [D], avec un délai de préavis d'un mois.

Par courriel du 11 mars 2023, la SCI ESTHERLAU a informé ses locataires avoir confié la gestion du bien à l'AGENCE DE L'OLIVIER, qui se chargerait des formalités de fin de bail ainsi que des visites tendant à la relocation du bien.

Les demandeurs ont libéré les lieux le 27 avril 2023. L'état des lieux de sortie a été dressé le 1er mai 2023.
Par courrier du 4 juillet 2023, la SCI ESTHERLAU a réclamé à ses locataires paiement d'une somme de 5.551,02 euros.
Par courrier en réponse du 26 juillet 2023, les locataires ont mis leur propriétaire en demeure d'avoir à leur restituer la somme de 1.200 euros versée à titre de dépôt de garantie, outre remboursement de frais et pénalités de retard.

Il n'a pas été donné suite à ce courrier.
Les parties ont entamé une nouvelle procédure de conciliation, qui s'est soldée par un échec le 31 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, madame [B] [C] et monsieur [H] [D] ont fait assigner la SCI ESTHERLAU à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l'audience du 3 avril 2024, pour :
- la voir condamner à leur verser la somme de 1200 (+120x9) = 2.280 euros à parfaire au titre de la restitution du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail le 13 août 2020,
- la voir condamner à leur verser les sommes de 77,20 euros au titre d'une facture d'eau indûment payée et 80 euros au titre de l'achat d'un brise-vue et d'un store laissés dans le logement, que la SCI s'était engagée à rembourser,
- la voir condamner à leur verser la somme de 6.000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et leur préjudice moral,
- la voir condamner à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la voir condamner aux entiers dépens.

L'affaire a été renvoyée et appelée à l'audience du 26 juin 2024 puis du 20 novembre 2024.


Madame [B] [C] et monsieur [H] [D], représentés par leur conseil, ont confirmé à l'audience les termes de leur assignation.
La SCI ESTHERLAU, régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne habilitée, était présente, représentée par son conseil.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.
Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort.


MOTIFS DE LA DECISION


I/ SUR LA RESTITUTION DU DEPÔT DE GARANTIE

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, applicable en l'espèce,
"I (…)
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
(...)".

L'article 22 de la même loi prévoit par ailleurs que "il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (…)
A défaut de restitution dans les ldélais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard".

L'article 1104 du code civil énonce en outre que "les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi .
Cette disposition est d'ordre public".

En l'espèce, madame [B] [C] et monsieur [H] [D] justifient avoir délivré congé à la SCI ESTHERLAU par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 mars 2023, réceptionnée le 11 mars 2023.
Y était invoqué le motif de mutation professionnelle.

Le congé délivré prenait effet le 27 avril 2023, il respectait donc le délai minimal de préavis d'un mois.

La SCI ESTHERLAU fait valoir qu'aucun justificatif de la mutation invoquée par monsieur [D] n'était joint au préavis et que le délai réduit d'un mois ne peut donc être appliqué.
La loi ne pose aucune exigence sur le délai de communication des justificatifs du délai de préavis réduit invoqué par le locataire. Il est toutefois considéré que le propriétaire doit être informé du motif invoqué, ce qui est le cas en l'espèce aux termes du courrier de congé, et qu'il doit en être justifié, le cas échéant sur demande du propriétaire, dans un délai raisonnable.
En l'espèce, il résulte des échanges de courriels que la propriétaire a réclamé communication des justificatifs à ses locataires et que ces derniers les ont adressés à l'agence gestionnaire du bien le 4 avril 2023, soit 23 jours avant l'expiration du congé.

Madame [B] [C] et monsieur [H] [D] produisent aux débats un contrat de travail à durée déterminée de personnel naviguant technique aux termes duquel monsieur [D] est engagé en qualité de pilote professionnel d'hélicoptères à compter du 6 avril 2023, sous réserve de son aptitude médicale et de la réussite aux contôles hors ligne et ligne opérés par les instructeurs de la compagnie. Le contrat fixe la base d'affectation principale de monsieur [D] au SAMU [Localité 6].
Monsieur [D] justifie par ailleurs qu'au mois de mars 2023, il était inscrit comme demandeur d'emploi auprès de l'ANPE.

Si le motif invoqué dans le congé mentionne une mutation professionnelle, le contrat produit s'entend non d'une mutation mais bien d'une nouvelle embauche, sous contrat à durée déterminée.
Or, contrairement à ce qu'affirme la SCI ESTHERLAU dans ses écritures, l'intéressé ne sollicite pas l'application d'un congé réduit pour perte d'emploi. Sa situation correspond bien à celle d'un retour à l'emploi suite à une période d'inactivité.
L'article 15 de la loi de 1989 susvisé prévoit une telle application au cas d'un nouvel emploi retrouvé après une perte d'emploi. Monsieur [D] justifiant avoir été inscrit en qualité de demandeur d'emploi en mars 2023 et bénéficier d'une nouvelle embauche en avril 2023, il répond au critère susvisé.
Ces justificatifs ont ainsi été adressés à la propriétaire dans un délai permettant à cette dernière d'organiser le départ de ses locataires, étant relevé qu'elle n'a d'ailleurs pas contesté ce délai avant son expiration, et ne s'est prévalu de l'irrégularité du congé que postérieurement au départ des locataires et à la réalisation de l'état des lieux de sortie.

Il est constant que madame [B] [C] et monsieur [H] [D] ont quitté les lieux le 27 avril 2023, soit à l'issue du délai de préavis.
Il résulte des échanges de courriels intervenus entre les parties que les locataires ont proposé un état des lieux de sortie le 27 avril mais que celui-ci n'est intrevenu que le 1er mai 2023 à 9h.
La SCI ESTHERLAU a par suite bénéficié d'un délai de 26 jours entre la production des justificatifs et le départ effectif des locataires, il ne peut donc être considéré que l'absence de fourniture des justificatifs en pièces jointes du courrier de congé interdit l'application du délai de préavis réduit d'un mois, dont les demandeurs sont ainsi bien fondés à se prévaloir.

L'argument selon lequel madame [C] ne pourrait se prévaloir du préavis réduit bénéficiant à monsieur [D] ne peut aboutir, le congé bénéficiant à l'ensemble des colocataires, sauf à ce qu'il soit sollicité une reprise du bail au nom du colocataire restant, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

La SCI ESTHERLAU invoque la mauvaise foi des demandeurs, faisant valoir que ces derniers n'ont jamais quitté le département et se sont installés sur la commune du THORONET suite à leur départ du logement.
Elle affirme que leur déménagement faisait suite non à une mutation professionnelle mais à une séparation, ce qui n'est pas établi et ne serait par ailleurs pas nécessairement en contradiction avec la situation invoquée par les demandeurs.

Il n'est pas contesté que madame [B] [C] et monsieur [H] [D] résident, à la date de l'assignation, soit le 5 mars 2024, sur la commune du [Localité 8] et non sur la commune de [Localité 6], lieu d'affectation de monsieur [D] suivant contrat de travail produit.
Il doit toutefois être relevé que ledit contrat avait une durée de six mois, soit du mois d'avril 2023 au mois d'octobre 2023, de sorte qu'il n'est pas établi que les intéressés n'ont pas quitté la région avant d'y revenir ou que monsieur [D] ne s'est pas rendu, seul, sur sa base d'affectation, alors que madame [C] restait, seule, dans la région.

La mauvaise foi des demandeurs n'est pas établie et ne peut donc faire échec à leur droit au bénéfice d'un congé réduit d'un mois.

Le 4 juillet 2023, madame [F], gérante de la SCI ESTHERLAU, reprochait à ses locataires d'avoir quitté les lieux sans préavis et demandait à madame [C] de lui régler trois mois de loyer augmentés suivant application de l'indice du coût de la construction, ainsi qu'une somme de 1.144,96 euros de consommation d'eau et 181,07 euros au titre de dégradations figurant dans l'état des lieux de sortie et 329 euros de taxe d'ordures ménagères.
Sous cette réserve, elle ne s'opposait pas à la restitution de la caution, la déduisant des sommes réclamées à sa locataire.

Ayant été fait échec aux moyens développés par la SCI ESTHERLAU, cette dernière sera déboutée de sa demande en paiement d'une somme de 1.373,27 euros au titre des loyers dus entre le 28 avril 2023 et le 31 mai 2023.
Elle sera également déboutée de cette condamnation à la somme non indexée de 1.320 euros.


Madame [B] [C] et monsieur [H] [D] considèrent que leur dépôt de garantie aurait dû leur être restitué au plus tard le 1er juin 2023 et qu'une indemnité de retard leur est due à compter de cette date, à raison de 120 euros par mois de retard.

Il est établi que les locataires ont mis en demeure madame [F] d'avoir à leur restituer le dépôt de garantie par courrier recommandé adressé le 26 juillet 2023.
La SCI ESTHERLAU était dans l'obligation de restituer le dépôt de garantie à madame [B] [C] et monsieur [H] [D] au plus tard le 1er juin 2023, soit un mois après l'état des lieux de sortie du logement.
En raison du retard dans la restitution du dépôt de garantie, une pénalité de retard légale de 10% s'applique, conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI ESTHERLAU fait valoir une dégradation de l'état des canisses et de la climatisation et sollicite la condamnation des locataires à lui payer à ce titre une somme de 181,07 euros, à déduire du dépôt de garantie.
L'état des lieux d'entrée de madame [B] [C] et monsieur [H] [D] dans le logement ne fait pas état de la présence de canisses, en l'absence de mention des espaces extérieurs. Il y est par contre fait état de la présence d'une climatisation.
Des canisses apparaissent sur les photographies de l'état des lieux de sortie, couvrant la pergola sur la terrasse. En premier lieu il n'est pas établi que ces cannisses étaient présents à l'arrivée des locataires, de sorte qu'il ne peut leur être reproché de les avoir abimés. En second lieu, l'état des lieux ne montre pas de dégradations particulières à cet endroit, de sorte que les réclamations de la SCI ESTHERLAU n'apparaissent pas justifiées.
Quant à la climatisation, la SCI ESTHERLAU ne produit aucune facture ni aucun devis de nature à justifier que l'installation subit un défaut d'entretien du fait des locataires.

La SCI ESTHERLAU sera déboutée de sa demande de condamnation de madame [B] [C] et monsieur [H] [D] au paiement d'une somme de 181,07 euros au titre des réparations locatives.

La SCI ESTHERLAU sera condamnée à payer à madame [B] [C] et monsieur [H] [D] la somme de 1.200 euros correspondant au dépôt de garantie, outre (1.200 x 10%) x 19 = 3.480 euros, arrêtée au mois de janvier 2025, correspondant à la pénalité de 10% résultant de l'application des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.





II/ SUR LES AUTRES DEMANDES EN PAIEMENT

L'article 1103 du code civil dispose que "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".

A/ Sur la demande en paiement formée par madame [B] [C] et monsieur [H] [D] au titre des installations laissées dans le logement

Madame [B] [C] et monsieur [H] [D] sollicitent le remboursement par la SCI ESTHERLAU d'une somme de 80 euros au titre de l'achat d'un brise-vue et d'un store laissés dans le logement, que la propriétaire s'était engagée à rembourser.

Il résulte en effet des échanges intervenus entre les parties au mois de mars 2023 que la SCI ESTHERLAU s'est engagée, par l'intermédiaire de l'agence gestionnaire du bien, à acquérir des équipements installés par madame [B] [C] et monsieur [H] [D] dans le logement, à savoir un store vénitien dans la salle de bain (35 euros) et un brise vue sur la terrasse (50 euros).
Ces équipements figurent par ailleurs sur l'état des lieux de sortie comme toujours présents dans le logement.

Or, la SCI ESTHERLAU ne justifie pas avoir procédé au remboursement de ces sommes.
Elle sera condamnée à payer à madame [B] [C] et monsieur [H] [D] la somme de 80 euros à ce titre, conformément à leur demande.

B/ Sur la demande en paiement formée par madame [B] [C] et monsieur [H] [D] au titre de la facture d'eau indûment réglée

Madame [B] [C] et monsieur [H] [D] sollicitent le remboursement d'une somme de 77,20 euros au titre d'une facture d'eau réclamée par sms le 2 février 2021, qu'ils auraient indûment payée.

La SCI ESTHERLAU affirme que nonobstant l'inclusion des charges dans le montant du loyer perçu, les locataires s'étaient engagés à assumer leur consommation d'eau personnelle évaluée par un sous-compteur.

Il résulte des stipulations du bail, au paragraphe 1.7 "Loyer", que la location était consentie "moyennant un loyer mensuel charges comprises de 1.200 euros (…)".
Il n'est aucunement stipulé que les éventuels surplus de consommation seraient mis à la charge des locataires au titre de charges exceptionnelles.
Ainsi, si l'installation d'un compteur individuel laisse envisager la possibilité d'un décompte autonome des charges dues par le locataire, la SCI ESTHERLAU n'a pas fait le choix de prévoir un loyer hors charges et des provisions sur charges avec régularisation annuelle, comme cette installation le permettait.
Les éléments produits ne permettent donc pas d'établir qu'une régularisation des charges était prévue contractuellement, ni même amiablement, en l'absence d'échanges intervenus entre les parties en ce sens.

Il n'est pas contesté que madame [B] [C] et monsieur [H] [D] ont versé une somme de 77,20 euros à la SCI ESTHERLAU suite au sms adressé par cette dernière le 21 février 2021.
La SCI ESTHERLAU sera condamnée à rembourser à madame [B] [C] et monsieur [H] [D] la somme de 77,20 euros indument versée au titre de la consommation d'eau incluse dans le loyer mensuel.



C/ Sur la demande en paiement formée par la SCI ESTHERLAU au titre de l'indexation du loyer

Le contrat de bail stipule au paragraphe 1.7 "Loyer" que "L'indice de référence IRL de départ est celui du premier trimestre 2020 dont la valeur s'établit : 130,57.
Le loyer ci-dessus stipulé sera révisé chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du présent bail en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE".

En application de cette clause, la SCI ESTHERLAU réclame paiement d'une somme de 448,16 euros au titre de l'indexation des loyers non appliquée pour les années 2021/2022 et 2022/2023.

Aux termes des dispositions de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, "I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande (...)".

Il résulte de ces dispositions que le propriétaire qui n'a pas manifesté son intention de voir l'indexation appliquée et le loyer révisé dans le délai d'un an suivant sa prise d'effet ne peut plus se prévaloir d'une telle indexation, étant considéré qu'il y a renoncé pour l'année écoulée.
En l'espèce, les indexations des années 2021/2022 et 2022/2023 auraient dû intervenir respectivement les 24 août 2021 et 24 août 2022.
La SCI ESTHERLAU produit deux courriers aux termes desquels elle réclamait l'application de la clause d'indexation à ses locataires le 22 juillet 2021, soit avant le 24 août 2022 pour l'année 2021/2022, pour un loyer indexé de 1.205,51 euros, et le 23 août 2022 puis le 11 octobre 2022, soit avant le 24 août 2023 pour l'année 2022/2023, pour un loyer indexé de 1.243,39 euros.
Elle ne produit toutefois aucune preuve de l'envoi de ces courriers.
Sa demande n'ayant été régulièrement formalisée que dans ses conclusions en défense faisant suite à l'assignation délivrée en mars 2024.

Il sera dès lors considéré que la SCI ESTHERLAU a renoncé à l'indexation du loyer de madame [B] [C] et monsieur [H] [D] pour les années 2021/2022 et 2022/2023.
Elle sera déboutée de sa demande au titre du rappel de loyer après indexation.

D/ Sur la demande en paiement formée par la SCI ESTHERLAU au titre de la taxe sur les ordures ménagères

La SCI ESTHERLAU invoque une taxe sur les ordures ménagères d'un montant total de 848 euros, soit :
- 329 euros pour l'année 2021
- 359 euros pour l'année 2022
- 384 euros pour l'année 2023, soit 160 euros au prorata du temps d'occupation.

S'il n'est pas contesté que la taxe sur les ordures ménagères est une taxe récupérable par le propriétaire, il n'apparaît pas, au terme du bail liant les parties, qu'une distinction ait été faite sur le paiement de cette taxe, considérant que les charges étaient incluses dans le loyer mensuel prévu contractuellement. Il doit en l'occurrence être rappelé que la taxe sur les ordures ménagères a vocation à être récupérée en même temps et au même titre que les autres charges récupérables.
Ainsi, le bail prévoyant que l'ensemble des charges étaient incluses dans le loyer, la taxe sur les ordures ménagères sera considérée comme incluses dans le loyer, au même titre que les autres charges récupérables.

Il sera d'ailleurs relevé que la SCI ESTHERLAU n'a jamais réclamé paiement de ces taxes au cours de l'exécution du bail.

La SCI ESTHERLAU sera déboutée de sa demande en paiement au titre des taxes sur les ordures ménagères.


III/ SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS

Aux termes des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, "Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure". 
L'article 1231-2 du même code précise par ailleurs que "Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après".

L'article 1719 du code civil met à la charge du bailleur l'obligation : "1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En l'espèce, madame [B] [C] et monsieur [H] [D] sollicitent la condamnation de leur propriétaire à leur payer une indemnité de 6.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et moral, considérant avoir subi un préjudice résultant de l'absence de suites données à leurs demandes par la SCI ESTHERLAU, madame [F] ayant adopté à leur encontre une attitude insulante et harcelante.

Des échanges entre les parties sont communiqués sur ce point.
Il résulte d'un courrier adressé le 7 mars 2021 par madame [F] à ses locataires que ces derniers se sont plaints verbalement de la présence de souris, de chats dans le voisinage, de bruits dans le jardin et "du survol du terrain par les hélicoptères de la base EAALAT, notamment le lundi, jour de repos de madame [C]".
Il appert de la réponse des locataires que les difficultés relatives aux souris ont été "gérés en autonomie avec accord préalable de la propriétaire", de sorte qu'à la date du 26 juillet 2021, il est acquis que la difficulté avait disparu.
Ils affirmaient dans ce même courrier ne pas déplorer la présence de chats dans le voisinage.
Les locataires se plaignaient par contre de nuisances sonores dans le jardin.
Ils reconnaissent que ces nuisances étaient générées par la présence du jardinier, sans établir que ces interventions aient été faites hors des horaires admissibles en pareille matière. Il ne peut être considéré que la SCI ESTHERLAU a commis une faute en diligentant l'intervention d'un jardinier pour entretenir les extérieurs du logement, la seule nuisance résultant alors du fait pour les locataires de n'avoir pas été avisés préalablement de ces visites. Ils ne justifient toutefois en ce cas pas de la nature ni du quantum du préjudice invoqué sur ce point.

Madame [B] [C] et monsieur [H] [D] font valoir que les personnes présentes dans le studio voisin, propriété de la SCI ESTHERLAU, leur imposaient du tapage nocture chaque été et leur empêchaient l'accès à leur garage et leur place de stationnement, que la propriétaire n'est jamais intervenue sur ces désordres et qu'en conséquence, ils n'ont pas pu jouir de leur bien paisiblement.
Ces allégations ne sont corroborées par aucune des pièces du dossier, à l'exception des écrits des parties elles-mêmes, lesquels ne sont pas probants.

Les demandeurs se plaignent par ailleurs de l'attitude de madame [F] à leur égard, de la plainte qu'elle a déposé à l'encontre de monsieur [D] et d'intrusions de cette dernière dans leur logement.
Ils ne justifient d'aucune de ces affirmations.

La faute de la SCI ESTHERLAU n'est aucunement établie, pas plus que le préjudice invoqué par madame [B] [C] et monsieur [H] [D], ni sur le plan de la jouissance du bien, ni d'un point de vue moral.

Madame [B] [C] et monsieur [H] [D] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance. Ils seront également déboutés de leur demande au titre du préjudice moral.


IV/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SCI ESTHERLAU, partie principalement perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir madame [B] [C] et monsieur [H] [D], la SCI ESTHERLAU sera condamnée à leur verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI ESTHERLAU de sa demande en paiement d'une somme de 1.373,27 euros au titre des loyers dus entre le 28 avril 2023 et le 31 mai 2023 ;

DEBOUTE la SCI ESTHERLAU de sa demande subsidiaire en paiement d'une somme non indexée de 1.320 euros au titre de ces mêmes loyers ;

DEBOUTE la SCI ESTHERLAU de sa demande de condamnation de madame [B] [C] et monsieur [H] [D] au paiement d'une somme de 181,07 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE la SCI ESTHERLAU à payer à madame [B] [C] et monsieur [H] [D] la somme de 1.200 euros correspondant au dépôt de garantie, augmentée d'une somme de 3.480 euros, correspondant à la pénalité de 10% résultant de l'application des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, arrêtée au 8 janvier 2025, soit une somme totale de 4.680 euros ;

CONDAMNE la SCI ESTHERLAU à payer à madame [B] [C] et monsieur [H] [D] la somme de 80 euros à ce titre au titre du rachat des équipements laissés à la disposition de la propriétaire dans le logement ;

CONDAMNE la SCI ESTHERLAU à rembourser à madame [B] [C] et monsieur [H] [D] la somme de 77,20 euros indument versée au titre de la consommation d'eau incluse dans le loyer mensuel ;

DEBOUTE la SCI ESTHERLAU de sa demande au titre du rappel de loyer après indexation ;

DEBOUTE la SCI ESTHERLAU de sa demande en paiement au titre des taxes sur les ordures ménagères au titre des années 2021/2022 et 2022/2023 ;

DEBOUTE madame [B] [C] et monsieur [H] [D] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE madame [B] [C] et monsieur [H] [D] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI ESTHERLAU à verser à madame [B] [C] et monsieur [H] [D] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ESTHERLAU aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Ariane CHARDONNET, vice-présidente, et par Monsieur Alexandre JACQUOT, greffier.



Le greffier, Le Juge des Contentieux de la Protection