Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
 

 N° RG 24/02657 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GMHT

Minute : 25/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[Z] [M]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

 DU 14 Janvier 2025 


DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN,
dont le siège social est sis 6 RUE JEAN PERRIN - 28300 MAINVILLIERS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 
représentée par la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35



D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [M],
demeurant 31 rue de Bruxelles - Logement n°3 - 28110 LUCÉ
comparante en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [W] [P] en présence de [C] [F], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 05 Novembre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *


















EXPOSÉ DU LITIGE :
 
Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2015, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'EURE-ET-LOIR, dénommé HABITAT EURELIEN, a donné à bail à usage d'habitation à Madame [M] née [T] [Z] un appartement situé 31 rue de Bruxelles, log n°3 – 28 110 LUCE, pour un loyer mensuel d'un montant initial de 337,32 €.

Le 4 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 736,30 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Madame [M] née [T] [Z] au titre du solde des loyers impayés au 21 novembre 2023, et ce dans un délai de 6 semaines, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 août 2024 (à étude), HABITAT EURELIEN a assigné Madame [M] née [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 ainsi que des articles 1728 et 1741 du Code civil, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Madame [M] née [T] [Z] pour non paiement du prix du bail aux termes convenus ;
- ordonner dans la huitaine du jugement la libération des lieux par Madame [M] née [T] [Z] et à défaut ordonner l'expulsion de Madame [M] née [T] [Z] et de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique, et ce sous astreinte provisoire d'un montant de 20 € par jours de retard;
- condamner Madame [M] née [T] [Z] à lui payer la somme de 1.642,73 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 6 août 2024, outre les mensualités échues du 1er août 2024 jusqu'au jour du jugement à intervenir ;
- condamner Madame [M] née [T] [Z] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges au jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;
- condamner Madame [M] née [T] [Z] à lui payer la somme de 600,00€ par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 4 décembre 2023;
- condamner Madame [M] née [T] [Z] aux intérêts légaux (articles 1153 et 1907 du Code civil).

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 novembre 2024.

Lors de cette audience, HABITAT EURELIEN, représenté par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un décompte de la dette locative, laquelle s'élevant au 31 octobre 2024 à la somme totale de 1.672,85 €, incluant l'échéance du mois de septembre 2024. Il indique ne pas être opposé à une demande de délai de paiement.

Madame [M] née [T] [Z] est présente en personne. Elle reconnaît à l'audience être redevable de la dette alléguée par HABITAT EURELIEN, et sollicite l'octroi de délais de paiement pour s'acquitter de cette dette. Elle explique avoir repris le paiement des loyers courants depuis le mois de septembre 2024, paiement augmenté de 50 € afin d'apurer sa dette. Elle sollicite ainsi l'autorisation de s'acquitter de sa dette par des versements mensuels de 50 € en plus du règlement du loyer courant.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 14 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 4 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 27 août 2024.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département, qui en a accusé réception le 05 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 5 novembre 2024.


HABITAT EURELIEN justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.


Sur le fond :

Selon l'article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat”. L'article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire. 

En l'espèce, le contrat signé le 27 novembre 2015 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 4 décembre 2023 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023 et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 31 octobre 2024, fourni par le demandeur, que Madame [M] née [T] [Z] n'a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Madame [M] née [T] [Z] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 5 février 2024.


Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d'en justifier le règlement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [M] née [T] [Z] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, HABITAT EURELIEN versant aux débats un décompte démontrant qu'au 31 octobre 2024, Madame [M] née [T] [Z] lui devait la somme de 1.672,85 €.


Dès lors, il convient de condamner Madame [M] née [T] [Z] au paiement de la somme de 1.672,85 € arrêtée au 31 octobre 2024. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.


Sur la demande de condamnation sous astreinte

En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en œuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente décision.


Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.
Ces délais et les modalités de paiement accordés pour régler la dette locative ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et ne suspendent pas l'obligation de paiement du loyer et des charges.
Ainsi, si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

En l'espèce, il convient de constater que la dette n’a pas atteint un seuil irréversible, que le droit au logement est un droit fondamental au sens de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 et que Madame [M] née [T] [Z] s'est efforcée de régulariser partiellement sa situation, non seulement en s'acquittant de nouveau loyers et provisions sur charges à compter du mois de septembre 2024, mais également en augmentant le paiement des loyers chaque mois de 50 € afin d'apurer sa dette, témoignant ainsi de sa bonne volonté et sa capacité à honorer sa dette.
 
En conséquence, il y a lieu de lui laisser une dernière chance de demeurer dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement qui entraîneront la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [M] née [T] [Z] sera donc autorisée à se libérer de sa dette locative par l'effet de 33 versements mensuels de 50 € chacun, ces règlements supplémentaires devant intervenir en plus du loyer courant, et d'une 34ème et dernière mensualité qui soldera la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors suspendus, en raison même des délais ainsi accordés à la locataire, sous condition du respect par cette dernière de son obligation de remboursement ainsi que du paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, à défaut de paiement d'une seule mensualité de remboursement de la dette à son échéance ou d’un seul terme de loyer, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, la défenderesse sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice soit nécessaire.
La totalité de la somme restant due sera exigible et la défenderesse sera alors occupante sans droit ni titre du logement qu'elle devra libérer.

Le bailleur pourra alors faire procéder à l'expulsion de Madame [M] née [T] [Z] et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer en cours, outre les charges, et la défenderesse sera condamnée à payer cette somme mensuellement jusqu’à libération complète des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation étant destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux, elle revêt un caractère indemnitaire, elle ne sera donc soumise ni à la révision des loyers ni à indexation.

Enfin, le bailleur sera autorisé à entreposer les meubles éventuellement laissés dans les locaux dans tel lieu de son choix, aux risques et périls de la défenderesse.
En cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible de plein droit, et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [M] née [T] [Z] faute de départ volontaire.


Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] née [T] [Z], partie perdante dans ce litige, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge deHABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition du public au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 décembre 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre HABITAT EURELIEN et Madame [M] née [T] [Z] le 27 novembre 2015, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 31 rue de Bruxelles, log n°3 – 28 110 LUCE à la date du 05 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 05 février 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] née [T] [Z] à payer à HABITAT EURELIEN la somme de 1.672,85 € (MILLE SIX CENT SOIXANTE-DOUZE EUROS ET QUATRE-VINGT CINQ CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 736,30 € (SEPT CENT TRENTE SIX EUROS ET TRENTE CENTIMES) à compter du 4 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

ACCORDE à Madame [M] née [T] [Z] un délai de 34 mois pour s’acquitter de sa dette, à raison de 33 mensualités de 50 € (CINQUANTE EUROS) chacune et une 34 ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais, en plus du loyer et charges en cours ;



PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra être réglée avant le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant le présent jugement;

SUSPEND la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée de plein droit n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d’un seul loyer courant à son échéance, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :
1°/ la totalité de la somme restant due au titre de la dette locative deviendra immédiatement exigible,
2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire dès le défaut de paiement,
3°/ Madame [M] née [T] [Z] sera tenu de quitter les lieux et, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
4°/ le bailleur sera autorisé conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à remettre les meubles se trouvant sur les lieux au jour de l'expulsion, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

CONDAMNE Madame [M] née [T] [Z] à payer à HABITAT EURELIEN, à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer en cours, outre les charges jusqu’à la libération effective du logement loué ;

REJETTE la demande d'astreinte formée par HABITAT EURELIEN ;

REJETTE la demande formée par HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] née [T] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



Séverine FONTAINE [W] [P]