Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
 

 N° RG 24/02656 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GMHS

Minute :24/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[E] [H]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

 DU 14 Janvier 2025 


DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN,
dont le siège social est sis 6 RUE JEAN PERRIN - 28300 MAINVILLIERS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 
représentée par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35



D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [E] [H],
demeurant 1 B Place des Arcades - Logement n°1 - 28110 LUCÉ
non comparante, ni représentée



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART en présence de [N] [F], auditrice de justice


Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 05 Novembre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *
















EXPOSÉ DU LITIGE :
 
Par acte sous seing privé en date du 19 mars 2020, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'EURE-ET-LOIR, dénommé HABITAT EURELIEN, a donné à bail à usage d'habitation à Madame [H] [E] un appartement situé 1B Place des Arcades, logement n°1 – 28 110 LUCE, pour un loyer mensuel d'un montant initial de 536,00 €.

Le 13 février 2024, un commandement de payer la somme de 212,38 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Madame [H] [E] au titre du solde des loyers impayés au 30 janvier 2024, et ce dans un délai de 6 semaines, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 août 2024 (à personne), HABITAT EURELIEN a assigné Madame [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 ainsi que des articles 1728 et 1741 du Code civil, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Madame [H] [E] pour non paiement du prix du bail aux termes convenus ;
- ordonner dans la huitaine du jugement la libération des lieux par Madame [H] [E] et à défaut ordonner l'expulsion de Madame [H] [E] et de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique, et ce sous astreinte provisoire d'un montant de 60 € par jours de retard ;
- condamner Madame [H] [E] à lui payer la somme de 4.384,42 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 7 août 2024, outre les mensualités échues du 1er août 2024 jusqu'au jour du jugement à intervenir ;
- condamner Madame [H] [E] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges au jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;
- condamner Madame [H] [E] à lui payer la somme de 600,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 13 février 2024 ;
- condamner Madame [H] [E] aux intérêts légaux (articles 1153 et 1907 du Code civil).

L'affaire a été appelée à l'audience du 05 novembre 2024.

Lors de cette audience, HABITAT EURELIEN, représenté par son avocat, a soutenu les termes de son assignation, et actualisé sa créance, en fournissant un décompte actualisé de la dette locative, laquelle s'élevant au 31 octobre 2024 à la somme totale de 1.195,99 €. Il a indiqué ne pas être opposé à une demande de délai de paiement.

Madame [H] [E] n'est ni présente ni représentée à l'audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 14 janvier 2025.


MOTIFS :

Sur l'absence de comparution du défendeur :

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile.


Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 13 février 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 27 août 2024.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département, qui en a accusé réception le 14 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 5 novembre 2024.
HABITAT EURELIEN justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.


Sur le fond :

Selon l'article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat”. L'article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire. 

En l'espèce, le contrat signé le 19 mars 2020 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 13 février 2024 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023 et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 31 octobre 2024, fourni par le demandeur, que Madame [H] [E] n'a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Madame [H] [E] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 14 avril 2024.

Il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par les bailleurs, la somme appelée au titre du loyer était de 579,05 €, outre 18,18 € de provisions sur charges.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 579,05 € dont Madame [H] [E] sera redevable chaque mois, outre les charges, à compter de la résiliation du bail, somme qui aurait été due si le bail s'était poursuivi.


Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d'en justifier le règlement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [H] [E] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, HABITAT EURELIEN versant aux débats un décompte démontrant qu'au 31 octobre 2024, Madame [H] [E] lui devait la somme de 1.195,99 €.

Dès lors, il convient de condamner Madame [H] [E] au paiement de la somme de 1.195,99 € arrêtée au 31 octobre 2024. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.


Sur la demande de condamnation sous astreinte

En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en œuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente décision.


Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [E], partie perdante dans ce litige, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition du public au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 février 2024 n'a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre HABITAT EURELIEN et Madame [H] [E] le 19 mars 2020, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 1B Place des Arcades, logement n°1 – 28 110 LUCE à la date du 14 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 14 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [H] [E] à payer à HABITAT EURELIEN la somme de 1.195,99€ (MILLE CENT QUATRE-VINGT QUINZE EUROS ET QUATRE-VINGT DIX-NEUF CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 212,38 € (DEUX CENT DOUZE EUROS ET TRENTE HUIT CENTIMES) à compter du 13 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [H] [E] à HABITAT EURELIEN à une somme égale au montant du loyer mensuel soit 579,05 € (CINQ CENT SOIXANTE-DIX NEUF EUROS ET CINQ CENTIMES), augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux ; cette somme étant non indexable et non révisable, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Madame [H] [E] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [H] [E] et de tous occupants de son chef, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

REJETTE la demande d'astreinte formée par HABITAT EURELIEN ;

REJETTE la demande formée par HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;




RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Séverine FONTAINE Eugénie LALLART