Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES 

 N° RG 24/02540 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GMBI

Minute : 25/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Marie CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[N] [U]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

 DU 14 Janvier 2025 


DEMANDEUR :

Etablissement public OPH DE CHARTRES METROPOLE - C’CHARTRES HABITAT,
dont le siège social est sis Place des Halles - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101



D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [N] [U],
demeurant 21 rue des Bouchers - Etage 2 - APT. 5 - 28000 CHARTRES
comparante en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *



















EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat signé le 10 mai 2021 avec effet au 11 avril 2017, C'CHARTRES HABITAT a donné à bail à Madame [N] [U] et Monsieur [K] [R] un local à usage d’habitation situé 21 rue des Bouchers 28000 CHARTRES pour un loyer mensuel initial de 353,71 €, actualisé à la somme de 631,88 €

Par un deuxième contrat en date du 16 juin 2022, C'CHARTRES HABITAT a donné à bail à Madame [N] [U] et Monsieur [K] [R] un garage n°3 rue des bouchers 28000 CHARTRES, pour un loyer initial d’un montant de 41,88 €.

Des loyers étant demeurés impayés, C'CHARTRES HABITAT a fait signifier le 06 mars 2024 un commandement de payer la somme de 2.528,10 € visant la clause résolutoire insérée au bail. 

C'CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Madame [N] [U] seule - du fait de la désolidarisation de Monsieur [R] des deux baux le 4 novembre 2022 - devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres pour demander sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement de prononcer la résolution judiciaire des deux baux; 
- d'ordonner l’expulsion de Madame [N] [U] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier.
- de condamner cette dernière au paiement :
- de la somme de 3.233,08€ € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement,
- d'une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 octobre 2024, C'CHARTRES HABITAT - représenté par son conseil - reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1.633,47 €.

A l'appui de ses prétentions, C'CHARTRES HABITAT fait valoir que Madame [N] [U] qu'il est opposé à l’octroi de délais de paiement ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à domicile le 28 août 2024, Madame [N] [U] comparaît en personne. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l'appui de ses prétentions, elle indique qu’elle ne travaille pas et qu’elle a deux enfants à charge. Elle perçoit de pôle emploi une allocation d’un montant de 548 € outre une pension alimentaire d’un montant de 250€ outre 48€ d’allocation de la caisse d’allocations familiales.

Elle propose de régler en sus du loyer courant et des charges la somme de 30€ par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce.

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.


I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. 
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 19 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, C'CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la CAF le 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

En conséquence, l’action est recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En effet, conformément à l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi

En l'espèce, le bail relatif au logement signé le 10 mai 2021 avec effet au 11 avril 2017 contient une clause résolutoire (article :" 5.6 "La résiliation"") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 mars 2024, pour la somme en principal de 2.528,10 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mai 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 06 mai 2024.

Le bail relatif au garage prévoit qu’il peut être mis fin au contrat en cas d’impayés. Le bailleur a fait signifier un commandement de payer également relatif à l’impayé de loyers sur le garage.

En l’état, le décompte actualisé transmis par le bailleur ne permet pas de savoir si l’impayé relatif au loyers du garage a été ou non apuré avant l’audience, dès lors qu’aucune précision n’est apportée concernant la répartition des paiements effectués par la locataire. 

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif au garage.

 Sur la demande de paiement sollicité par le bailleur :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. 


En l'espèce, C'CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [N] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.633,47 € à la date du 02 octobre 2024 échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Madame [N] [U], reconnaît tant le principe que le quantum de la dette locative.

En conséquence, elle sera condamnée au paiement de cette somme de 1.633,47 €.

- sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l'espèce, Madame [U] sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. C'CHARTRES HABITAT indique y être opposé.

Madame [U] propose de régler en sus du loyer courant et des charges, le paiement d’une somme mensuelle de 30€.

La locataire, qui est inscrite actuellement à pôle emploi et perçoit de faibles revenus, a selon le diagnostic social et financier déjà fait l’objet d’une procédure contentieuse avec réquisition de la force publique le 19 février 2018 alors qu’elle vivait en couple avec Monsieur [K] [R].

Madame [U] a bénéficié à cette époque d’un accord FSL pour un prêt d’un montant de 6.000€ outre des indemnités préfectorales à hauteur d’un montant de 1.125,25€.

La procédure de 2018 a pris fin par la signature du présent bail le 10 mai 2021.

La réitération d’impayés locatifs semble résulter à la fois de la séparation du couple en 2022 et de la perte d’emploi de Madame [U].

Madame [U] reconnaît être redevable en sus de l’arriéré locatif d’une dette d’un montant de 2.500€ due à la CAF et d’une autre dette d’un montant de 843€.

Malgré sa situation, il est néanmoins justifié par le décompte actualisé produit par le bailleur des efforts faits par Madame [U] qui effectue depuis plusieurs mois des règlements réguliers, dont trois règlements respectivement d’un montant de 1900€ et deux fois 850€ en juin et juillet 2024 ayant permis de réduire considérablement l’arriéré locatif entre la date de délivrance de l’assignation et le jour de l’audience.

Madame [N] [U] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés aux locataires, suspendus, sous condition du respect par cette dernière et de sa proposition de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, la demande d'expulsion, devient sans objet.




Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que les locataires ne se libèrent pas de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Madame [N] [U] sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le contrat concernant le garage annexe du logement sera alors également résilié et devra être libéré, le bailleur pouvant faire procéder à l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux(logement et garage) resté sans effet. Dans cette hypothèse, Madame [N] [U] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges tels que si les contrats s’étaient poursuivis.


II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Madame [N] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande de condamnation du bailleur au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le signé le 10 mai 2021 avec effet au 11 avril 2017 entre C'CHARTRES HABITAT et Madame [N] [U] concernant le local à usage d’habitation situé 21 rue des Bouchers 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 06 mai 2024, date de résiliation du bail concernant le logement

CONDAMNE Madame [N] [U] à verser à C'CHARTRES HABITAT la somme de 1.633,47 € (mille six cent trente trois euros et quarante sept centimes) (décompte arrêté au 02 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse);

AUTORISE Madame [N] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités, dont 35 mensualités d’un montant de 30 € (trente euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que contrat de bail du 16 juin 2022 portant sur le garage n°3 annexe situé rue des bouchers 28000 CHARTRES se trouve également résilié avec effet à compter du jour de la première mensualité impayée ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Madame [N] [U] d’avoir volontairement libéré le logement et le garage annexe, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, C'CHARTRES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [N] [U] soit condamnée à verser à C'CHARTRES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELLE qu'en application de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge; 

DEBOUTE les parties su surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE C'CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



Séverine FONTAINE Isabelle DELORME