Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
 

 N° RG 24/02538 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GMBG

Minute : 25/ JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Marie CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[N] [M], [E] [D]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

 DU 14 Janvier 2025 


DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE - C’CHARTRES HABITAT,
dont le siège social est sis Hôtel de ville - Place des Halles - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 
représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101



D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [M],
non comparant, ni représenté

Madame [E] [D],
comparante en personne

demeurant tous deux 03 passage des Poètes - Etage 2 - Appt. 41 - 28000 CHARTRES




D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *















EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 25 septembre 2020 avec prise d'effet le 29 septembre 2020, C'CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] un local à usage d’habitation situé au 3 passage des Poètes APT 41 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 470,04 € outre les charges.

Par un deuxième contrat en date du 02 octobre 2020, C'CHARTRES HABITAT leur a consenti la location d’un garage n°21 situé avenue Joseph PICHARD 28000 CHARTRES.

Des loyers étant demeurés impayés, C'CHARTRES HABITAT a fait signifier un commandement de payer la somme de 3.764,24€ et la somme de 5,94€ au titre de l'impayé de loyer de garage visant la clause résolutoire insérée au bail le 25 avril 2024.

C'CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres par un acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024 pour demander, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résolution judiciaire des deux baux; 
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier; 
- de les condamner solidairement au paiement :
- de l’arriéré locatif de 5.504,55 et la somme de 81,76 € au titre de l'impayé de loyer de garage €, 
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement, 
-de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 octobre 2024, C'CHARTRES HABITAT - représenté par son conseil - reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme totale de 6.387,19 €.

A l'appui de ses demandes, C'CHARTRES HABITAT fait valoir l’importance du montant de l’impayé locatif et indique refuser l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [N] [M] bien que régulièrement cité à personne n’est ni présent ni représenté ;

Madame [E] [D], citée à personne, comparaît et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 250 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle précise que Monsieur [M] a repris une activité en CDI et perçoit un revenu mensuel de 1373€, elle-même était en congés maternité et fait des remplacements réguliers en tant qu’auxiliaire auprès de personnes handicapées pour un revenu mensuel variant entre 1.200€ et 1.500€ par mois.

Ils ont cinq enfants à charge dont deux en garde alternée. 

Ils ont repris le versement du loyer courant avant la date de l'audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce.

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience.



En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, C'CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la CAF par la voie électronique le 10 juin 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 202,3 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En effet, conformément à l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi

En l'espèce, le bail conclu le 25 septembre 2020 avec prise d'effet le 29 septembre 2020 contient une clause résolutoire (article : "article 5.6 intitulé LA RESILIATION ") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2024, pour la somme en principal de 3.764,24€ et 5,94€ au titre de l'impayé de loyer de garage. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] n'ont ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, C'CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme totale de 6.387,19 € à la date du 11 octobre 2024. 

Madame [E] [D] présente l’audience reconnaît la dette locative tant dans son principe, que dans son montant.

En conséquence, Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] seront condamnés solidairement à verser à C'CHARTRES HABITAT cette somme de 6.387,19 €.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l'espèce, Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Il est justifié de la reprise du versement du loyer courant avant la date de l'audience.

Monsieur [M] bénéficie d’un contrat à durée indéterminée et perçoit un revenu mensuel de 1373€, Madame [D] a également repris un emploi suite à son congé maternité, elle fait des remplacements réguliers en tant qu’auxiliaire auprès de personnes handicapées pour un revenu mensuel variant entre 1.200€ et 1.500€ par mois.

Le couple a cinq enfants à charge dont deux en garde alternée. 

Compte tenu de la demande des locataires, de leur situation financière et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés aux locataires, suspendus, sous condition du respect par ces derniers de leurs propositions de règlement et de leur obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que les locataires ne se libèrent pas de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le contrat concernant le garage annexe du logement sera résilié et devra également être libéré le bailleur pouvant alors faire procéder à l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2020 avec prise d'effet le 29 septembre 2020 entre C'CHARTRES HABITAT et Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] concernant le local à usage d’habitation situé au 3 pasage des Poëtes APT 41 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 26 juin 2024, date de la résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] à verser à C'CHARTRES HABITAT la somme de 6.387,19 € (six mille trois cent quatre vingt sept euros et dix-neuf centimes) (décompte arrêté au 11 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 inclus);

AUTORISE Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités, dont 24 mensualités d’un montant de 250 € chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] d’avoir volontairement libéré, le logement et le garage annexe dont le bail se trouvera également résilié, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, C'CHARTRES HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] soient condamnés solidairement à verser à C'CHARTRES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELLE qu'en application de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge; 

DEBOUTE les parties su surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;


DEBOUTE C'CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [M] et Madame [E] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Séverine FONTAINE Isabelle DELORME