Tribunal Judiciaire · 0P12 Aud. civile prox 3 — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 10 Mars 2025
Président : Madame MANACH,
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 13 Janvier 2025



 GROSSE :
 Le ...................................................
 à Me .......Antoine D’AMALRIC.................
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/05099 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5KCG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. OIHARA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [U] [E], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE













EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 janvier 2021, la société SCI OIHARA a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [E] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 440 euros, outre 30 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.928 euros au titre de l'arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, la société SCI OIHARA a fait assigner Mme [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
- juger la résiliation du bail de plein droit depuis le 26 juillet 2022, en application de la clause résolutoire ; 
- ordonner l’expulsion de Mme [U] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros jour de retard deux mois après la décision à intervenir ; 
- ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles et dans tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
- condamner Madame [U] [E] au paiement de la somme de 10.787,38 euros, majorée des intérêts légaux, sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats, au titre des loyers et charges impayées et de l’indemnité d’occupation due depuis la résiliation du bail ;
- condamner Madame [U] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer plus charges jusqu’à la reprise effective des lieux ; 
- juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice prévu à la date d’acquisition de la clause résolutoire ; 
- condamner Madame [U] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 3.000 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi par le bailleur compte tenu de la résistance abusive du locataire ;
- condamner Madame [U] [E] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- assortir l’ordonnance à intervenir de l’exécution provisoire de droit.

À l'audience du 13 janvier 2025, la société SCI OIHARA, représentée par son conseil, a déposé des conclusions remises à l’audience aux termes desquelles elle confirme la validité du commandement de payer en ce qu’il fait référence à une attestation expliquant le montant de la dette locative.
Sur le fond, elle actualise le montant de sa créance à la somme de 13.401,93 euros et demande le rejet de l’ensemble des demandes de Mme [U] [E].

Mme [U] [E] représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande de :
Constater que le commandement de payer du 25 mai 2022 ne contient pas de décompte de la dette au sens des dispositions légales ;En conséquence,
Prononcer la nullité du commandement de payer du 25 mai 2022 ;Débouter la SCI OIHARA de l’intégralité de ses demandes ;Subsidiairement,
Donner acte à Madame [U] [E] de ce qu’elle ne s’oppose pas à la résiliation du bail ;Donner acte à Madame [U] [E] de ce qu’elle ne conteste pas être débitrice de la somme de 10 787,38 euros au 1er juin 2024 ;Ordonner la compensation du montant des dommages et intérêts alloués à Madame [U] [E] avec le montant de la dette locative dont la SCI OIHARA est créancière ;En tout état de cause,
Condamner la SCI OIHARA à payer à Madame [U] [E] la somme de 2.112 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi du 7 janvier 2021 au 25 mai 2022 ;Condamner la SCI OIHARA à payer à Madame [U] [E] une indemnité mensuelle de 132 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi à compter du 25 mai 2022 jusqu’au jour de la réalisation des travaux mettant un terme aux désordres ;A défaut, fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [U] [E] à la somme de 336 euros ;Donner acte à Madame [U] [E] de sa bonne foi ;Débouter la SCI OIHARA de sa demande formée au titre de la résistance abusive ;Débouter la SCI OIHARA de sa demande de condamnation de Madame [U] [E] au paiement des dépens de l’instance.
Au soutien de ses prétentions, la défenderesse allègue que le commandement de payer ne contient pas le décompte de sa dette, entraînant sa nullité. En outre, elle fait valoir un état de dégradation de l’immeuble causant de nombreux désordres au sein de l’appartement et constitutifs de troubles de jouissance.

Madame [U] [E] bénéfice de l’aide juridictionnelle totale.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur la demande de résiliation du bail

 ° Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation, fondée sur l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au Préfet le 17 juillet 2024. L’audience a eu lieu 13 janvier 2025, soit plus de six semaines après cette transmission. En conséquence, le délai de six semaines a été respecté. 

La SCI OIHARA justifie du signalement de la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

La demande de résiliation du bail est recevable.

° Sur le moyen tiré de la nullité du commandement de payer du 25 mai 2022

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Selon l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
 
Aux termes de ces mêmes dispositions, le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;3° Le décompte de la dette ;4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. 

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces que le commandement de payer délivré le 25 mai 2022 par acte de commissaire de justice signifié à étude en raison de l’absence de Madame [U] [E] à son domicile (pièce 4 de la demanderesse) ne comporte pas le décompte détaillé de la dette. Il vise en effet un arriéré locatif de 2.928 euros sans plus de précisions, sans indiquer de quoi est composée cette somme, ni les dates des échéances impayées. Ces impécisions causent un grief au locataire dès lors qu’elles ne lui permettent pas d’en vérifier le bien-fondé et de remédier au défaut de paiement qui lui est reproché. 

Il en résulte que le commandement de payer du 25 mai 2022 ne saurait produire d’effet. Par conséquent, les dispositions légales n'ayant pas été respectées, la demande relative au constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle seront rejetées.

 Sur l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1728 2° du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail au terme convenu.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 8 janvier 2025 que la dette locative s’élève à la somme de 13.401,93 euros, terme du mois janvier 2025 inclus de laquelle il convient de déduire la somme de 168 euros au titre des frais de procédure, soit la somme de 13.233,93 euros.

En outre, Madame [U] [E] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

En conséquence, Madame [U] [E] sera condamnée à la somme de 13.233,93 euros selon décompte arrêté au 8 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur la demande reconventionnelle en réparation du trouble de jouissance

En vertu de l'article 6b) et c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Madame [U] [E] allègue un trouble de jouissance qui résulterait d’infiltrations et de présence de nuisibles. Si elle verse aux débats un arrêté de mise en sécurité du 8 juillet 2024, celui-ci relève des désordres qui concernent les façades de l’immeuble et ses parties communes et donc de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. 

Par ailleurs, les photographies qu’elle produit ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier qu’il s’agit des lieux loués. En tout état de cause, ces photographies – qui ne valent qu’à titre de simples renseignements et doivent nécessairement être étayées par des éléments de preuve complémentaires - sont insuffisantes à établir la matérialité des préjudices allégués et la responsabilité du bailleur. 

En outre la locataire ne justifie pas avoir informé la société bailleresse de l’existence de ces troubles afin qu’elle puisse procéder aux diligences nécessaires, et à défaut faire valoir son droit à l’exception d’inexécution.

En conséquence, à défaut d’apporter la preuve des désordres allégués, Madame [U] [E] sera déboutée de ses demandes formées à ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, à défaut d’établir l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement d'ores et déjà indemnisé par l'octroi d'intérêts moratoires, la SCI OIHARA sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [E] succombe à l’instance, de sorte qu'elle sera condamnée aux entiers dépens.

 Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SCI OIHARA, Madame [U] [E] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société SCI OIHARA aux fins de constat de la résiliation du bail conclu entre les parties le 7 janvier 2021concernant l’appartement situé [Adresse 2], recevable ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer du 25 mai 2022;

DEBOUTE en conséquence la SCI OIHARA de ses demandes aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 janvier 2021 entre la société SCI OIHARA et Madame [U] [E] concernant le logement, situé [Adresse 2], d’expulsion de Madame [U] [E] et celle de tous occupants de son chef, de transfert et de séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubleset de condamnation de Madame [U] [E] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer plus charges jusqu’à la reprise effective des lieux et de son indexation ;

CONDAMNE Madame [U] [E] à verser à la société SCI OIHARA la somme de 13.233,93 euros, au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

DEBOUTE Madame [U] [E] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE la société SCI OIHARA de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice subi pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [U] [E] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [U] [E] à payer à la société SCI OIHARA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme indiqué en matière d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière La présidente