Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 14 janvier 2025

N° RG 24/02114 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GK7E

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
[M] [F], [X] [P] épouse [F]

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[K] [D], [S] [Z]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

 DU 14 Janvier 2025 


DEMANDEUR(S) :

Monsieur [M] [F]
né le 07 Septembre 1950 à ALLAINES (28)

comparant en personne

Madame [X] [P] épouse [F]
née le 02 Février 1952 à NEUVY EN BEAUCE (28310)

non comparante, ni représentée

Tous deux demeurant 13 rue de la Croix Villermon - 28310 ALLAINES MERVILLIERS


D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [D]
né le 22 Janvier 1979 à SENEGAL

comparant en personne

Madame [S] [Z]

comparante en personne

Tous deux demeurant 11 rue Felibien - 2ème étage - 28000 CHARTRES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 03 Décembre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés du 1er janvier 2021 à prise d’effet au même jour, Monsieur [M] [F] et Madame [X] [F] ont consenti à Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z], un bail d’habitation sur un logement situé 11 rue Télibien, étage 2, 28 000 CHARTRES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 365 euros, outre 35 euros de charges récupérables.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] le 13 novembre 2023, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3 424,00 euros en principal et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [K] [D] et de Madame [S] [Z] le 17 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 08 juillet 2024, Monsieur [M] [F] et Madame [X] [F] ont fait assigner Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la résiliation du contrat de bail, l'expulsion des locataires et leur condamnation solidaire au paiement. Monsieur [M] [F] et Madame [X] [F] sollicitent :
- de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut de produire l’attestation d’assurance,
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique ; 
- d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il leur plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;
- de les condamner solidairement au paiement :
- de l’arriéré locatif à la somme de 6 624,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, 
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement, 
- de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens de l'instance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juillet 2024.

Appelée à l’audience du 10 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 03 décembre 2024.

Lors de l’audience du 03 décembre 2024, Monsieur [M] [F] comparaît personnellement. Madame [X] [F] ne comparaît pas personnellement et n’est pas représentée. Il indique maintenir les demandes de leur assignation. Il indique que les paiements sont irréguliers. Il précise avoir une petite retraite, mais déclare ne pas être opposé à l’octroi de délais. 

Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] comparaissent personnellement. Ils expliquent avoir rencontré des soucis pour le paiement du loyer en 2023 et qu’un échéancier a été défini avec le bailleur. Ils précisent avoir effectué des versements et que Madame aura un contrat de travail à durée indéterminée à la fin du mois de janvier 2025. Ils proposent de régler la dette locative en réglant une somme mensuelle de 350,00 euros à 500,00 euros en sus du loyer.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. 

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024. 

Par ailleurs, Monsieur [M] [F] et Madame [X] [F] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, l’action est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre plus protectrice, que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu le 1er janvier 2021 contient une clause résolutoire (article VIII : "Clause résolutoire") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 13 novembre 2023, pour la somme en principal de 3 424,00 euros. 

Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 13 janvier 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».


Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l'espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par les débiteurs qui ont repris le paiement du loyer résiduel avant la date de l'audience, et en l’absence d’opposition du bailleur aux demandes des défendeurs, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect par Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] des délais qui leur ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation qui sera due à compter du 14 janvier 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner solidairement Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, il ressort du commandement, de l'assignation et des éléments versés aux débats par les défendeurs que Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] restent devoir une somme de 5 000,00 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

En effet, selon l’attestation de loyer signé par le bailleur le 19 janvier 2024, la somme due au 30 novembre 2023 est de 2 600,00 euros et les échéances de décembre 2023 et janvier 2024 ont été réglées.

Selon les éléments du dossier et les débats que les locataires ont également réglé, sur la période du 1er février 2024 au 30 novembre 2024, les loyers des mois de février, mars, octobre et novembre, de sorte que reste due la somme de 2 400,00 euros, représentant six mois de loyer, sur cette période.

Le montant de l’arriéré locatif au 30 novembre 2024 s’élève donc à la somme principale de 5 000,00 euros (2 600,00 euros + 2 400,00 euros).

Compte-tenu de la clause de solidarité figurant au bail dans l’article VII intitulé «  Le cas échéant : clause de solidarité », Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [M] [F] et Madame [X] [F] la somme de 5 000,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.



Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [M] [F] et Madame [X] [F] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.



Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [M] [F] et Madame [X] [F] recevables en leur action ; 

CONSTATE l’acquisition, au 13 janvier 2024, des effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2021 entre Monsieur [M] [F] et Madame [X] [F] et Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] concernant le logement situé 11 rue Télibien, étage 2, 28 000 CHARTRES ;

CONSTATE la résiliation dudit bail à la date du 13 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] à verser à Monsieur [M] [F] et Madame [X] [F] la somme de 5 000,00 euros (cinq mille euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre les loyers ou indemnités d'occupation dues postérieurement et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] à s’acquitter de leur dette par 14 mensualités de trois cent cinquante euros (350,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 mars 2025, la 15ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

RAPPELLE que ce délai ne peut pas affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants ;

DIT qu'en cas de respect par Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;


DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que Monsieur [M] [F] et Madame [X] [F] pourront alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement en ce cas Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] à payer à Monsieur [M] [F] et Madame [X] [F] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 13 janvier 2024 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 30 novembre 2024 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] à payer à Monsieur [M] [F] et Madame [X] [F] la somme de quatre cents euros (400,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [S] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 novembre 2023 ;
 
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure-et-Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION





Karine SZEREDA François RABY