Tribunal Judiciaire · TJ - CIVIL2 — 14 janvier 2025

N° RG 24/03061 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GNFL

Minute : TJ





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 

Me GARNIER, vestiaire T21 


Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[S] [M]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

JUGEMENT Contradictoire

 DU 14 Janvier 2025 


DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE MANON SIS 17 RUE CARNOT 28700 AUNEAU
représenté par son SYNDIC en exercice, la société CITYA CHARTRES LP GESTION SARL, 
(RCS CHARTRES sous le n° 328 962 147)
dont le siège social est sis 1 boulevard Chasles - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

représentée par Me Justine GARNIER, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21, postulant de 
la SELARL RAISON AVOCATS, demeurant 217 rue Saint Honoré - 75001 PARIS, avocats au barreau de PARIS, plaidant


D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [S] [M]
demeurant 17 rue Carnot - 28700 AUNEAU
comparante en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Liliane HOFFMANN, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 19 décembre 2024

En présence de [I] [X], auditeur de justice

Greffier: Karine SZEREDA


DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 12 Novembre 2024et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *




EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [M] est propriétaire des lots n°15, n°21 et n°26 de l'immeuble en copropriété « MANON » situé 17 rue Carnot à AUNEAU 28700.

Par assignation en date du 08 octobre 2024, signifiée à étude, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « MANON », pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, a fait citer Madame [S] [M] devant le tribunal judiciaire de Chartres, afin de :
Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « MANON » sis 17 rue Carnot à AUNEAU 28700, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, en son action, L’en déclarer bien fondé, En conséquence, 
Condamner Madame [S] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété « MANON » situé 17 rue Carnot à AUNEAU 28700, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme totale de 8 238,32 euros, correspondant à : 6 091,52 euros à titre principal, charges arrêtées au 02 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;2 146,80 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;Condamner Madame [S] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété « MANON » situé 17 rue Carnot à AUNEAU 28700, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner Madame [S] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété « MANON » situé 17 rue Carnot à AUNEAU 28700, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 2 124 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner Madame [S] [M] aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 novembre 2024.

Lors de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « MANON », représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et précise s’en rapporter sur la demande de délai. 

Madame [S] [M], régulièrement citée à étude, a comparu. Elle expose être à la retraite et percevoir 1 000 euros par mois à ce titre. Elle indique qu’il s’agit de sa résidence principale et précise avoir déjà payé certaines sommes. Elle sollicite des délais et propose de régler la somme de 100 euros par mois. 

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services apportent à leur lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et ce, proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.
De la même manière, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale ;
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 31 mars 2021, 25 mars 2022, 30 mars 2023 et du 05 mars 2024 approuvant les comptes et fixant le budget prévisionnel portant respectivement sur l'exercice des années 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024 et 2024-2025 ;
- les mises en demeure de payer adressées les 19 septembre 2022, 16 décembre 2022, 17 mars 2023, 18 décembre 2023 et 17 janvier 2024 ;
- le décompte de la créance due au 30 septembre 2024 ;
- les appels de provisions du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2024 ; 
- les décomptes de charges du 1er octobre au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ; 
- la facture de frais de constitution du dossier par le syndic ;
- les notes d’honoraires du cabinet RAISON-AVOCATS
- le contrat de syndic ; 

Il ressort de ces documents que Madame [S] [M] était bien redevable de la somme de 6 091,52 euros au titre des charges et travaux de copropriété suivant relevé de compte en date du 02 octobre 2024, les frais de mise en demeure, de lettre comminatoire et d’honoraires devant être exclus ici en ce qu'ils n'entrent pas dans les charges de copropriété.

En outre, l’article 1343-2 du Code civil précise quant à lui que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ».

Par conséquent, il convient de condamner Madame [S] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété « MANON » situé 17 rue Carnot à AUNEAU 28700, la somme de 6 091,52 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 02 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024, date de la mise en demeure, qui porteront également intérêt lorsqu’ils seront dus pour une année entière au moins. 


Sur la demande en paiement des frais de recouvrement :

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Il ne pourra s'agir en tout état de cause que des frais nécessaires exposés pour le paiement des charges visées dans l'assignation et justifiés dans leur montant.

Les frais de mise en demeure sont bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Toutefois, il ressort du décompte de la créance que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété « MANON » sollicite le paiement de sommes au titre de plusieurs mises en demeure en date des 17 mars 2022, 17 juin 2022, 19 juin 2023 et 18 décembre 2023 sans pour autant apporter la preuve de l’existence et de l’envoi de tels courriers. Dès lors, il convient de déduire des sommes dues au titre des frais de recouvrement, la somme de 182,40 euros. 

En outre, les frais intitulés « ENVOI LETTRE COMMINATOIRE » qui sont réclamés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance seront exclus compte tenu du fait qu’il n’est pas justifié de l’envoi de ce courrier. De plus, la transmission du dossier à l’avocat ne peut faire l’objet de deux facturations de 480 euros mais seulement d’une seule. 

Par conséquent les frais sollicités sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont justifiés à hauteur de 662,40 euros.

Il convient donc de condamner Madame [S] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété en copropriété « MANON » la somme de 662,40 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 02 octobre 2024.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Selon l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

En refusant de façon répétée de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, Madame [S] [M] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain eu égard aux dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements communs qui ont dû être assumées par les autres propriétaires. 
Par conséquent, il convient de condamner Madame [S] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété « MANON » la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.
 
Sur les délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.” Ledit article poursuit en indiquant que “La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge”. 

En l’espèce, il ressort des déclarations à l’audience de Madame [S] [M] que celle-ci ne perçoit pas des ressources lui permettant de payer ses charges de copropriété et d’apurer sa dette. En outre, la proposition de règlement formulée à l’audience paraît insuffisante eu égard au montant relativement élevé de la dette. 

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délai de Madame [S] [M].

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer la somme de 1.212 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [S] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « MANON » sis 17 rue Carnot à AUNEAU 28700, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, les sommes de :
- 6 091,52 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 02 octobre 2024, appel du quatrième trimestre 2024 inclus,
- 662,40 euros au titre des frais de recouvrement ;
SOIT une somme totale de 6.753,92 euros (six mille sept cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 02 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024, date de la mise en demeure, qui porteront également intérêt lorsqu’ils seront dus pour une année entière au moins. 

REJETTE la demande de délai de Madame [S] [M] ; 

CONDAMNE Madame [S] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « MANON » sis 17 rue Carnot à AUNEAU 28700, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 200€ (deux cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « MANON » sis 17 rue Carnot à AUNEAU 28700, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 1.212€ (mille deux cent douze euros) sur le fondement de l’article 700 du code de 
procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [M] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT


Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN