Tribunal Judiciaire · TJ - CIVIL2 — 14 janvier 2025

N° RG 23/00676 - N° Portalis DBXV-W-B7H-F6LG

Minute : TJ





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocats au barreau de CHARTRES

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
Me Dominique JUGIEAU, avocat au barreau de CHARTRES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

JUGEMENT Contradictoire

 DU 14 Janvier 2025 


DEMANDEUR :

Société SDC RESIDENCE LE CERF,
domiciliée : chez Son syndic LA SARL PASS’IMMO, dont le siège social est sis 70 rue du grand Faubourg - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32 substituée par Me Anne RICHARD, demeurant 85 rue du Grand Faubourg - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032



D’une part,

DÉFENDEUR :

S.C.I. RAHMAN,
dont le siège social est sis 12 rue du faubourg Saint Jean - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège
représentée par Me Dominique JUGIEAU, demeurant 5 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 39



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Eugénie LALLART, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 18 Juillet 2024

En présence de : Romane PAUL, auditrice de justice, lors des débats 


Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 05 Novembre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *








EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Le syndicat des copropriétaires (SDC) de la résidence LE CERF regroupe les copropriétaires d’un immeuble situé 112, rue nationale à TOURY (28), ayant pour syndic la SARL PASS’IMMO.
 
La SCI RAHMAN est propriétaire depuis 2013 d’un immeuble correspondant au bâtiment A de la résidence LE CERF.
 
Par ordonnance d’injonction de payer n° 21-21-001671 en date du 29 décembre 2021, rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Chartres, la SCI RAHMAN a été condamnée à payer au SDC de la résidence LE CERF représenté par son syndic la SARL PASS’IMMO, outre les dépens et une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme principale de 6316,08 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 mai 2021.
 
Cette ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à étude le 4 mai 2022.
 
Une saisie-attribution a été dénoncée le 12 janvier 2023, par acte d’huissier de justice signifié à étude, à la requête du SDC représenté par son Syndic la SARL PASS’IMMO.

La SCI RAHMAN, renommée la SCI LA MAISON BLANCHE a formé, le 8 février 2023 opposition à l’ordonnance d’injonction de payer, en arguant notamment avoir quitté le SDC depuis 2017. Cette opposition a été reçue au greffe Tribunal Judiciaire de Chartres le 10 février 2023.
 
Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 3 octobre 2023. L’affaire a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties aux audiences du 6 février 2024, du 18 mai 2024, puis du 5 novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue.
 
Prétentions et moyens des parties

A l’audience, le SDC de la résidence LE CERF représenté par son syndic la SARL PASS’IMMO est représentée par son conseil. Il demande au tribunal de :

Débouter la SCI LA MAISON BLANCHE de l’ensemble de ses demandes ;
Déclarer valable l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 29 décembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de Chartres ;
Condamner la SCI LA MAISON BLANCHE à lui payer la somme de 10 429,21 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 21 septembre 2023 ;
Déclarer valable la saisie attribution pratiquée le 5 janvier 2023 et dénoncée le 12 janvier 2023 à la SCI RAHMAN ;
Condamner la SCI LA MAISON BLANCHE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le cerf représenté par son syndic PASS’IMMO la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
La condamner aux dépens.

Au soutien de sa demande de paiement, le SDC de la résidence LE CERF souligne que la SCI LA MAISON BLANCHE n’a pas payé les charges de copropriété, alors qu’elle a la qualité de co-propriétaire. Il affirme avoir justifié le montant de sa créance, au visa de l’article 1407 du code de procédure civile, en arguant qu’il s’agit d’une condition nécessaire pour obtenir une ordonnance d’injonction de payer. En tout état de cause, il souligne que la SCI n’a pas demandé la communication des pièces ayant fondé la requête en injonction de payer. Au visa de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, le SDC estime que la copropriété a statué lors de l’assemblée générale du 4 mars 2017 sur la demande de sortie de la copropriété de la SCI RAHMAN mais qu’il restait nécessaire de décider les conditions matérielles, juridiques, et financières de la division, ce qui n’a pas été fait. Ainsi, les comptes de scission n’ont pas été effectués par la SCI, de même que les formalités nécessaires à la publication du règlement de copropriété. Or, ces formalités devaient être effectués par la SCI, la SDC n’ayant pas mandat pour signer les documents nécessaires à la publication du règlement de copropriété. Ainsi, la procédure de scission n’est pas allée jusqu’à son terme, et c’est justement ce qu’a précisé l’assemblée générale de mars 2018. Revenant plus précisément sur le décompte des sommes dues, le SDC explique que la SCI a continué à bénéficier du service de ramassage des ordures ménagères, et ne démontre pas la défaillance du syndic. 
A l’audience, la SCI LA MAISON BLANCHE est représentée par son conseil. Elle demande au tribunal de :

Déclarer son opposition recevable ;
Débouter la SARL PASS IMMO de l’ensemble de ses demandes ;
Annuler l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 29 décembre 2021 par le président du tribunal judiciaire de Chartres ;
A titre reconventionnel de :
Faire injonction au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CERF représentée par son syndic la SARL PASS’IMMO et à la SARL PASS’IMMO de procéder au dépôt du nouveau règlement de copropriété tel que voté par les copropriétaires lors de l’assemblée ordinaire du 4 mars 2017 à 14h30 auprès du service de la publicité foncière compétent sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
Condamner le syndicat de copropriétaires de la résidence LE CERF représentée par son syndic la SARL PASS’IMMO aux dépens ;
Condamner le syndicat de copropriétaires de la résidence LE CERF représentée par son syndic la SARL PASS’IMMO au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de la recevabilité de son opposition à l’ordonnance d’injonction de payer, et au visa de l’article 1416 du code de procédure civile, la SCI explique que l’ordonnance a été signifiée à étude, et que la première mesure d’exécution a eu lieu le 5 janvier 2023 par l’effet d’une saisie attribution, dénoncée le 12 janvier à la SCI. Elle explique qu’elle a formé opposition dans un délai d’un mois à compter du 12 janvier, de sorte qu’elle est recevable.
Pour soutenir son refus de payer les charges demandées par le SDC, la défenderesse explique d’abord, au visa de l’article 1353 du code civil, que ce dernier ne justifie pas de sa créance. En effet, elle affirme que PASS’IMMO n’a pas adressé de mise en demeure à la SCI de payer les sommes dont elle réclame le paiement, et qu’elle ne détaille pas les créances contenues dans la somme de 10 429,21 euros demandée. De plus, la SCI affirme s’être retirée de la propriété, en s’appuyant sur l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965. Elle fait valoir que son retrait est effectif depuis l’assemblée générale du 4 mars 2017, et que le SDC confond la notion d’opposabilité du retrait avec celle de sa validité juridique. Elle affirme d’ailleurs qu’il appartient à PASS’IMMO de réaliser les formalités de publicité, en vertu de la 9ème résolution de l’assemblée générale du 24 mars 2018. Elle souligne aussi que les modalités relatives à la scission ont toutes été abordées et délibérées lors de l’assemblée générale du 4 mars 2017. Enfin, la SCI souligne que le SDC n’a assuré aucune prestation depuis mars 2017 pour la SCI. Elle affirme que la prestation de ramassage des poubelles est assurée par les occupants du bâtiment et non par le syndic.
L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

DISCUSSION

Sur la recevabilité de l’opposition

En droit, l’article 1416 du code de procédure civile dispose, au sujet de l’injonction de payer, que :
« L'opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance.
Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.»

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à étude le 4 mai 2022. Puis, la mesure de saisie attribution a été dénoncée à la SCI LA MAISON BLANCHE en date du 12 janvier 2023.
En conséquence, le 12 janvier 2023 marque le départ du délai d’un mois de recevabilité de l’opposition.
La SCI LA MAISON BLANCHE a formé opposition par requête en date du 8 février 2023, reçue au greffe le 10 février 2023, soit dans le délai d’un mois prévu par l’article 1416 du code de procédure civile.

L’opposition est donc recevable. Il convient dès lors statuer à nouveau sur les demandes de la société SARL PASS IMMO, le présent jugement se substituant à l'ordonnance d'injonction de payer en application de l'article 1420 du code de procédure civile.

Sur la demande de paiement

Le SDC réclame à la SCI des charges impayées au titre de la copropriété. Il convient dès lors, en premier lieu, d’examiner si la SCI LA MAISON BLANCHE, anciennement RAHMAN, appartient à la copropriété de la résidence LE CERF.
En droit, l’article 28 du la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
 I. Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
[…]
II.- Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants :
1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l'article 1346 du code civil ;
2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.
[…]
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.
L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 pose donc d’abord la nécessité de la tenue d’une assemblée générale, et d’un vote concernant la demande formulée par le propriétaire qui entend quitter la copropriété. De plus, l’assemblée générale doit voter sur les conditions de la division.
En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 4 mars 2017 a vu l’adoption de deux résolutions :
-          La 13ème résolution, intitulée « Demande de la SCI RAHMAN : demande de retrait de la copropriété » et adoptée à la majorité.
-          La 14ème résolution, intitulée « Approbation des modalités de la scission » et adoptée à la majorité.
De plus, le procès-verbal mentionne plusieurs pièces jointes relatives aux résolutions 13 et 14 :
-          Le mail de la SCI RAHMAN expliquant sa volonté de quitter la copropriété
-          Les documents du géomètre concernant la scission de copropriété
-          Le projet du futur règlement de copropriété.
Enfin, les 13ème et 14ème résolutions mentionnent les phrases suivantes :
-          « L’Assemblée Générale autorise la scission de la copropriété et décide le retrait du bâtiment 1. Les comptes de scission se feront arrêtés un 30/09/2017. » (13ème résolution)
-          « Après discussion, l’Assemblée Générale approuve le règlement de copropriété modificatif, décide de la scission soit faite à la date du 30/09/2017. Une assemblée générale exceptionnelle aura lieu pour valider les comptes allant du 01/10/2016 au 30/09/2017. La prestation pour la sortie des poubelles s’arrêtera pour le bâtiment 1 au : 30/09/2017 » (14ème résolution)


Il résulte de l’ensemble de ces éléments que d’une part, l’assemblée générale du 4 mars 2017 a voté à la majorité pour approuver la demande de retrait de la copropriété de la SCI RAHMAN. D’autre part, l’assemblée générale a voté pour approuver les modalités de la scission, en s’appuyant sur trois documents figurant en pièce jointe du procès-verbal. Les documents du géomètre, ainsi que le futur règlement de copropriété sont mentionnés, ce qui signifie que les conditions matérielles, juridiques et financières de la scission ont été examinées, et adoptées. Enfin, l’assemblée générale des copropriétaires a fixé la date de la scission au 30 septembre 2017.

Le simple fait qu’il soit prévu d’examiner les comptes de scission à une date ultérieure ne remet pas en question les modalités financières du retrait de la SCI du syndicat des copropriétaires. Elles sont en réalité déjà examinées et approuvées aux termes de la résolution 13 (« les comptes se feront arrêtés le 30/09/2017 ») comme de la résolution 14 (« Une assemblée générale exceptionnelle aura lieu pour valider les comptes allant du 01/10/2016 au 30/09/2017 »).

En outre, le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mars 2018 mentionne que le nouveau règlement de copropriété définitif reste à adopter. Cependant, force est de constater qu’un projet de nouveau règlement de copropriété avait été adopté par l’assemblée générale du 4 mars 2017, comme cela est précisé par la 14ème résolution : « Après discussion, l’Assemblée Générale approuve le règlement de copropriété modificatif ».

Enfin, en droit, l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier ».  

En l’espèce, le fait que le nouveau règlement de copropriété n’ait pas été publié ne signifie donc pas que la scission n’a pas effectivement eu lieu. Cette condition n’est pas prévue par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 et la publication du nouveau règlement de copropriété répond à la nécessité de rendre ledit règlement opposable aux tiers, et non aux parties du contrat de copropriété.

En conséquence, la scission de copropriété approuvée par l’assemblée générale du 4 mars 2017 produit ses effets depuis le 30 septembre 2017. Dès lors, et depuis cette date, la SCI LA MAISON BLANCHE ne fait plus partie du SDC de la résidence LE CERF.
Or, les sommes demandées par le SDC concernent une période postérieure à septembre 2017, comme en attestent les décomptes versés au débat par le syndicat.
La demande en paiement par le syndicat des copropriétaires de la résidence le CERF représenté par son syndic la SARL PASS’IMMO sera dès lors rejetée, sans qu’il ne soit besoin d’étudier le détail du décompte, qui concerne en tout état de cause des charges postérieures à la scission.

Dès lors, la procédure de saisie-attribution dénoncée le 12 janvier 2023 est inopérante.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI

En droit, aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
« I. Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
[…]
-de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;
[…] »
En l’espèce, et en application des articles 13 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au syndic du SDC de procéder aux formalités nécessaires à la publication du nouveau règlement de copropriété.

Dès lors, le SDC de la résidence LE CERF représenté par son Syndic la SARL PASS’IMMO sera condamné à procéder aux formalités requises auprès du service de la publicité foncière dans un délai de 30 jours à compter de la signification du présent jugement.
Il convient d’assortir cette d’une astreinte provisoire en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution selon les conditions précisées dans le dispositif, afin de garantir l’exécution du présent jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CERF représenté par son syndic la SARL PASS’IMMO, partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.  

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le SDC de la résidence LE CERF représenté par son syndic la SARL PASS’IMMO, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI LA MAISON BLANCHE une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros. Il sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’opposition formée par la SCI LA MAISON BLANCHE à l'ordonnance d’injonction de payer n° 21-21-001671 rendue le 29 décembre 2021 au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence LE CERF, représenté par son syndic la SARL PASS’IMMO ;

MET ladite ordonnance à néant, et statuant à nouveau ;

REJETTE la demande de paiement au titre des charges de copropriété du Syndicat des copropriétaires de la résidence LE CERF, représenté par son Syndic la SARL PASS’IMMO ;

DIT que la saisie attribution dénoncée le 12 janvier 2023, par acte d’huissier de justice signifié à étude, à la requête du SDC représenté par son Syndic la SARL PASS’IMMO est inopérante ;
 
ORDONNE au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CERF représenté par son Syndic la SARL PASS’IMMO de procéder aux formalités requises auprès du service de la publicité foncière dans un délai de 30 jours à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte provisoire de 25 euros par jour de retard ;
 
DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour la SCI LA MAISON BLANCHE, en l’absence des formalités requises auprès du service de la publicité foncière à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CERF représenté par son Syndic la SARL PASS’IMMO aux dépens de l’instance ;
 
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CERF représenté par son Syndic la SARL PASS’IMMO à payer à la SCI LA MAISON BLANCHE la somme de 2 000 euros (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
 
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LE CERF représenté par son Syndic la SARL PASS’IMMO fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.


Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT



Séverine FONTAINE Eugénie LALLART