Tribunal Judiciaire · Service des référés — 15 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7]


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N° RG 23/58427 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DI4

N° : 10

Assignation du :
09 Novembre 2023

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 janvier 2024



par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier. 



DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], agissant par son syndic le cabinet Michel Hanner & Associes
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Valentin BOURON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE - #PC107


DEFENDEUR

Monsieur [R] [F] [M]
[Adresse 6]
[Localité 4]

non représenté 


DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l'assignation en référé enrôlée sous le N°RG 23/58427 délivrée à la requête du SDC du [Adresse 3] soutenues oralement tendant notamment à voir :

- ORDONNER à Monsieur [R] [F] [M] de cesser immédiatement toute occupation à usage d'habitation, par lui-même ou tout occupant de son chef, du lot n°216 à usage de débarras situé au sous-sol de l'immeuble du [Adresse 2], 

- ORDONNER à Monsieur [R] [F] [M] de procéder à l'enlèvement de l'ensemble de ses objets et effets personnels situés dans le couloir des caves du 1er sous-sol de l'immeuble.

- ASSORTIR ces deux mesures d'une astreinte ferme et définitive de 1.000,00 € par infraction constatée et par jour, laquelle courra à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours à compter du prononcé de la décision à intervenir,

- CONDAMNER Monsieur [R] [F] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 10.561,20 € à titre de provision sur dommages et intérêts en réparation du préjudice collectivement subi,

- CONDAMNER Monsieur [R] [F] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- CONDAMNER Monsieur [R] [F] [M] aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile.

SUR CE, 

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. 

Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.

Il est rappelé qu'un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite

Il dispose d'un pouvoir souverain pour juger non seulement de l'imminence d'un dommage, mais aussi de la nécessité d'en prévenir la réalisation ; il en va de même s'agissant d'apprécier l'existence d'un trouble manifestement.

En outre, juridiction de céans ne peut se livrer à l'interprétation d'un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d'un acte clair. 

L'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

C'est donc le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance et la destination de l'immeuble peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives.

Enfin, l'article 26 alinéa 2 de cette même loi précise que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

La liberté d'usage et de jouissance peut ainsi également être précisée ou encadrée, le cas échéant, par le règlement de copropriété lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Sur les demandes formées par le demandeur tendant à voir ORDONNER à Monsieur [R] [F] [M] de cesser immédiatement toute occupation à usage d'habitation, par lui-même ou tout occupant de son chef, du lot n°216 à usage de débarras situé au sous-sol de l'immeuble du [Adresse 2], 

- ORDONNER à Monsieur [R] [F] [M] de procéder à l'enlèvement de l'ensemble de ses objets et effets personnels situés dans le couloir des caves du 1er sous-sol de l'immeuble.

- ASSORTIR ces deux mesures d'une astreinte ferme et définitive de 1.000,00 € par infraction constatée et par jour, laquelle courra à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours à compter du prononcé de la décision à intervenir,

Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats que le règlement de copropriété du [Adresse 2] stipule :

S'agissant des parties privatives, en page 35 :

« Les locaux du rez-de-chaussée et de l'entresol ainsi que ceux des deux sous-sols pourront être utilisés pour l'exploitation de tous commerces, sauf ceux relatifs à l'alimentation de détail et ceux susceptibles des causes de bruits et odeurs incompatibles avec le standing de l'immeuble.
(…)
En aucun cas un copropriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes. L'ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l'immeuble devront toujours être intégralement respectées et sauvegardées ».

Et s'agissant des parties communes, en page 38 : 

«Chacun des copropriétaires usera librement des parties communes suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires. 
Aucun des copropriétaires ou occupants de l'ensemble ne pourra encombrer les entrées, les vestibules, paliers et escaliers, ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties de l'ensemble.
(…)
Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, soit par son fait, soit par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui ».

Le Règlement Sanitaire de la VILLE DE [Localité 7] prévoit en son annexe article 27 l'interdiction d'habiter dans les caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues d'ouverture.

Il ressort également des pièces versées aux débats, et notamment d'un procès verbal de constat d'huissier dressé le 6 septembre 2023 que Monsieur [R] [F] [M], est propriétaire d'un lot n°216 à destination de " Débarras " selon le règlement de copropriété de l'immeuble, et utilise celui-ci de façon permanente à usage d'habitation, étant observé que le lot en question ne dispose d'aucune ouverture sur l'extérieur, cette occupation étant à l'origine de plusieurs troubles causés à la copropriété, comme la présence d'objets et effets personnels dans le couloir des caves de l'immeuble.

Il s'en infère que l'occupation de ce lot comme lieu d'habitation contrevient au règlement de copropriété et porte une atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires constituant un trouble manifestement illicite.

Pour mettre un terme à ce trouble, il y a lieu d'ordonner à Monsieur [R] [F] [M] de cesser toute occupation à usage d'habitation, par lui-même ou tout occupant de son chef, du lot n°216 à usage de débarras situé au sous-sol de l'immeuble du [Adresse 2], et d'ordonner à Monsieur [R] [F] [M] de procéder à l'enlèvement de l'ensemble de ses objets et effets personnels situés dans le couloir des caves du 1er sous-sol de l'immeuble, dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, ces deux mesures étant assorties, d'une astreinte de 300 euros par infraction constatée pendant une durée de trois mois, laquelle courra à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision. 

Compte tenu des nuisances répétées occasionnées par cette occupation, en violation du règlement de copropriété, dans la copropriété litigieuse et du trouble ressenti par les copropriétaires qui présente un caractère collectif par son importance et son étendue et des dégâts causés aux parties commune s’il y a lieu de condamner le défendeur à payer au syndicat demandeur la somme provisionnelle de 500 euros euros à titre de dommages et intérêts, le coût du constat d'huissier étant compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

 Ordonnons à Monsieur [R] [F] [M] de cesser toute occupation à usage d'habitation, par lui-même ou tout occupant de son chef, du lot n°216 à usage de débarras situé au sous-sol de l'immeuble du [Adresse 2], et ordonnons à Monsieur [R] [F] [M] de procéder à l'enlèvement de l'ensemble de ses objets et effets personnels situés dans le couloir des caves du 1er sous-sol de l'immeuble, dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, ces deux mesures étant assorties, d'une astreinte de 300 euros par infraction constatée pendant une durée de trois mois, laquelle courra à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

Condamnons le défendeur à payer au demandeur une provision de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamnons le défendeur aux dépens qui comprendront le coût du constat d'huissier du 6 septembre 2023 et à payer au demandeur la somme de 800 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile

Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires 

Fait à [Localité 7] le 15 janvier 2024

Le Greffier, Le Président,


Fanny ACHIGAR Fabrice VERT