Tribunal Judiciaire · Service des référés — 10 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 16]


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N° RG 23/54922 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BLM

N° : 1

Assignation des :
12, 14, 15 et 16 Juin 2023

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 10 janvier 2024



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.C.I. PEPAR
[Adresse 5]
[Localité 12]

représentée par Maître Thierry DOMAS de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #R0046

DEFENDERESSES

E.U.R.L. [K]
[Adresse 6]
[Localité 12]

S.C.I. LOVE [K]
[Adresse 3]
[Localité 11]

représentées par Maître Marc GAILLARD de la SELARL SELARL MARC GAILLARD, avocats au barreau de PARIS - #C0962

S.A. FINAMUR
[Adresse 10]
[Localité 13]

représentée par Maître Quentin SIGRIST de la SELARL SIGRIST & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #L0098

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic le cabinet CORRAZE
[Adresse 4]
[Localité 12]

représentée par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS - #C0716

DÉBATS

A l’audience du 22 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société Pepar est propriétaire depuis le 22 novembre 2022 d’un appartement situé au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 8].

Un local commercial est exploité au rez-de-chaussée de l’immeuble à usage de restaurant depuis 2012, actuellement par l’Eurl [K] sous l’enseigne [Adresse 18] depuis septembre 2021, les locaux ayant été acquis par la société Finamur, crédit bailleur de la société Love [K].

Les locaux n’étant pas conformes à la réglementation sanitaire départementale, la société Finamur et M. [M], gérant de la société Love [K], ont demandé à l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de créer une extraction, autorisation qui a été votée le 24 mars 2022.

Une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 29 juin 2023 pour voter une nouvelle autorisation de travaux à donner à l’Eurl [K].

Dénonçant l’absence de réalisation des travaux votés et la pose de sorties d’extraction en toute illégalité générant des nuisances olfactives impactant les appartements d’habitation de l’immeuble, par acte en date des 12, 14, 15 et 16 juin 2023, la société Pepar a fait assigner en référé l’Eurl [K], la société Love [K], la société Finamur et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la société Cabinet Corraze, sollicitant de :

“Vu les articles 835 et 700 du code de procédure civile.
Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965
Vu I'article 63.1 du Règlement Sanitaire du département de [Localité 16]
Vu l'article 7 du règlement de copropriété

- Ordonner la dépose des gaines d'extraction créées illégalement dans le restaurant [Adresse 18] et sortant sur la façade du restaurant [Adresse 6] et sur l'[Adresse 15] via le vasistas de la cuisine du restaurant, le tout sous astreinte de 1000 euros par jour, l'astreinte commençant à courir à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,

- Ordonner l'arrêt de l'exploitation de la cuisine du restaurant VILLA MIKUNA sous astreinte de 1000 euros par jour jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité, l'astreinte commençant à courir à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,

Condamner in solidum la société [K], la société LOVE [K], la société FINAMUR, à procéder à la mise en conformité du local commercial en installant un système d'extraction conforme et autorisé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] dans les trois mois de la décision à intervenir et sous astreinte de 1000 € par jour de retard au-delà de cette date,

Condamner in solidum la société [K], la société LOVE [K], la société FINAMUR à régler la somme de 5.000 € à la société PEPAR au titre de l'article 700 du code de procédure civile.”

A l’audience du 10 juillet 2023, l’affaire a été renvoyée et les parties ont été invitées à rencontrer un conciliateur.

A l’audience de renvoi du 22 novembre 2023, les parties ont déposé des écritures qu’elles ont développées oralement.

La société Pepar maintient ses prétentions, rappelant qu’elle a assisté aux réunions organisées par le conciliateur mais qu’elle n’a reçu aucun retour de l’Eurl [K] concernant la proposition de valider le contrat de l’architecte désigné pour organiser la réalisation des travaux nécessaires. Elle ajoute que la demande de sursis à statuer de l’exploitante du restaurant est injustifiée, dès lors qu’il apparaît que celle-ci n’a jamais déposé de déclaration préalable de travaux auprès de la mairie le 11 juillet 2023 et que le justificatif produit constitue donc un faux en écriture publique.

La société Pepar fonde ses demandes sur l’existence d’un trouble manifestement illicite lié aux conditions d’exploitation du restaurant, du fait de la non-conformité des installations et des nuisances olfactives, confirmés par le jugement du tribunal de police du 9 novembre 2023, et s’oppose à toute mesure d’expertise, alors que les violations sont établies. Elle conteste le caractère prétendument disproportionné des mesures de remise en état sollicitées rappelant qu’il appartient à l’exploitante de réaliser les travaux de mise en conformité autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. La société Pepar s’oppose encore à la demande de délai pour l’obtention des autorisations administratives en l’absence de diligences de bonne foi par l’Eurl [K] depuis le mois de juin 2023.

Concernant la société Finamur, la société Pepar fait valoir qu’elle n’est pas seulement un financier, mais rappelle qu’elle est seule propriétaire des lots 37 et 38 et tenue contractuellement vis à vis du syndicat des copropriétaires de respecter le règlement de copropriété et de faire respecter par son cocontractant ses obligations, ce qui justifie les demandes de condamnation in solidum.

Les sociétés Eurl [K] et Love [K] sollicitent de :

“Vu les articles 145 et 835 du Code de procédure civile, 
 Vu les pièces produites aux débats, 
 
- Désigner un médiateur pour tenter de concilier les parties et parvenir à la résolution amiable du litige, 
- Ordonner le sursis à statuer dans l’attente du retour des services administratifs de la ville de [Localité 16] sur la déclaration préalable de travaux déposés le 11 juillet 2023, 
 
A défaut, 
 
A titre principal, 
 
- Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par la société SCI PEPAR, 
- Débouter la société SCI PEPAR de l’intégralité de ses demandes, 
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, 
- Désigner un expert judiciaire, avec mission habituelle en pareille matière, dont celle de : 
*se rendre sur place dans l’ensemble immobilier sis à 75009 PARIS, 2 rue Frochot, dans les locaux, exploités par la société EURL [K], et ceux propriété de la société SCI PEPAR, 
*se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, 
*visiter les lieux, 
*examiner les installations de cuisson et d’extraction présentes dans les lieux, 
*déterminer la date d’installation des équipements, 
*indiquer si les installations sont aux normes, 
*fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, 
tous les préjudices subis,
*donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la mise en conformité des installations, les évaluer à l’aide de devis, 
 
*en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, autoriser la demanderesse à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre de la demanderesse, par des entreprises qualifiées de son choix ; dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux, 
 
• Dire que l’expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du Tribunal Judiciaire de PARIS, dans les trois mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises, 
 
A titre subsidiaire, si des mesures sont ordonnées à l’encontre de la société EURL [K] et des condamnations sont prononcées, 
 
- Suspendre les effets desdits mesures et les condamnations prononcées, le temps des délais accordés à la société EURL [K] pour réaliser les travaux nécessaires de mise en conformité de ses installations, 
- Accorder, à la société EURL [K], un délai d’une année à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, pour réaliser les travaux, 
 
Dans tous les cas, 
- Dire que l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 et que chaque partie conserve la charge de ses dépens.” 

Les défenderesses sollicitent à titre liminaire une mesure de médiation pour concilier les parties, rappelant qu’elles sont toutes occupantes du même immeuble et qu’elles ont multiplié les diligences pour parvenir à exploiter les locaux sans créer de troubles aux voisins, soulignant que le représentant de la société Pepar, contrairement à ses affirmations, ne s’est pas présenté aux rendez-vous avec le conciliateur et que tant la société Pepar que le syndicat des copropriétaires se sont trouvés indisponibles tour à tour ce qui n’a pas permis la moindre avancée.

Elles demandent également un sursis à statuer dans l’attente du retour des services administratifs de la Ville de [Localité 16] sur la demande de permis de construire déposée par Mme [D], attendue pour la fin du mois de janvier 2024.

S’agissant du trouble manifestement illicite allégué, elles rappellent qu’elle ont procédé à la fermeture des ouvrants et à l’installation d’une hotte, que les procès-verbaux dressés par l’inspecteur de salubrité sont antérieurs à l’acquisition par la société Pepar de l’appartement, que celle-ci ne subit aucune nuisance puisque ses associés et représentants vivent à Londres.
Elles ajoutent qu’elles ont besoin de temps pour obtenir les autorisations afférentes aux travaux acceptés par la copropriété le 29 juin 2023 et les exécuter. Elles indiquent que les troubles préexistaient à l’installation du restaurant de sorte qu’il n’est nullement certain qu’elles soient exclusivement à l’origine des troubles, que l’identité des plaignants et la localisation de leurs biens n’ont jamais été bien précisées, que l’hôtel à proximité ne s’est jamais plaint et que l’inspecteur de salubrité a constaté que les odeurs n’étaient pas permanentes.

Les défenderesses considèrent que si les actions menées paraissent insuffisantes à la demanderesse, il convient alors d’ordonner une mesure d’expertise pour déterminer les solutions techniques nécessaires et soutiennent encore que les mesures sollicitées sont disproportionnées, faisant valoir que la grille de sortie d’air en façade de l’immeuble a toujours existé et que l’exploitante ne l’a pas créée, qu’en réalité, c’est la suppression du raccordement de la hotte de la cuisine à la gaine d’extraction existante qui est souhaitée et qu’il ne peut être sollicité l’arrêt de l’exploitation de la cuisine jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité, qui condamne définitivement l’exploitation, alors qu’elles ne s’opposent pas à la mise en conformité des installations, réclamant le cas échéant un délai pour y satisfaire.

La société Finamur demande de :

“Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, 
Vu les articles 1103 et suivants du Code Civil, 
Vu les pièces versées aux débats, 
 
DEBOUTER la SCI PEPAR de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société FINAMUR ; 
 
DEBOUTER le SDC de l’immeuble [Adresse 9], représenté par la société CORRAZE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société FINAMUR ; 
 
ORDONNER à la société [K] et à la SCI LOVE [K] de déposer la/les gaine(s) d’extraction d’air/fumée installée(s) sans autorisation du SDC de l’immeuble [Adresse 9] et de la société FINAMUR ; 
 
ORDONNER à la société [K] d’exploiter le bien immobilier appartenant à la société FINAMUR conformément au contrat de crédit-bail immobilier, au règlement de copropriété et à la règlementation sanitaire en vigueur ; 
 
CONDAMNER in solidum la SCI LOVE [K] et la société [K] à relever et garantir la société FINAMUR de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son endroit, en ce compris les éventuelles condamnations au titre des articles 699 et 700 du Code de procédure civile ; 

 CONDAMNER tout succombant à payer à la société FINAMUR la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
 
LES CONDAMNER aux entiers dépens.”

La société Finamur rappelle qu’elle a conclu avec la société Love [K] un contrat de crédit immobilier le 7 juillet 2021 ayant pour objet le financement de l’acquisition de lots de copropriété à usage de restaurant, les locaux ayant été donnés en sous-location à la société [K].

Elle soutient qu’elle n’a jamais été informée et n’a pas autorisé l’installation d’une gaine d’extraction par le locataire de son crédit-preneur, avec lequel elle n’a aucun rapport contractuel, s’associant à la demande de dépose formulée par la société Pepar, l’usage du bien immobilier se faisant en contravention avec les termes du contrat de crédit-bail, du règlement de copropriété et de la réglementation sanitaire en vigueur. Elle ajoute que la demande d’arrêt de l’exploitation du restaurant ne peut la concerner et qu’elle ne peut être condamnée in solidum à la mise en conformité du local commercial puisqu’elle n’en est pas l’exploitante et qu’elle n’intervient qu’à titre financier pour porter la propriété des lots, estimant les demandes irrecevables à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sollicite de :

“Vu l’assemblée générale du 29 juin 2023, 
 
De faire droit aux demandes individuelles de la société PEPAR auxquelles le syndicat des copropriétaires s’associe pleinement, 
 
Y ajoutant, 
Vu le caractère définitif de l’injonction de remise en état et la suppression de toute grille ou sortie d’extraction en façade résultant de la résolution 19 de l’assemblée du 29 juin 2023, 
 
Vu le caractère manifestement illicite des sorties d’extraction en façade dans les châssis portes et fenêtres de l’[Adresse 15] ou [Adresse 17] de l’EURL [K], 
 
De condamner solidairement l’EURL [K], la SCI LOVE [K] et la société FINAMUR à supprimer toute sortie d’extraction, grille d’aération dans les châssis en façade de leur lot à remettre en état des châssis fixes excluant toute sortie d’air vicié depuis l’exploitation du restaurant, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 15 jours après signification de la décision à intervenir, 
 
De condamner in solidum la société [K], la société LOVE [K] et la société FINAMUR à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.” 
 
Le syndicat des copropriétaires indique que les lots dont il s’agit ne disposent d’aucune extraction conforme permettant l’exploitation d’un restaurant avec cuisson sur place ; que l’Eurl [K] a effectué plusieurs ouvertures en façade sans autorisation, le châssis d’une fenêtre étant remplacé par l’insertion d’une grille d’extraction côté [Adresse 15] et un conduit d’extraction étant placé contre une grille en fer forgé ouvrant en imposte côté rue, les installations réalisées constituant de surcroît une infraction pénale, ce qui justifie sa demande de remise en état conformément au vote de l’assemblée générale du 29 juin 2023.

Il rappelle que la société Finamur est seule propriétaire des lots litigieux ce qui justifie les demandes de condamnation in solidum à son égard, reprend les mêmes éléments que la société Pepar concernant la déclaration préable de travaux du 11 juillet 2023 et s’oppose à tout sursis à statuer compte tenu du comportement de l’Eurl [K].

Le syndicat des copropriétaires soutient que le trouble manifestement illicite allégué est amplement caractérisé et conclut au rejet de toute demande de délais en l’absence de diligences de bonne foi de l’Eurl [K].

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la médiation

Les parties ont été invitées dès l’audience du 10 juillet 2023 à rencontrer un conciliateur qui a fixé une réunion le 7 août 2023 qui n’a pu se tenir compte tenu de l’indisponibilité de la SCI Pepar notamment.

Une nouvelle réunion a été fixée par le conciliateur le 29 août à laquelle le conseil de la société Pepar a indiqué qu’il ne se présenterait pas car contraire aux dispositions de l’ordonnance rendue prévoyant un rendez-vous avec le conciliateur avant le 
20 août.

Suite à l’audience de renvoi du 30 août, une nouvelle invitation à rencontrer le conciliateur a été délivrée aux parties et un nouveau rendez-vous a été fixé au 26 septembre 2023, auquel les parties indiquent s’être présentées sans issue favorable.

Aucune mesure de médiation ne peut être ordonnée sans l’accord de toutes les parties, accord qui à ce stade n’est pas réuni.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner cette mesure, avant dire droit.

Sur les demandes de remise en état

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (...).”

Le dommage imminent s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ».





Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, qu’un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés ; la constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est constant que les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires s'imposent à tous les copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été judiciairement prononcée. Les copropriétaires sont par conséquent tenus de se conformer aux décisions prises. Les décisions du syndicat s'imposent également aux ayants cause des copropriétaires, notamment à leurs locataires.

Au cas d’espèce, l’assemblée générale du 29 juin 2023, dont il est justifié à ce jour qu’elle n’a fait l’objet d’aucune contestation après notification aux copropriétaires du procès-verbal d’assemblée, a adopté :

- une résolution 18 enjoignant à la société Finamur et à son crédit preneur de :
* a) “déposer immédiatement l’extraction en façade sur l’[Adresse 15], telle que décrite en page 6 du constat dressé par Maître [T] le 15 février 2023, à la requête de la société Pepar, copropriétaire aux 1er et 2ème étages depuis un accès au rez-de-chaussée du lot 36
* b) supprimer l’extraction côté [Adresse 17] au niveau de l’imposte de la porte d’entrée à l’origine de nuisances pour les logements au-dessus
* c) sous la condition préalable du rétablissement du châssis panneau percé ou ajouré en façade de l’[Adresse 15] au rez-de-chaussée, en panneau fixe et non percé et de la suppression de la sortie d’extraction dans l’imposte de la porte [Adresse 6] et à cette double condition primordiale, l’assemblée a autorisé la réalisation d’une extraction pour les lots 11, 37 et 38 réunis entre les mains du même propriétaire, cette extraction ne pouvant desservir qu’un seul et unique commerce de restaurant dans l’immeuble
La société bénéficiaire de l’autorisation devra préalablement aux travaux faire dresser constat de la remise en état des châssis fixes en façade [Adresse 15] et de la fermeture de toute sortie d’extraction en façade côté [Adresse 17] et en justifier auprès du syndic”.

- une résolution 19 décidant d’engager toute procédure visant à obtenir la dépose immédiate de l’extraction en façade [Adresse 15] et la suppression de l’extraction côté [Adresse 6] ainsi que l’arrêt de toute utilisation de la cuisine du restaurant tant que les travaux et la mise en place d’une extraction conforme ne seront pas effectivement réalisés.

- ue résolution 20 subordonnant l’autorisation de travaux donnée en résolution 18 à la condition préalable de la fermeture des ouvertures réalisées sans autorisation à plusieurs conditions d’exécution précisément énumérées.

Si la société Finamur a voté contre les résolutions 18 et 19, il ne peut qu’être constaté qu’elle n’a formé aucun recours à leur encontre dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner le détail de l’argumentation développée par les défenderesses concernées, l’absence d’exécution à ce jour des résolutions 18 et 19 votées en assemblée générale, qui n’est pas contestée, caractérise l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, alors même que l’autorisation donnée aux défenderesses de réaliser des travaux de mise en conformité du restaurant par l’installation d’une gaine d’extraction réglementaire est conditionnée par la dépose et la suppression préalable des extractions actuelles, dument constatées par le syndic, dans les termes qui ont été précisés dans la résolution 18.

Il convient donc d’ordonner tant à la société Finamur, propriétaire des lots litigieux qu’à la société Love Frochot et à l’Eurl Frochot d’une part, de déposer l’extraction en façade sur l’[Adresse 15] en rétablissant le châssis panneau percé ou ajouré au rez-de-chaussée en panneau fixe et non percé, d’autre part, de supprimer la sortie de l’extraction côté [Adresse 17], conformément aux termes de la résolution 18 adoptée le 29 juin 2023, et ce, sous astreinte, dans les termes du présent dispositif. 

S’agissant de la société Finamur, celle-ci ne conteste pas sa qualité de copropriétaire des lots litigieux, de sorte que les résolutions votées en assemblée générale lui sont directement applicables, étant observé que les stipulations du contrat de crédit-bail la liant à sa locataire, la société Love [K], à laquelle elle considère avoir délégué toutes ses obligations de copropriétaire, sont inopposables à la société Pepar et au syndicat des copropriétaires. 

En revanche, il n’est pas contestable d’une part, que la société Love [K] a sous-loué les locaux à l’Eurl [K] sans en informer son bailleur, d’autre part, que la locataire et la sous-locataire sont seules responsables des non-conformités des installations d’extraction de la cuisine du restaurant et des nuisances olfactives provoquées par les conditions d’exploitation ; qu’en outre, le contrat de crédit-bail prévoit expressément qu’il appartient au preneur d’effectuer toutes les installations nécessaires à l’exploitation de ses activités après obtention des autorisations nécessaires et qu’il en sera seul responsable (article B 7.1 des conditions générales), que la sous-location est inopposable au bailleur qui doit être informé de l’identité du sous-locataire, ce dont il n’est pas justifié, ce qui justifie l’appel en garantie de la société Finamur à l’encontre des deux défenderesses au titre de la condamnation prononcée à son encontre, la société Finamur s’associant au demeurant à la demande de dépose et suppression des extractions irrégulières.

S’agissant de la demande d’arrêt de l’exploitation de la cuisine du restaurant, celle-ci se déduit nécessairement de l’obligation de suppression des extractions actuelles en place dans l’attente de la réalisation des travaux de mise en conformité des locaux, conformément aux termes des résolutions adoptées définitivement en assemblée générale.

En effet, la non-conformité au règlement sanitaire départemental des installations d’extraction actuelles a été constatée à maintes reprises par l’inspecteur de salubrité de la ville de Paris à l’occasion de contrôles répétés depuis 2021, ce qui a abouti à un jugement de condamnation de l’Eurl [K] et de M. [R] dit [M] par le tribunal de police en date du 9 novembre 2023.



Par ailleurs la réalité des nuisances olfactives subies par les copropriétaires de l’immeuble est attestée par plusieurs procès-verbaux de constat, notamment les 13, 23, 28 et 30 janvier 2023, 15 février 2023 et 26 octobre 2023, justifiant la demande complémentaire de cessation d’utilisation de la cuisine du restaurant dans l’attente de la mise en place d’une extraction conforme, cette mesure ne pouvant pas être qualifiée de disproportionnée puisqu’elle découle nécessairement de l’obligation faite aux défenderesses de déposer et supprimer les extractions irrégulières actuelles et de se conformer à l’autorisation de travaux de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2023.

Au vu de ce qui précède, il ne peut être fait droit à la demande de sursis à statuer et à la demande de délai d’au minimum une année pour la mise en conformité du restaurant compte tenu de l’obligation immédiate faite aux défenderesses de supprimer les extractions actuelles irrégulières, étant observé qu’elles ne peuvent utilement se prévaloir d’un dépôt le 11 juillet 2023 d’une déclaration préalable de travaux, alors même qu’il résulte des pièces produites que la ville de [Localité 16] a indiqué qu’elle n’avait reçu aucune déclaration de travaux à cette date, jugeant même que le récépissé de dépôt versé aux débats par les sociétés Love [K] et Eurl [K] serait “un faux grossier” et que c’est une demande de permis de construire pour une ouverture en toiture qui est nécessaire et qui a été déposée seulement le 23 octobre 2023, sans pour autant concerner la création de l’extraction elle-même.

Enfin il n’existe pas de motif légitime au soutien de la demande d’expertise compte tenu de son inutilité, dès lors qu’il est établi que les extractions actuelles de la cuisine sont irrégulières, que les installations ne sont pas conformes et que l’assemblée générale des copropriétaires a donné son autorisation pour la réalisation d’une extraction conforme pour laquelle des études techniques ont déjà été réalisées.

Sur les autres demandes 

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.

La société Love [K] et l’Eurl [K] supporteront les dépens de l’instance.

Enfin l’affaire présentant des critères d’éligibilité à une mesure de médiation, il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d'information sur la médiation délivrée gratuitement par le médiateur désigné à cet effet afin d’envisager un rapprochement pour parvenir dans les meilleures conditions à la mise en conformité de l’extraction du restaurant.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Disons n’y avoir lieu à ordonner en l’état une mesure de médiation, 

Disons n’y avoir lieu à sursis à statuer, 

Disons n’y avoir lieu à ordonner une mesure d’expertise, 


Condamnons solidairement la société Finamur, la SCI Love [K] et l’Eurl [K] à :
- déposer l’extraction en façade sur l’[Adresse 15], telle que décrite en page 6 du constat dressé par Maître [T] le 15 février 2023 à la requête de la société Pepar, avec le rétablissement du châssis panneau percé ou ajouré en façade de l’[Adresse 15] au rez-de-chaussée, en panneau fixe et non percé,
- supprimer la sortie d’extraction côté [Adresse 17] au niveau de l’imposte de la porte d’entrée,
et ce, conformément aux termes de la résolution 18 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2023, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, l’astreinte ayant vocation à courir sur une durée de trois mois, 

Ordonnons à la SCI [K] et à l’Eurl [K] de cesser l’exploitation de la cuisine du restaurant [Adresse 18] jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité à la réglementation de ses installations conformément aux termes des résolutions 
18 et 20 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2023, 

Condamnons in solidum la société Finamur, la SCI [K] et l’Eurl [K] à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :
- à la société Pepar, la somme de 2 500 euros 
- au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la somme de 
3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons solidairement la SCI [K] et l’Eurl [K] à payer à la société Finamur la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons in solidum la société Finamur, la SCI [K] et l’Eurl [K] aux dépens de l’instance,

Condamnons la SCI [K] et l’Eurl [K] à garantir la société Finamur de toutes condamnations prononcées à son encontre, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

Donnons injonction aux parties de rencontrer pour un rendez-vous d'information sur la médiation le médiateur ou tout autre médiateur qu’il se substituera : 

Mme [O] [E]
[Adresse 2] 
[Localité 11]
Tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 14] 

Invitons chaque partie à prendre contact directement par mail avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne accompagnée, le cas échéant de son conseil, 

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 16] le 10 janvier 2024

Le Greffier, Le Président,

Fanny ACHIGAR Maïté GRISON-PASCAIL