Tribunal Judiciaire · Service des référés — 31 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

N° RG 23/58835 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JCZ
et
N° RG 23/59113

N° : 7

Assignation du :
23 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 31 janvier 2024



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. 











N° RG 23/58835

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentée par Maître Arthur BARBAT DU CLOSEL de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C0301

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la société TRIMA exerçant sous l’enseigne EORIA
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS - #D0502

RG N° 23/59113

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la société TRIMA exerçant sous l’enseigne EORIA
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS - #D0502

DEFENDERESSE

S.A. ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur “multirisques immeuble” de l’immeuble sis [Adresse 6] 
siège social :
[Adresse 12]
[Adresse 12]
[Localité 9]
pour signification :
[Adresse 3]
[Localité 10]

non représentée 

DÉBATS

A l’audience du 20 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SCI [Adresse 2] est propriétaire d’un immeuble situé 
[Adresse 2] à [Localité 13] dans lequel elle a réalisé des travaux de rénovation qui ont été réceptionnés le 8 mars 2022, l’immeuble étant aujourd’hui utilisé comme espace de coworking exploité par la société Wojo.

Elle indique avoir constaté dès le mois de septembre 2022 des problèmes d’infiltrations en mitoyenneté avec la copropriété voisine située [Adresse 6].

Une réunion contradictoire s’est tenue le 30 novembre 2022 confirmant la présence d’infiltrations, un chiffrage des travaux à réaliser étant fourni par la société Batei.

Reprochant à la copropriété voisine de ne pas avoir mis en oeuvre les travaux réparatoires nécessaires à la suppression des infiltrations malgré plusieurs réclamations et de n’avoir effectué que des travaux provisoires, la SCI [Adresse 2] a, par acte en date du 23 novembre 2023 (RG 23/58835), fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 13], représenté par son syndic, la société Trima, sollicitant de :



“Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu les articles L131-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution,
Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,

ENJOINDRE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 13] représenté par son syndic, le cabinet TRIMA sous l’enseigne EORIA, à procéder aux travaux de réfection totale du complexe d'étanchéité tels que décrits sur le devis de l'entreprise BATEI en date du 9 décembre 2022,

DIRE que ces travaux devront être effectués dans un délai de 
15 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai,

RESERVER au juge des référés de céans la liquidation de l'astreinte,

CONDAMNER le syndicat des propriétaires à titre provisionnel au profit de la SCI [Adresse 2] à la somme de 5.000 €,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 2.500 € au profit de la SCI [Adresse 2] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.”

Par acte en date du 5 décembre 2023 (RG 23/59113), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 13] a fait assigner son assureur, la société Allianz Iard, aux fins de jonction des procédures et de condamnation de la défenderesse à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens étant réservés.

Les deux procédures ont été jointes.

A l’audience du 20 décembre 2023, la SCI du [Adresse 2] a maintenu ses demandes, formulant subsidiairement une demande d’expertise.

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sollicite, au visa des articles 327, 331, 367 et 853 du code de procédure civile, L.114-1 du code des assurances, de :

A titre principal,
- débouter la SCI du [Adresse 2] de ses demande du fait de l’existence de contestations sérieuses, 

A titre subsidiaire, 
- condamner la société Allianz Iard à la relever et garantir de toute condamnation en principal, intérêts et accessoires sur la base du contrat multirisques immeubles qui pourrait être prononcée à son encontre, 

En toute hypothèse, 
- condamner la SCI du [Adresse 2] à lui payer la somme de 
5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Me Eric Audineau, avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


Le syndicat défendeur ajoute qu’il formule protestations et réserves sur la demande d’expertise.

La société Allianz Iard n’a pas constitué avocat.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de travaux 

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (...).”

Le dommage imminent s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ».

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, qu’un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés ; la constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

La SCI demanderesse invoque en l’espèce un trouble manifestement illicite en raison de la persistance des désordres du fait de la carence du syndicat des copropriétaires voisin qui n’a réalisé que des travaux provisoires sans effectuer les travaux de remise en état du complexe d’étanchéité de sa courette, précisant que l’origine des infiltrations qu’elle subit est déterminée.

Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité dans l’apparition des infiltrations, les désordres ne trouvant pas leur origine dans une partie commune de l’immeuble ou un élément d’équipement commun, rappelant qu’elle a effectué une réparation provisoire qui a mis fin aux désordres d’infiltrations, de sorte que le trouble manifestement illicite invoqué n’existe plus à ce jour.

Il résulte des pièces versées aux débats que :
- la SCI du [Adresse 2] a effectué une déclaration de sinistre le 17 octobre 2022 faisant état d’infiltrations au niveau du mur de l’escalier conduisant au sous-sol (escalier au niveau des sanitaires au bout du coworking - bâtiment B) et d’un mur cloqué avec trace d’humidité en mitoyenneté avec la copropriété voisine du [Adresse 6], soit avec une cour non couverte de la copropriété,



- les échanges de courriels depuis le 18 octobre 2022 attestent de l’organisation d’une visite le 30 novembre 2022 en présence d’un membre du conseil syndical de la copropriété [Adresse 6], avec accès à la cour mitoyenne, et de l’identification de l’infiltration par l’étancheur de la SCI demanderesse, la société Batei, liée aux fissures du pavage de la courette et du mur, mentionnant que les soubassements du mur sont infiltrants et dans un état particulièrement dégradés,
- trois devis ont été établis le 6 décembre 2022 par la société Batei portant sur un test de mise en eau colorée sur terrasse, la réparation provisoire du soubassement dans l’attente d’une réfection totale et la réfection totale du complexe d’étanchéité sur terrasse RDC,
- une sommation interpellative du 15 février 2023 a été adressée par la SCI [Adresse 2] au syndicat des copropriétaires de se présenter au rendez-vous fixé par le cabinet Euroxo, mandaté par l’assureur de la SCI demanderesse, 
- le rapport définitif de l’expert d’assurance Eurexo du 22 février 2023 fait état d’une fuite active 100% chez un tiers responsable, 
- le syndic de la copropriété indique qu’un vote est intervenu le 
11 avril 2023 sur les travaux provisoires par l’assemblée générale des copropriétaires, qui a toutefois refusé de voter la réfection totale du complexe d’étanchéité,
- le syndic a été remplacé le 11 avril 2023,
- les travaux provisoires ont été effectués par l’entreprise Batei, selon facture du 31 juillet 2023,
- le courriel de l’entreprise Batei du 21 août 2023 indique que les réparations effectuées sont provisoires, les voies d’eau ayant été colmatées, mais rappelle que l’absence d’étanchéité sur l’ensemble de la zone laisse perdurer le risque de résurgence des infiltrations lorsque l’eau aura trouvé un autre moyen de passer, 
- une sommation interpellative du 27 septembre 2023 a été adressée au syndicat des copropriétaires d’avoir à mettre en oeuvre les travaux d’étanchéité, 
- un procès-verbal de constat a été dressé le 20 septembre 2023 mentionnant une forte odeur d’humidité et de bois pourri dans la cage d’escalier donnant accès au sous-sol de l’immeuble [Adresse 2] ainsi que la présence d’un doublage en plaques de placoplâtre sur le mur avec des bouches d’aération pour permettre la circulation de l’air.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, qu’à aucun moment le syndicat des copropriétaires n’a contesté sa responsabilité jusqu’à ce jour, et en particulier n’a remis en cause les constatations techniques de l’entreprise Batei qui indique que les infiltrations proviennent de fissures dans le pavage de la courette de la copropriété et le mur, parties communes, et des soubassements du mur infiltrants ; que les nombreux échanges de courriels avec le syndic ne font état d’aucune contestation sur ce point ; que la copropriété a voté la mise en oeuvre des travaux réparatoires provisoires selon le devis établi par l’entreprise Batei ; que ces travaux ont été exécutés par la société Batei qui rappelle leur caractère insuffisant pour remédier définitivement aux problèmes d’infiltrations.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune autre diligence et recherche de fuite pouvant évoquer une autre origine, notamment en parties privatives, le refus d’exécuter les travaux réparatoires définitifs résultant en réalité d’un vote négatif de l’assemblée générale des copropriétaires d’engager cette dépense, le nouveau syndic mentionnant dans un courriel du 12 octobre 2023 que le syndicat des copropriétaires doit déjà faire face à des travaux importants de plus de 20 000 euros, étant relevé que le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2023 n’est pas versé aux débats par le syndicat défendeur.

Enfin les explications de la société Batei et le procès-verbal de constant dressé le 20 septembre 2023 démontrent que le trouble manifestement illicite qui est suffisamment caractérisé, tiré de l’existence d’infiltrations en provenance de la copropriété voisine, perdure à ce jour contrairement aux affirmations contraires du syndicat défendeur.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de travaux formée par la SCI du [Adresse 2], dans les termes du présent dispositif, la SCI étant empêchée depuis le 18 octobre 2022 de procéder aux travaux de réfection de son immeuble, faute de mise en oeuvre des travaux définitifs permettant d’assurer la suppression de la cause des infiltrations en provenance de la courette de la copropriété voisine.

Sur l’appel en garantie 

Le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de son assureur multirisques pour toute condamnation prononcée à son encontre, invoquant la garantie dégât des eaux.

Toutefois, outre que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune déclaration de sinistre auprès de son assureur et qu’il ne résulte aucune évidence sur la mobilisation de la garantie dégât des eaux alléguée, il est constant que la société Allianz Iard ne peut être condamnée à relever son assurée d’une obligation de faire prononcée à son encontre.

Il sera donc dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande.

Sur les demandes accessoires 

Il sera alloué en équité à la SCI demanderesse une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.

Le syndicat des copropriétaires défendeur, qui supportera la charge des dépens de l’instance, est irrecevable en sa demande de ce chef.

Enfin, cette affaire présentant des critères d’éligibilité à une mesure de conciliation, il y a lieu en application des dispositions de l’article 127 et 129 du code de procédure civile d’inviter les parties à rencontrer Mme [H], conciliateur de justice.

PAR CES MOTIFS 

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 
[Adresse 6] à [Localité 13], représenté par son syndic, la société Trima exerçant sous l’enseigne EORIA, à procéder aux travaux de réfection du complexe d’étanchéité tels que décrits dans le devis du 6 décembre 2022 établi par l’entreprise Batei, et ce, dans un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’astreinte ayant vocation à courir sur une durée de quatre mois, 

Disons n’y avoir lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte, 


Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 
[Adresse 6] à [Localité 13], représenté par son syndic, la société Trima exerçant sous l’enseigne EORIA, à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 
[Adresse 6] à [Localité 13], représenté par son syndic, la société Trima exerçant sous l’enseigne EORIA, aux dépens de l’instance, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’appel en garantie à l’encontre de la société Allianz Iard, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

Invitons les parties à rencontrer le conciliateur :

Mme [R] [H]
Tel : [XXXXXXXX01]
Email : [Courriel 11]

aux fins d'information sur l'objet et le déroulement d'une mesure de conciliation et tentative de conciliation ;

Invitons chaque partie à prendre contact directement avec le conciliateur et à se présenter au rendez-vous en personne ayant un pouvoir décisionnel, pouvant être accompagnée de son conseil;

Disons que les parties communiqueront la présente ordonnance au conciliateur ;

Rappelons que la conciliation est gratuite ; 

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 31 janvier 2024

Le Greffier, Le Président,


Fanny ACHIGAR Maïté GRISON-PASCAIL