Tribunal Judiciaire · Service des référés — 15 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5]


 ■




 
N° RG 23/54077 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZV2K

N° : 2

Assignation du :
17 Mai 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 janvier 2024



par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.C.I. SCI JRL TREVISE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS - #C1707

DEFENDERESSES

S.A.S. ESTHETIQUE AVANCEE [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS - #D1021

S.A.R.L. NATUR’NAIL
[Adresse 2]
[Localité 3]

non représentée 

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l'assignation en référé, en date du 17 mai 2023, délivrée à la requête de la SCI JRL TREVISE, bailleur, devant le président du tribunal judiciaire de céans tendant, principalement, à voir : 
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée visée par le commandement du 14 mars 2023 et acquise dès le 15 avril 2023 au profit de la Société JRL TREVISE
- CONDAMNER solidairement la Société ESTHETIQUE AVANCEE [Localité 5], et la Société NATUR'NAIL en qualité de cédante du droit au bail, par provision, à payer à la Société JRL TREVISE la somme de 6.726,72 euros terme d'avril 2023 inclus, au titre de l'arriéré locatif,
- DIRE que la somme de 6.726,72 euros au titre de l'arriéré locatif portera intérêt au taux de 0,65 % par mois conformément à la clause pénale du bail, 
- ORDONNER l'expulsion de la Société ESTHETIQUE AVANCEE [Localité 5] et de toutes personnes de son chef, et ce, avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Police armée si besoin est, des locaux commerciaux sis à [Adresse 7], 
- ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux dans tel garde-meubles qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues.
- FIXER provisoirement à la valeur du loyer actuel le montant de l'indemnité d'occupation que la Société ESTHETIQUE AVANCEE [Localité 5] devra payer à la Société JRL TREVISE jusqu'à libération des lieux par remise des clefs.
- CONDAMNER solidairement la Société ESTHETIQUE AVANCEE [Localité 5] et la Société NATUR'NAIL, en qualité de cédante du droit au bail, au paiement de l'indemnité d'occupation
- DIRE que le montant du dépôt de garantie restera acquis au profit de la Société JRL TREVISE.
- CONDAMNER solidairement la Société ESTHETIQUE AVANCEE [Localité 5] et la Société NATUR'NAIL, en qualité de cédante du droit au bail, à payer à la Société JRL TREVISE la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- CONDAMNER solidairement la Société ESTHETIQUE AVANCEE [Localité 5] et la Société NATUR'NAIL, en qualité de cédante du droit au bail, aux entiers dépens.
- Rejeter toute demande de délais

 Vu les conclusions écrites de la SCI JRL Trevise visées le 
5 décembre 2023 soutenues oralement, sauf à solliciter que la dette locative soit fixée à 14 462, 18 euros et sollicite l'octroi de délais de paiement.

MOTIFS

En droit, il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.


L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire " dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ".

Le juge des référés a le pouvoir de constater l'acquisition de la clause résolutoire délibérée en application des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce ; 

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2011, la SCI TREVISE a consenti à la Société [E] NAILS un bail commercial portant sur des locaux (à destination d'onglerie, soins esthétiques, vente de produits cosmétique et bijoux fantaisies, formation à l'onglerie à l'exclusion de toutes autres) sis [Adresse 2] à PARIS (75009). 

La soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2012, la Société [E] NAILS a cédé le fonds de commerce en ce compris le droit au bail portant sur les locaux précités à la Société NATUR'NAIL. 

Par acte authentique en date du 27 février 2020, la SCI TREVISE a procédé à la vente des murs des biens précités, au profit de la SCI JRL TREVISE. 

Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2022, la Société NATUR'NAIL a cédé le fonds de commerce en ce compris le droit au bail portant sur les locaux précités au profit de la Société ESTHETIQUE AVANCEE [Localité 5] moyennant le prix de 45.000 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement, en date du 14 mars 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme de 4 952, 05 euros au titre des loyers et charges impayés au 
24 février 2023.

Suite à une demande de renouvellement en date du 18 septembre 2023 formulée par le preneur, un refus de renouvellement a été signifié par le bailleur à ce dernier par acte d'huissier le 13 octobre 2023.

Les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois.

Toutefois, le défendeur, tout en reconnaissant une dette locative en conteste le montant.
Le défendeur avance d'une part que le loyer annuel en principal devant servir de base de calcul serait celui actuel de 13 981, 08 euros et non pas celui initial de 13 200, 00 euros. D'autre part, le défendeur soutient que la méthode de calcul pour déterminer le nouveau montant du loyer doit se fonder sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) conformément à la loi PINEL de 2014, et non plus sur l'indice du coût de la construction (ICC). 

A l'inverse, le demandeur soutient que l'indice applicable est celui du coût de la construction (ICC), l'indice de référence étant celui du 1er trimestre 2011. Le demandeur affirme que le bail n'ayant pas été renouvelé postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi PINEL de 2014, celle-ci n'a pas à s'appliquer. 

Il ressort des dispositions issues des art. 9 et 11 de ladite loi PINEL (Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014) que celles-ci sont applicables " aux contrats conclus ou renouvelés " à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi (art. 21-II).

En matière de bail commercial, l'article L. 145-9, alinéas 1er et 2, du code de commerce prévoit que " par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux qui sont soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance ". Et, " à défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil ". 

Il résulte donc de ces textes que la durée du bail commercial est influencée par le comportement des parties en ce que le bail commercial ne cesse pas de plein droit à l'arrivée du terme. Ainsi, l'arrivée du terme ne marque pas la fin du contrat, le bail se prolongeant au-delà du terme initialement prévu, pour une durée indéterminée en cas de passivité des parties. 

Le texte évoque bien la " poursuite " du contrat en cours et ne fait référence à l'article 1738 que pour viser le régime prévu par ce texte qui renvoie à l'article 1736 du code civil, de sorte que cette poursuite n'induit pas un nouveau contrat qui se formerait, mais bien la poursuite de l'ancien contrat. N'étant pas reconduit, le contrat est simplement prorogé pour une durée indéterminée 
(Civ. 3e, 30 juin 1999, AJDI 2000. 310, n° 97-20.521). 

En l'espèce, le contrat étant simplement prorogé et le bailleur ayant refusé le renouvellement de celui-ci, aucun nouveau bail ne s'est formé postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi PINEL de 2014, de sorte que l'indice du coût de la construction ne saurait être applicable. 

Le contrat stipule dans son article 4 que le montant annuel du loyer est de 13 200 euros. Seul l'ICC étant applicable et l'indice s'élevant à 1554, le nouveau loyer mensuel s'élève dès lors à 
16, 546, 72 euros annuel, c'est-à-dire 1 378, 89 euros mensuel, montant auquel il convient d'ajouter la provision pour charges 
(100 euros HT) et la TVA sur loyer révisé. Le montant du loyer mensuel dû s'élevait ainsi à 1 774, 67 euros. 





Le commandement de payer mentionnait le montant du loyer contractuellement prévu, de sorte que l'arriéré locatif s'élevait justement à 19 151, 44 euros au 03 décembre 2023. A ce titre, le demandeur verse au débat un décompte en date du 03 décembre 2023 faisant figurer les différents règlements du défendeur à hauteur de 7 161, 94 euros et les sommes dues par ce dernier. Il convient ainsi de condamner le défendeur par provision au paiement de la somme de 19 151, 44 euros au titre de la dette.
 
Compte tenu de la situation du preneur, il convient de lui accorder un délai pour s'acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Il n'y a pas lieu de condamner la société NATUR'AIL en sa qualité de cédante au droit au bail, au paiement d'une provision du chef d'une clause de garantie, la prétendue clause invoquée n'étant pas expresse et n'apparaissant pas de manière évidente dans l'acte de cession produit. Il n' y a donc pas lieu à référé.

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie ou d'intérêts contractuels sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le défendeur sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire, 

Condamnons la SAS ESTHETHIQUE AVANCEE à payer à la SCI JRL TREVISSE la somme provisionnelle de 19 151, 44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03 décembre 2023. 

Autorisons la SAS ESTHETHIQUE AVANCEE à se libérer de sa dette en 24 versements mensuels d'un montant égal en sus du loyer courant le premier versement intervenant le 25 du mois suivant la signification de la présente décision et les suivants le 25 de chaque mois.

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus du loyer courant, d'une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, 
° le tout deviendra immédiatement exigible, 
° la clause résolutoire sera acquise, 
° il sera procédé à l'expulsion immédiate du preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 6]. 
 


Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

Fixons à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.

Condamnons le défendeur aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

Disons n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Disons n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes.

Fait à [Localité 5] le 15 janvier 2024

Le Greffier, Le Président,


Fanny ACHIGAR Fabrice VERT