Tribunal Judiciaire · Service des référés — 17 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 23/55875 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MWG

N° : 4

Assignation du :
26 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 17 janvier 2024



par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. 



DEMANDERESSE

S.A. FONCIERE MASSENA
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS - #L0154

DEFENDERESSE

S.A.S. CARO
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Jérémie DAZZA de la SELEURL JEREMIE DAZZA, avocats au barreau de PARIS - #C1912


DÉBATS

A l’audience du 06 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 1992, la société Assurances Générales de France, aux droits de laquelle se trouve la société Foncière Massena, a donné à bail commercial à M. et Mme [Y] des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], à destination de salon de coiffure.

Le fonds de commerce a été cédé le 20 mars 2012 à la société Caro.

Le 26 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 9 260,06 euros en principal représentant un arriéré de loyers et charges.

Par acte en date du 26 juillet 2023, la société Foncière Massena a fait assigner en référé la société Caro sollicitant de :

“CONSTATER que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial du 23 juillet 1992 est acquise depuis le 26 mai 2023,

En conséquence :
- JUGER que la société CARO est occupante sans droit ni titre depuis le 26 mai 2023 ;

- ORDONNER l’expulsion de la société CARO, ainsi que tous occupants dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police, d'un serrurier et de la force publique s'il y a lieu, à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 Euros par jour de retard ;

- ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans un autre lieu aux choix du bailleur, les frais étant à la charge de la société CARO ;

- CONDAMNER la société CARO, à titre provisionnel, au paiement au profit de la société FONCIERE MASSENA de la somme de 13.377,66€ au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation, arrêté au 24 juillet 2023, portant intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2023, date du commandement de payer pour la somme de 10.358,09€ le surplus portant intérêts à taux légal à compter de la signification de la présente assignation, et ce, jusqu'à complet paiement;

- CONDAMNER la société CARO à titre provisionnel, à payer à la société FONCIERE MASSENA, l'ensemble des frais engagés pour le commandement de payer ainsi que tous autres frais exposés conformément au contrat de bail soit la somme de 172,03€;

DIRE que le dépôt de garantie reste acquis au profit de la société FONCIERE MASSENA de même que tout loyer payé d'avance;



FIXER l’indemnité d'occupation due à titre provisionnel par la société CARO à compter du 18 mai 2023 à la somme mensuelle de 1.479,19€, hors taxes et hors charges, soit une indemnité d'occupation journalière de 48,63€ hors taxes et hors charges précision faite que l’indemnité d'occupation suivra l’indexation suivant le régime contractuellement fixé ;

CONDAMNER la société CARO à payer à la société FONCIERE MASSENA la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société CARO aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de l’assignation et de la décision à intervenir.”

A l’audience, le conseil de la société Foncière Massena a indiqué que la dette actualisée s’élevait à la somme de 26 962,08 euros arrêtée au 27 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, s’opposant à l’octroi de délais au preneur.

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la société Caro sollicite de:
- rejeter les demandes,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- lui accorder un délai de 24 mois courant à compter du 
20 novembre 2023 pour s’acquitter de la dette locative,
- condamner la société Foncière Massena à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.

Le commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail, délivré le 26 avril 2023, porte sur une somme en principal de 
9 260,06 euros, arrêtée au 19 avril 2023, 2ème trimestre 2023 inclus, un décompte détaillé de la dette locative étant annexé à l’acte.

La société Caro ne conteste pas la validité de l’acte pas plus qu’elle ne critique le montant réclamé, le décompte postérieur, et non contesté en l’état, démontrant qu’un seul règlement est intervenu le 22 juin 2023 d’un montant de 1 000 euros.

L’arriéré locatif n’ayant pas été payé dans le délai d’un mois imparti au preneur, c’est donc à bon droit que la société Foncière Massena sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, acquise à la date du 26 mai 2023.

Sur la demande de provision et la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. 

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

La bailleresse sollicite une provision actualisée de 26 962,08 euros arrêtée au 27 novembre 2023.

Toutefois, selon le décompte actualisé produit aux débats, le solde débiteur à cette date s’élève à la somme de 18 323,23 euros et non de 26 962,08 euros qui correspont au total des crédits.

Il sera donc alloué à la bailleresse la somme provisionnelle de 
18 323,23 euros, 4ème trimestre 2023 inclus, qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

La société Caro sollicite des délais de paiement de 24 mois en faisant valoir qu’elle est une petite société unipersonnelle qui exploite une activité artisanale, qu’elle n’a cessé d’être confrontée à des difficultés (gilets jaunes, crise sanitaire), que son dirigeant et associé unique a été contraint de réduire son activité pour se consacrer à son épouse atteinte d’un cancer puis à compter du mois de juillet 2023, à cesser toute activité à la suite d’une fracture de l’épaule l’empêchant de travailler, ce qui a nécessairement obéré son chiffre d’affaires.

En considération de ces éléments et au vu des justificatifs produits, la société créancière ne faisant état d’aucun besoin particulier, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à la société Caro dans les termes du dispositif ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés.

A défaut de respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet avec les conséquences suivantes :
- l’expulsion du preneur sera ordonnée sans qu’il soit nécessaire d’assortir la mesure d’une astreinte, 
- l’indemnité d’occupation fixée mensuellement, à titre provisionnel, sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,
- il ne sera pas fait droit à la demande de conservation du dépôt de garantie au stade du référé, cette demande devant être soumise à l’appréciation du juge du fond.

Sur les autres demandes 

Il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes sont rejetées.

La demande au titre des frais de 172,03 euros correspond au coût du commandement de payer qui est compris dans les dépens.

La société Caron supportera la charge des dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 26 mai 2023,
 
Condamnons la société Caro à payer à la société Foncière Massena la somme provisionnelle de 18 323,23 euros, arrêtée au 27 novembre 2023, à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 4ème trimestre 2023 inclus,

Accordons à la société Caro des délais de paiement,

Disons que la société Caro pourra s’acquitter du paiement de la provision fixée, en sus du loyer courant, moyennant le versement de 24 mensualités d’égal montant jusqu’à complet apurement de la dette, et ce, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant le cours des délais accordés, 

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou d’une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :
- la dette deviendra immédiatement exigible, 
- l’expulsion de la société Caro pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1]/ [Adresse 4] à [Localité 7] avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte, 
- le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 
- la société Caro sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la société Foncière Massena une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie dans cette hypothèse, 

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la société Caro aux dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 26 avril 2023,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 17 janvier 2024

Le Greffier, Le Président,



Fanny ACHIGAR Maïté GRISON-PASCAIL