Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025



 GROSSE :
 Le 14 mars 2025
 à Me Valérie REDON-REY
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 14 mars 2025
 à M. [X] [E]
 Le 14 mars 2025
 à Mme [S] [B]
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/07000 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5VYV

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [X] [M]
né le 07 Septembre 1945 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE




DEFENDEURS

Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 1]

 comparant en personne 

Madame [S] [B], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne 










EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 24 septembre 2021, M. [X] [M], ayant pour mandataire le Cabinet Citya Cartier, a donné à bail à M. [X] [E] et Mme [S] [B] un appartement non meublé situé au [Adresse 2] dans le [Localité 5], pour un loyer de 650 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Le 3 janvier 2024, M. [X] [M] a fait signifier à M. [X] [E] et Mme [S] [B] un commandement de payer la somme en principal de 2 098,26 euros visant la clause résolutoire.

Le 10 juin 2024, M. [X] [M] a fait signifier à M. [X] [E] et Mme [S] [B] un commandement de payer la somme en principal de 3 426,29 euros visant la clause résolutoire.


Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, M. [X] [M] a fait assigner M. [X] [E] et Mme [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion sans délai des locataires et tout occupant de leur chef avec le concours de la force public si besoin est,
-condamnation solidaire au paiement de la provision de 1 896 euros, au titre de la dette locative, quittance du mois d’octobre inclus, augmentée des loyers échus à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juin 2024, sur le fondement de l'article 1153 du code civil,
-condamnation solidaire au paiement par provision d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu majoré des charges, annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail jusqu’à leur départ des lieux,
-condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.


A l’audience du 9 janvier 2025, M. [X] [M], représenté par son conseil, réitèré les termes de son assignation. Il actualise le montant de sa créance à la somme de 2 129,64 euros.

Comparaissant en personne, assigner M. [X] [E] et Mme [S] [B] ne contestent pas la dette locative. Ils demandent des délais de paiement et indiquent souhaiter rester dans les lieux. Ils proposent le paiement de 100 euros par mois en plus du loyer courant. 

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.



Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux ans.

En l'espèce, le bail conclu le 24 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juin 2024, pour la somme en principal de 3 426,29 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 août 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [X] [E] et Mme [S] [B] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail comprend une clause de solidarité en son article VII.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que M. [X] [E] et Mme [S] [B] restent devoir, après déduction des frais de courtage, la somme de 1 945,64 euros, à la date du 6 janvier 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de janvier 2025 inclus.

M. [X] [E] et Mme [S] [B] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Ils sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 1 945,64 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, date du commandement de payer, conformément à la demande.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.


En l'espèce, M. [X] [E] et Mme [S] [B] demandent de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte versé par le bailleur que M. [X] [E] et Mme [S] [B] ont repris le paiement du loyer depuis plusieurs mois. 

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et le montant de la dette qui a diminué, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour M. [X] [E] et Mme [S] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· M. [X] [E] et Mme [S] [B], devenues occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à M. [X] [M] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, soit 869,65 euros à ce jour, révisée annuellement tout comme le loyer, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [E] et Mme [S] [B], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer à M. [X] [E] et Mme [S] [B] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes, notamment celles relatives aux autorisations de désactivation de bipeurs et d'interdiction de l'accès au parking, infondées, seront rejetées.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2021entre M. [X] [M] d’une part, et M. [X] [E] et Mme [S] [B] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 11 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [E] et Mme [S] [B] à verser à M. [X] [M], à titre provisionnel, la somme mille neuf cent quarante-cinq euros et soixante-quatre centimes (1 945,64 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025 (loyers, charges), échéance de janvier 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 ;

AUTORISE M. [X] [E] et Mme [S] [B] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de cinquante-quatre euros (54 euros) chacune et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [X] [E] et Mme [S] [B] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- M. [X] [E] et Mme [S] [B] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, annuellement révisée tout comme le loyer, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit huit cent soixante-neuf euros et soixante-cinq centimes (869,65 euros) à ce jour ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [E] et Mme [S] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [E] et Mme [S] [B] à payer à M. [X] [E] et Mme [S] [B] la somme de trois cents euros (300 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;


Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente