Tribunal Judiciaire · CH5 - JCP — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE 
[Localité 2]



JUGEMENT DU 09 Janvier 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Minute n° 
DOSSIER N° : N° RG 24/00610 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IJ3P




DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 2] [Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

comparant, valablement représenté par Mme [K] [P], munie d'un pouvoir



DÉFENDEURS 

Madame [O] [B] épouse [Y], demeurant [Adresse 1]

comparante

Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection
Greffier lors du prononcé de la décision : Thérèse OBER



Débats tenus à l'audience du 28 Novembre 2024
Jugement prononcé le 09 Janvier 2025, par mise à disposition au greffe ;

















EXPOSÉ DU LITIGE


L'E.P.I.C. [Localité 2] [Localité 5] HABITAT a donné à bail à M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], étage 0 à [Localité 2] par contrat du 26 mai 2020, pour un loyer mensuel initial hors charge de 544,26 euros.

Par bail séparé en date du 1er septembre 2021, l'E.P.I.C. [Localité 2] [Localité 5] HABITAT a également donné à bail à M. [U] [Y] et mme [O] [B] épouse [Y] un garage n°03140001 situé [Adresse 4] à [Localité 2], soit à proximité immédiate du logement.

Des loyers étant demeurés impayés, l'E.P.I.C. [Localité 2] [Localité 5] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires des baux le 17 juillet 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 26 septembre 2024 délivrés en étude pour :
- faire constater l’acquisition des clauses résolutoires,
- être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 
- obtenir la condamnation solidaire de M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y] au paiement :
* de la somme de 2055,66 euros arrêtée au 18 septembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal, 
* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,
* de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 21 novembre 2024. Il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

À l’audience du 28 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l'E.P.I.C. [Localité 2] [Localité 5] HABITAT a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 678,39 euros au 26 novembre 2024, hors frais de procédure s’élevant à 340,95 euros, s'agissant du logement, et que l'arriéré locatif pour le garage avait été soldé. Il a précisé être opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires, indiquant que les époux étaient régulièrement en dette.

Mme [O] [B] épouse [Y] a comparu et a demandé des délais de paiement pour apurer la dette dont elle ne conteste ni le principe ni le montant. Elle a proposé de verser 68 euros par mois en plus de son loyer courant. Elle a par ailleurs demandé la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant que son mari avait eu un accident du travail, sans retrouver d'emploi stable et que leurs revenus variaient. Elle a ajouté avoir repris un travail comme employée administrative depuis le mois de septembre, avoir trois enfants mineurs à charge, et ne pas pouvoir prétendre à l'aide au logement.

M. [U] [Y] n'a pas comparu et n'était pas représenté.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y].

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. 




EXPOSÉ DES MOTIFS


Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l'article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. 

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, l'E.P.I.C. [Localité 2] [Localité 5] HABITAT justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions précitées. 

L'action est donc recevable. 

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l'espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à adresse très proche du logement principal, dont il constitue dès lors, l'accessoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion des contrats, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail portant sur le logement conclu le 26 mai 2020 contient une clause résolutoire. La clause résolutoire prévue au contrat relatif au garage n'est pas conforme à l'article 24 I précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement de loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, de telle sorte que la résiliation de plein droit ne peut pas être acquise avant l'expiration de ce délai. 

Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 17 juillet 2024, pour la somme en principal de 2461,60 euros. 


Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenue dans les baux étaient réunies à la date du 18 septembre 2024.

M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement et du garage donnés à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L'E.P.I.C. [Localité 2] [Localité 5] HABITAT produit un décompte démontrant que M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 678,39 euros au 26 novembre 2024 au titre du logement, l'arriéré locatif concernant le garage ayant été intégralement soldé avant l'audience.

M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y] n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qui est reconnue à l'audience.

M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y] seront dès lors solidairement condamnés à verser à l'E.P.I.C. [Localité 2] [Localité 5] HABITAT la somme de 678,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 novembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que le versement intégral du loyer courant a été repris avant la date de l'audience. Par ailleurs, le dernier décompte produit aux débats montre que les défendeurs ont fait des versements réguliers et parfois importants en vue de contenir le montant de leur dette.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlement effectuées à l'audience, un délai sera accordé à M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y] pour régler la dette locative et il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Ils seront tenus de verser, en plus du loyer courant et des provisions sur charges une somme mensuelle de 68 euros sur une durée de dix mois, la dernière mensualité apurant le solde.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. 

Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié.

En revanche, si les locataires ne respectent pas les modalités de l’échéancier ou ne paient pas le loyer courant ainsi que les charges, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets : le bail sera résilié, l’expulsion des locataires ordonnée, et une indemnité mensuelle d’occupation mise à leur charge jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.


Sur les demandes accessoires 
 
Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens. 

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y] à payer à l'E.P.I.C. [Localité 2] [Localité 5] HABITAT la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées. 

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. 

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter. 

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

- Constate que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à la date du 18 septembre 2024, et qu’en conséquence les baux se trouvent résiliés depuis cette date,


- Suspend les effets des clauses résolutoires et dit que ces clauses seront réputées n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté,

- Condamne solidairemnet M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y] à payer à l'E.P.I.C. [Localité 2] [Localité 5] HABITAT la somme de 678,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme de 2461,60 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

- Accorde à M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y] la faculté de se libérer de leur dette par dix versements mensuels dont neuf de 68 euros et la dernière mensualité apurant le solde, en plus du loyer courant et des charges ; chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision, 

- Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :
* la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,
* la clause résolutoire reprendra ses effets,
* il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y] et de tous les occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 1], étage 0 et [Adresse 4] à [Localité 2], avec l’assistance de la force publique si besoin est, 
* M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y] seront solidairement tenus au paiement en deniers ou quittances d’indemnités d’occupations mensuelles d’un montant égal au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, à compter du 27 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,
 
- Dit n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place,

- Condamne in solidum M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y] à verser à l'E.P.I.C. [Localité 2] [Localité 5] HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamne in solidum M. [U] [Y] et Mme [O] [B] épouse [Y] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

- Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

- Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,