Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 2 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 09 janvier 2024
 à Mme [X]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/04111 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FDR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Madame [Y] [X] munie d’un pouvoir





DEFENDEURS

Monsieur [V] [W]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [Z] [W]
demeurant [Adresse 2]
non comparante







EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 26 octobre 2016, l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a donné à bail à Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3]. 
Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 4] PROVENCE a fait signifier à Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024 un commandement de payer la somme de 2.092,76 euros en principal, visant la clause résolutoire.
Par assignation du 12 juin 2024, l'office public de l'habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a attrait Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner sans délais l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef ;condamner solidairement Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] à lui payer :* une provision de 2.031,60 euros au titre de l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 31 mai 2024 ; 
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, indexé selon les clauses du bail, jusqu’à complète libération des lieux ; 
* 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais d'exécution de la décision à venir.
Appelée à l'audience du 3 octobre 2024, l’affaire a été plaidée. 

Représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux dûment munie d’un pouvoir, HABITAT [Localité 4] PROVENCE, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 1.591,32 euros au 1er octobre 2024. Au regard du montant de la dette et de la reprise du paiement des loyers courants, le bailleur a proposé l’octroi de délais de paiement dérogatoires, avec suspension de la clause résolutoire au bénéfice de sa locataire, sous réserve d’une clause irritante. 

Cités à étude, Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés lors des débats.

Aucun rapport de diagnostic financier et social des locataires n’est parvenu au Tribunal. 

Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige les opposant à HABITAT [Localité 4] PROVENCE.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT [Localité 4] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 10 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 26 octobre 2016 contient une clause résolutoire (article 8) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] le 15 février 2024 pour la somme en principal de 2.092,76 euros. 

Il ressort du décompte actualisé au 1er octobre 2024 que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 avril 2024.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] restent devoir la somme de 1.591,32 euros, au 1er octobre 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure et correspondant à l'arriéré des loyers et charges en ce compris les pénalités d’enquête sociale qui sont justifiés par le bailleur. 

Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Ils seront donc condamnés solidairement conformément à la clause de solidarité prévue au bail et en qualité de co-titulaires du contrat, à payer cette somme à HABITAT [Localité 4] PROVENCE à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] ont réglé les derniers loyers courants avant l’audience, ainsi qu’une partie de leur dette. 

Vu la demande pertinente du bailleur, des délais de paiement dérogatoires seront accordés aux locataires suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion ; 
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. 

Ils seront également condamnés à payer à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une somme de 200 euros pour les frais irrépétibles exposés pour la présente procédure et non compris dans les dépens. 

Il n'y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d'une décision dont l'exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit la possibilité qu'ils restent à la charge du créancier lorsqu'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu'en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2016, entre l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE d’une part, Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;
CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] à verser à l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 1.591,32 euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 1er octobre 2024 ;
AUTORISONS Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] à s'acquitter de la dette par 12 échéances successives et mensuelles de 132 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] seront solidairement condamnés à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;
REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] à payer à l'office public de l'habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [W] et Monsieur [V] [W] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président