Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 2 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 09 janvier 2025
 à Me RICHARD
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 09 janvier 2025
 à M. [K]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/04818 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5I6E

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [U]
née le 21 Octobre 1979 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [B] [K]
demeurant [Adresse 3]
comparant













EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 9 août 2021, Madame [Z] [U] a donné à bail à Monsieur [B] [K] une maison à usage d’habitation, située [Adresse 2]. 

Le 12 février 2024, Madame [U] a fait délivrer à Monsieur [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 10.022,35 euros, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 25 juillet 2024, Madame [Z] [U] a attrait Monsieur [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’entendre, au visa de la loi du 6 juillet 1989 
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner la résiliation du bail ; L’expulsion sans délais, du locataire et de tout occupant de son chef des lieux ; La condamnation de Monsieur [B] [K] à lui payer : Une provision de 11.008,89 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 février 2024 ; Une indemnité d’occupation de 1.026,09 euros jusqu’à libération des lieuxLa somme de 500 euros pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter du 12 février 2024 ; 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileles dépens dont le coût du commandement de payer et les frais d’exécution forcée. 
L’affaire a été appelée et plaidée le 3 octobre 2024. 

Représentée par son conseil lors des débats, Madame [U] a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative à un montant de 14.329,26 euros au 1er octobre 2024 et l’indemnité d’occupation. 

Comparant en personne, Monsieur [B] [K] a demandé des délais de paiement. 
Il n’a pas contesté la dette locative. Il a expliqué avoir retrouvé un travail en CDI en septembre 2024, après avoir été au chômage depuis 2021. Il a proposé d’apurer la dette à hauteur de 500 euros par mois, et a déclaré être célibataire sans enfants. 

Le diagnostic social et financier du locataire indique que la dette est née suite à un licenciement et l’absence de ressources. Monsieur [K] a néanmoins versé une somme de 5.000 euros en mai 2024, qu’il a empruntée. 

Le délibéré fixé au 2 janvier 2025, a été prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [U], bailleur personne privée, est dispensée de la saisine préalable de la CCAPEX avant délivrance de l’assignation, prévue aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 9 août 2021 contient une clause résolutoire (article 8) prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2024 pour la somme en principal de 9.850,76 euros.

Il résulte du décompte du locataire que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 avril 2024.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, le décompte actualisé au 1er octobre 2024 établit que les derniers loyers et charges n’ont pas été réglés avant l’audience, ce que ne dément pas Monsieur [B] [K]. Il ne peut donc bénéficier des dispositions précitées. 

Monsieur [B] [K] est donc devenu occupant sans droit ni titre depuis le 12 avril 2024. Il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [B] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [K] au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 1.058,05 euros.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte au 2 septembre 2024, que Monsieur [B] [K] reste devoir la somme de 14.329,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Monsieur [B] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette locative.

Il convient néanmoins de déduire un montant global de 517,49 euros au titre de frais sur prélèvements impayés, frais de remise à huissier ou avocat, qui ne relèvent pas de la dette locative. 
Monsieur [B] [K] sera donc condamné à payer à Madame [U] la somme provisionnelle de 13.811,77 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9.493,86 euros à compter du commandement de payer du 12 février 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision. 

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

A défaut d’avoir repris le paiement des loyers et charges courants, Monsieur [B] [K] ne peut se prévaloir des délais de paiement dérogatoires. 

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. 

En l’espèce, vu la qualité de la bailleresse et l’unique paiement effectué en un an, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formée par Monsieur [B] [K]. 

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut de justifier de la nature, du principe et de l'étendue d'un préjudice distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, Madame [N] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Madame [U], Monsieur [B] [K] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La demande au titre des frais d’exécution forcée, prématurée et hypothétique, sera rejetée. 
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 août 2021, entre Madame [Z] [U] et Monsieur [B] [K], portant sur une maison à usage d’habitation, située [Adresse 2], sont réunies à la date du 12 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; 

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Z] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; 

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 
CONDAMNONS Monsieur [B] [K] à payer à Madame [Z] [U], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 1.058,05 euros, due à compter du 12 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] à payer à Madame [Z] [U] la somme provisionnelle de 13.811,77 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 9.493,86 euros à compter du commandement de payer du 12 février 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2024 ; 

DEBOUTONS Monsieur [B] [K] de sa demande d’octroi de délais de paiement ; 

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] à verser à Madame [Z] [U] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ; 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président