Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 21 Mars 2024
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 21 mars 2024
 à Me GALLO
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/03740 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3QAA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [K]
né le 27 Juillet 1965 à [Localité 3] (13)
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [S] [D]
né le 01 Août 1986 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]
non comparant









EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 17 janvier 2022 à effet au 20 janvier 2022, Monsieur [K] [P] a donné à bail à Monsieur [D] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 703 euros, outre 101 euros de provision sur charges.

Par contrat sous signature privée en date du 17 janvier 2022, Monsieur [K] [P] a donné à bail à Monsieur [D] [S] un emplacement de stationnement pour un loyer mensuel de 41 euros, outre 13 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [P] a fait signifier à Monsieur [D] [S] par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2023 un commandement de payer la somme de 3765,84 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle et un commandement de payer la somme de 162 euros au titre de l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2023, Monsieur [K] [P] a fait assigner Monsieur [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement de payer dans les délais légaux concernant l’appartement objet du litige ;
- constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement de payer dans les délais légaux concernant l’emplacement de stationnement ;
- condamner Monsieur [D] à régler la somme provisionnelle de 5429,56 euros, selon le décompte actualisé au 21 mars 2023, à parfaire au jour de l’audience ;
- condamner Monsieur [D] à régler la somme provisionnelle de 279, 91 euros selon décompte actualisé au 21 mars 2023, à parfaire au jour de l’audience ;
- ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des lieux occupés par Monsieur [D] ainsi que celle de tous occupants de leur, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier nécessaire ;
- autoriser le propriétaire, Monsieur [K] à faire constater l’état des lieux par l’huissier qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;
- ordonner la suppression des délais de grâce prévus aux articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
- ordonner et autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais risques et périls de Monsieur [X] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
- condamner Monsieur [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au propriétaire ;
- dire et juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [P] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 19 janvier 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 21 septembre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 25 janvier 2024.

A cette audience, Monsieur [K] [P], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 13 740,66 euros, selon décompte en date du 1 janvier 2024, terme de janvier inclus concernant le logement et à la somme de 834,31 concernant l’emplacement de stationnement.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [D] [S] ne comparait pas et n'est pas représenté.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 mai 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 17 janvier 2022 à effet au 20 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 janvier 2023, pour la somme en principal de 3765,84 euros.

Un commandement de payer dans l’emplacement de stationnement dans les délais légaux a notamment été signifié en date du 19 janvier 2023.

Les commandements de payer est demeurés infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 mars 2023 concernant l’appartement et le garage.

Monsieur [D] [S] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [D] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [D] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 791 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de 55, 44 euros actuellement concernant le garage et de condamner Monsieur [D] [S] à leur paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] [S] reste devoir la somme de 13 721,16 euros, à la date du 1er janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation (déduction des frais de relance 6,50 euros x3) et la somme de 827,81 euros au titre de l’emplacement de stationnement, (déduction des frais de relance de 6,50 euros) terme du mois de janvier 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [D] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [D] [S] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 13 721,16 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3765,84 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil et à la somme de 827,81 euros au titre de l’emplacement de stationnement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2022 à effet au 20 janvier 2022 entre Monsieur [K] [P] et Monsieur [D] [S] concernant le logement et l’emplacement de stationnement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 19 mars 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de Monsieur [K] [P] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [K] [P], à titre provisionnel, la somme de 13 721,16 euros décompte arrêté au 1er janvier 2024 incluant la mensualité de janvier 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3765,84 euros à compter du 19 janvier 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus et la somme de 827,81 euros au titre de l’emplacement de stationnement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 791 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de 55, 44 euros actuellement concernant le garage et de condamner Monsieur [D] [S] à leur paiement à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT