Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 2 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 09 janvier 2025
 à Me GALLO
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................


N° RG 24/04187 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FTP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Madame [H] [K] [F] épouse [M]
née le 01 Mars 1982 à [Localité 4] (ROUMANIE)
demeurant [Adresse 2]
non comparante

Monsieur [J] [M]
né le 21 Février 1984 à [Localité 4] (ROUMANIE)
demeurant [Adresse 2]
non comparant










EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 19 janvier 2018, la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA suivant fusion absorption à compter du 30 juin 2024, a donné à bail à Monsieur [J] [M] et Madame [F] [H] [K] épouse [M], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 543,69 euros charges comprises. 
Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA, a fait signifier aux époux [M] un commandement de payer la somme de 773,45 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 25 juin 2024, la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA, a attrait Monsieur [J] [M] et Madame [F] [H] [K] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l'expulsion des époux [M] et de tout occupant de leur chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; l’autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier commis à cet effet, et d’un technicien s’il l’estime nécessaire ; ordonner la séquestration des meubles pour sûreté des loyers et charges échus ; condamner solidairement les époux [M] à lui payer :* une somme provisionnelle de 2.297,09 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 6 juin 2024, somme à parfaire ; 
* une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, avec indexation et jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens.
L’affaire a été appelée le 3 octobre 2024 et plaidée. 
A cette audience, représentée par son conseil, la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 3.227,08 euros au 24 septembre 2024. 

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [J] [M] et Madame [F] [H] [K] épouse [M] n’ont pas comparu et personne pour eux. 

Aucun diagnostic social et financier des locataires n’est parvenu au Tribunal. 

Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution des époux [M] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige les opposant à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA, justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 1er septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail conclu le 19 janvier 2018 contient une clause résolutoire (article 7-6), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 août 2023 pour la somme en principal de 773,45 euros au titre d’un arriéré locatif. 

Il résulte des décomptes du locataire, que les causes du commandement de payer n’ont pas été totalement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 octobre 2023.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 24 septembre 2024, que les époux [D] restent à devoir une somme de 3.227,08 euros. 

Les locataires n’apportent par définition, aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de cette dette puisqu’ils ne comparaissent pas. 

Conformément à l’article 220 du code civil, toute dette contractée par l’un ou par l’autre des époux ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement ; les obligations solidaires issues du mariage au sens de l’article 220 du code civil ne cessent qu’avec l’accomplissement des formalités de publication du divorce à l’état civil, rendant ce dernier opposable aux tiers ; la solidarité jouera peu important que l’un des époux ait quitté les lieux loués avant cette date ; qu’il en est également ainsi, nonobstant l’attribution de la jouissance du domicile à un seul des conjoints par le juge aux affaires familiales, lorsqu’il s’agit d’une dette afférente à un contrat de location signé par les deux époux, fussent-ils séparés de fait depuis quelques années.

Dès lors les époux [M] seront condamnés solidairement et par provision, à verser à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, une somme de 3.227,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2024. 

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le décompte actualisé au 24 septembre 2024 démontre que les derniers loyers courants avant l’audience n’ont pas été intégralement payés. La situation des époux [M] est en outre inconnue du tribunal, ce qui ne permet pas d’évaluer leurs capacités de remboursement. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application de cette disposition. 

Sur l’expulsion 

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de règlement intégral des derniers loyers courants avant l’audience, de délais de paiement dérogatoires accordés aux locataires et de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par les parties, il n’y a pas lieu de faire application de cette disposition. 

Les époux [M] sont donc occupants sans droit ni titre du bien appartenant à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant leur expulsion. 

En application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. 
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, l'article L.412-6 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que : « Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »
En l’occurrence, la mauvaise foi des locataires n’est pas rapportée, pas davantage qu’une introduction sans droit ni titre dans le domicile à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution qui régissent les mesures d’expulsion. La demande en ce sens sera rejetée. 

Par ailleurs, le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. La demande de séquestration, de même que celle tendant à faire établir un état des lieux de sortie par huissier pour établir les dégradations locatives, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation et le recours à la force publique sont de nature à réparer le préjudice subi par la SA ERILIA et à favoriser la bonne exécution de la décision.
Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des époux [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, avec indexation suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, et de les condamner solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 578,83 euros.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, les époux [D] supporteront les entiers dépens. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, les époux [D] seront condamnés à lui verser une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 janvier 2018, entre la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA suivant fusion absorption à compter du 30 juin 2024 d’une part, Monsieur [J] [M] et Madame [F] [H] [K] épouse [M] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 octobre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [M] et Madame [F] [H] [K] épouse [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ; 

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [M] et Madame [F] [H] [K] épouse [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [F] [H] [K] épouse [M] à payer à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux derniers loyers échus augmentés des charges, soit un montant de 578,83 euros, avec indexation suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, due depuis le 1er novembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [F] [H] [K] épouse [M] à payer à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM à titre provisionnel, la somme de 3.227,08 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 septembre 2024 ; 

DEBOUTONS la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [M] et Madame [F] [H] [K] épouse [M] à payer à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [M] et Madame [F] [H] [K] épouse [M] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président