Cour d'Appel · 2ème Chambre — 4 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /24 DU 04 JUILLET 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/01812 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FHGU 



Décision déférée à la cour : 

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NANCY, R.G. n° 22/01233, en date du 15 juin 2023, 



APPELANTE :

Madame [P] [K] veuve [L]

née le 27 Juin 1965 à [Localité 3] (Cameroun), domiciliée [Adresse 2]

Représentée par Me Laure-anne CORSIGLIA, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-54395-2023-04252 du 24/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)





INTIMÉE :

La S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de SA BATIGERE

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANCY sous le n° 645 520 164 dont le siège est situé [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

Représentée par Me Marie-laurence FOLMER, avocat au barreau de NANCY

 



COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 06 Juin 2024, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;



A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 04 Juillet 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; 



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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 13 mars 2020, la société Batigère Grand Est a consenti à M. [B] [L] et à Mme [P] [L] un bail portant sur un logement à usage d'habitation et un jardin situé [Adresse 2] à [Localité 4], contre le paiement d'un loyer mensuel initial de 654,75 euros pour le logement et de 22,83 euros pour le jardin.



M. [L] est décédé le 28 août 2021.



Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré le 26 juillet 2022 à Mme [K] veuve [L] pour la somme de 628,23 euros, dont 557,06 euros au titre des loyers et charges impayés.



Par acte de commissaire de justice délivré le 20 octobre 2022 et dénoncé le 21 octobre 2022 par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département, la société Batigère Grand Est a fait assigner Mme [K] veuve [L] devant le juge des contentieux de la protection de Nancy qui a, par jugement du 15 juin 2023 :



- déclaré recevables les demandes formées par la société anonyme d'habitation à loyer modéré Batigère Grand Est,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2020 sont réunies au 27 septembre 2022,

- dit qu'à défaut pour Mme [L] d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2], au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, la société anonyme d'habitation à loyer modéré Batigère Grand Est pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de ce chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Mme [L] à verser à la société anonyme d'habitation à loyer modéré Batigère Grand Est une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel augmenté des charges, soit la somme actuelle de 569,91 euros, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L. 442-1 du code de construction et de l'habitation, à compter du 27 septembre 2022 et ce jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

- condamné Mme [L] à verser à la société anonyme d'habitation à loyer modéré Batigère Grand Est la somme de 2 285,57 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 30 mars 2023,

- débouté la société anonyme d'habitation à loyer modéré Batigère Grand Est de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [L] aux dépens,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif.



Par déclaration enregistrée le 16 août 2023, Mme [K] veuve [L] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.



Par conclusions déposées le 14 mai 2024, Mme [K] veuve [L] demande à la cour de :



- infirmer le jugement en ce qu'il a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2020 sont réunies au 27 septembre 2022,

- dit qu'à défaut pour Mme [L] d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2] (...) au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, la société anonyme d'habitation à loyer modéré Batigère Grand Est pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Mme [L] à verser à la société anonyme d'habitation à loyer modéré Batigère Grand Est une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer actuel augmenté des charges, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des loyers HLM décidées par le conseil d'administration ('),

- condamné Mme [L] à verser à la société anonyme d'habitation à loyer modéré Batigère Grand Est la somme de 2 285,57 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 30 mars 2023, 

- condamné Mme [L] aux dépens.

Statuant à nouveau,

- suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2020,

- ordonner la mise en place d'un échéancier de paiement rétroactif dont les modalités et la durée seront fixées par la cour, 

- dire qu'à défaut de respect par Mme [K] de l'échéancier de paiement tel que fixé par la cour, la clause résolutoire figurant au bail reprendra son plein effet,

- dire qu'en cas de respect par Mme [K] de l'échéancier de paiement, la clause résolutoire n'a pas joué,

- condamner la société Batigère Habitat à payer à Me Corsiglia la somme de 1 500 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Batigère Habitat aux entiers dépens de première instance comme d'appel,

- débouter la société Batigère Habitat de l'intégralité de ses demandes. 



Par conclusions déposées le 27 mars 2024, la SA Batigère habitat demande à la cour de :



- débouter Mme [K] veuve [L] de ses demandes,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, 

- au titre de l'actualisation des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, condamner Mme [K] veuve [L] à payer à la SA Batigère habitat la somme de 1 564,83 euros selon décompte arrêté au 26 mars 2024, 

- condamner Mme [K] veuve [L] à payer à la SA Batigère habitat la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2024.



MOTIFS



Il convient à titre liminaire de constater le caractère définitif de la disposition du jugement ayant déclaré recevables les demandes formées par la société Batigère Grand Est.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.



En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échues, le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.



Mme [L] ne conteste pas ne pas avoir réglé dans les deux mois les sommes visées au commandement de payer qui lui a été délivré à l'initiative de la société Batigère par acte du 26 juillet 2022.



C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a :





- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 septembre 2022 ;

- condamné Mme [L] à verser à la société Batigère une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel augmenté des charges, soit la somme actuelle de 569,91 euros, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration et ce jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.



Sur le montant de l'arriéré locatif



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



En l'espèce, la société Batigère a produit en première instance un décompte arrêté au 30 mars 2023 faisant apparaître une dette locative de Mme [L] d'un montant de 2 285,57 euros dont Mme [L] n'a pas justifié s'être acquittée, de telle sorte que c'est à bon droit que le premier juge a condamné Mme [L] à payer à la société Batigère la somme de 2 285,57 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 30 mars 2023.



A hauteur d'appel, la société Batigère sollicite la confirmation du jugement de ce chef et, au titre de l'actualisation de l'arriéré locatif, demande la condamnation de Mme [L] à lui payer la somme de 1 564,83 euros selon décompte arrêté au 26 mars 2024. Mme [L] ne conteste pas cette locative dont elle ne justifie en tout état de cause pas s'être acquittée.



Il ressort de ce qui précède qu'il convient de :



- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [L] à payer à la société Batigère, selon décompte arrêté au 30 mars 2023, une somme de 2 285,57 euros,

- préciser, eu égard aux règlements effectués depuis le jugement de première instance, que le montant de sa dette s'élève selon décompte arrêté au 26 mars 2024, à la somme de 1 564,83 euros.



Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire



Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Même une fois acquise la clause résolutoire, le juge a ainsi la possibilité d'accorder au locataire en situation de régler sa dette locative un échéancier de trois années pendant lesquelles les effets de la clause résolutoire sont suspendus.



En l'espèce, Mme [L] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en proposant d'effectuer des versements mensuels de 63 euros. La société Batigère s'y oppose en invoquant la mauvaise foi de Mme [L]. 



Mme [L] fait valoir qu'après avoir connu des difficultés financières et administratives liées au renouvellement de son titre de séjour, elle a désormais pu conclure en avril 2023 un contrat de travail à durée indéterminée à temps partiel avec la société Home alliance pour travailler en qualité d'aide ménagère à hauteur de 20 heures par mois avec la possibilité d'effectuer des heures supplémentaires dans la limite de 33 % de sa base mensuelle. Elle verse aux débats :



- ses bulletins de paie d'avril 2023 à février 2024 faisant apparaître un salaire mensuel moyen de 339 euros ; 

- les relevés de la CAF mentionnant des APL de 239 euros et une prime d'activité mensuelle de 218 euros.



Il ressort en outre des pièces produites que l'arriéré locatif qui s'élevait à un montant de 2 258,57 euros à la date du 30 mars 2023 a diminué, depuis que Mme [L] a retrouvé une situation administrative et professionnelle stable, s'élevant aux sommes de 1 564, 83 euros à la date du 26 mars 2024 et de 1 089,62 euros selon le dernier décompte produit par la société Batigère et arrêté au 13 mai 2024, ceci du fait tant du versement en juillet 2023 d'une somme de 1 117,11 euros par le Fonds de solidarité pour le logement que de versements compris entre 25 et 225 euros effectués mensuellement, en plus du loyer courant, par Mme [L] qui démontre ainsi être en situation de régler sa dette locative.



Il convient dès lors de :



- infirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'à défaut pour Mme [L] d'avoir volontairement libéré les lieux, au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, la société Batigère Grand Est pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de ce chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, en disant que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- faire droit à la demande de délais de paiement de Mme [L], en l'autorisant à s'acquitter de sa dette locative vis-à-vis de la société Batigère, par des versements mensuels de 50 euros, en sus du loyer et des charges, et ce jusqu'à apurement de l'arriéré locatif et dans un délai maximum de 3 ans ;

- dire que que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

- dire que si Mme [L] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités ci-dessus fixés, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet, de telle sorte que Mme [L] devrait alors libérer les lieux et qu'à défaut, la société Batigère pourrait, après deux mois après la signification d'un comman-dement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Mme [L] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. L'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter à hauteur d'appel la demande formée à ce titre par la société Batigère ainsi que celle formée par Mme [L] en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



Infirme le jugement uniquement en ce qu'il a :



- dit qu'à défaut pour Mme [L] d'avoir volontairement libéré les lieux, au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, la société Batigère Grand Est pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de ce chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;



Confirme le jugement pour le surplus ;



Statuant à nouveau et ajoutant ;



Précise, eu égard aux règlements effectués depuis le jugement de première instance, que le montant de la dette locative de Mme [L] vis-à-vis de la société Batigère s'élève à la somme de 1 564,83 euros selon décompte arrêté à la date du 26 mars 2024 ;



Accorde à Mme [L] des délais de paiement en l'autorisant à s'acquitter de sa dette locative vis-à-vis de la société Batigère par des versements mensuels de 50 euros, en sus du loyer et des charges, et ce jusqu'à apurement de l'arriéré locatif et dans un délai maximum de trois années ;



Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;



Dit que si Mme [L] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités ci-dessus fixés, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet, de telle sorte que la Mme [L] devrait alors libérer les lieux et qu' à défaut la société Batigère pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu' à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;



Rejette la demande formée par la société Batigère Grand Est au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette la demande formée par Mme [K] veuve [L] au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [K] veuve [L] aux entiers dépens ; 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,







Minute en huit pages.