Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 26 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
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REFERENCES : N° RG 24/00279 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZR6

Minute : 24/00181







S.A. VILOGIA
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

 

C/


Madame [Y] [Z]





ok




Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Laure BELMONT

Copie délivrée à :
Madame [Y] [Z]
M. Le sous-préfet
Le

AUDIENCE CIVILE






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 26 mars 2024
tenue sous la Présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé



ENTRE DEMANDERESSE :


S.A. VILOGIA, société anonyme d’HLM dont le siège social est
[Adresse 5], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet, et y domicilié,

représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART


ET DÉFENDERESSE :


Madame [Y] [Z], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART






EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 17 juillet 2019, la SA VILOGIA a donné à bail à Madame [Y] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 515, 60 € et 203, 30 € de provision sur charges.

<DEF>
Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l'assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, la SA VILOGIA a ensuite fait assigner Madame [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 mars 2024, la SA VILOGIA - représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation pour demander :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance et impayés de loyers et charges ; 
- d'ordonner l’expulsion de Madame [Y] [Z] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ; 
- d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; 
- et de condamner cette dernière au paiement 
* de la somme actualisée à la baisse de 4. 154, 47 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 
* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu'à la libération effective des lieux,
- outre une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SA VILOGIA indique avoir reçu un appel téléphonique de la locataire la veille de l'audience, qui s'est engagée à lui donner l'attestation d'assurance le jour de l'audience. 
La SA VILOGIA demande en lieu et place de la locataire des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, sous réserve de la production par celle-ci de l'attestation d'assurance du bien loué. 
La SA VILOGIA précise que le dernier règlement a été effectué le 19 janvier 2024 pour un montant de 800 €. 

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié à étude le 19 janvier 2024, Madame [Y] [Z] n’est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 5 avril 2024, la SA VILOGIA a indiqué que la locataire n'avait pas fourni l'attestation d'assurance demandée. <DEF>

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [Y] [Z], assignée à étude ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience.
L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 19 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 

Le bail conclu le 17 juillet 2019 contient une clause résolutoire (article 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 octobre 2023, pour la somme en principal de 3. 863, 25 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois.
Madame [Y] [Z] n'a pas justifié de la souscription d'un contrat d'assurance habitation.
Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2023.

Madame [Y] [Z] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour le propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [Y] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA VILOGIA, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [Y] [Z].



II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA VILOGIA produit un décompte démontrant que Madame [Y] [Z] reste devoir, au titre de l'arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4. 154, 47 € à la date du 25 mars 2024.

Madame [Y] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. 

Il convient de retenir l'actualisation de la dette malgré l'absence de la locataire, cette actualisation étant effectuée à la baisse. 

Cependant, il convient de retrancher du décompte la somme de 7, 62 X 13 = 99, 06 € au titre des frais de pénalités d'enquêtes sociales, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que les locataires ont effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 25 novembre 2023, Madame [Y] [Z] reste redevable du paiement des loyers jusqu'à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges. 

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4. 055, 41 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayées (décompte arrêté au 25 mars 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3. 863, 25 € à compter du commandement de payer (24 octobre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [Y] [Z] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA VILOGIA, Madame [Y] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.








PAR CES MOTIFS,


Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA VILOGIA aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 17 juillet 2019 entre la SA VILOGIA et Madame [Y] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Y] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [Y] [Z] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;


CONDAMNONS Madame [Y] [Z] à verser à la SA VILOGIA à titre provisionnel la somme de 4. 055, 41 € (décompte arrêté au 25 mars 2024, incluant une dernière échéance de février 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 sur la somme de 3. 863, 25 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [Y] [Z] à payer à la SA VILOGIA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [Y] [Z] à verser à la SA VILOGIA une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;


RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de le la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par le greffier.

Le greffier, La juge des référés,