Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 26 avril 2024

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REFERENCES : N° RG 24/00361 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y26F

Minute : 24/00184







S.A. BATIGERE HABITAT
Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

 

C/


Monsieur [O] [C] [L] [R]
Madame [I] [F] [U]






OK



Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Christian PAUTONNIER 

Copie délivrée à :
Monsieur [O] [C] [L] [R]
Madame [I] [F] [U]


Le


ORDONNANCE DE REFERE






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 26 mars 2024
tenue sous la Présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier audiencier 



ENTRE DEMANDERESSE :


La Société anonyme d’habitations à loyer modéré à directoire et conseil dénommé “BATIGERE HABITAT”, dont le siège social est [Adresse 1] et son antenne IDF au [Adresse 3]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [O] [C] [L] [R], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [I] [F] [U], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 28 décembre 2021, la SA BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [C] [L] [R] (identité vérifiée à l'audience) et Madame [F] [U] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 565, 76 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, la SA BATIGERE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame [I] [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 mars 2024, la SA BATIGERE HABITAT - représentée par son conseil - reprend les terme de son assignation pour demander :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; 
- d'ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame[I] [F] [U] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ; 
- de supprimer ou de réduire le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 
- d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ; 
- et de condamner ces derniers au paiement 
* solidairement de la somme actualisée à la baisse de 6. 062, 04 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 
* solidairement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu'à la libération effective des lieux,
- outre solidairement une somme de 250 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
- de rappeler l'exécution provisoire.

La SA BATIGERE HABITAT s'en rapporte s'agissant de l'octroi de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [C] [L] [R] conteste le montant de la dette, expliquant avoir effectué des versements le 25 mars 2024 pour un montant de 4. 650 €. Il sollicite l'octroi de délais de paiement.
Il souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire.
Monsieur [O] [C] [L] [R] expose qu'il travaille et perçoit environ 4. 000 € par mois. Selon lui, Madame[I] [F] [U] ne travaille pas. Il ajoute qu’ils ont deux enfants à charge et un crédit automobile à rembourser à hauteur de 400 € par mois. 
Si le paiement de 4. 650 € a bien été honoré, il propose de verser 40 € par mois en règlement de l'arriéré, en plus du loyer courant. 

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié à étude le 19 janvier 2024, Madame [I] [F] [U] est absente. 

L'affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 4 avril 2024, la SA BATIGERE HABITAT a transmis un décompte actualisé sur lequel figure un paiement de 4. 750 € le 25 mars 2024. <DEF>

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame[I] [F] [U] ne comparaît pas, à l'inverse de son concubin. 
L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 22 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 et applicable au litige en cours prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 28 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 novembre 2023, pour la somme en principal de 4. 667, 95 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 janvier 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame [I] [F] [U] restent devoir, au titre de l'arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1. 312, 04 € à la date du 4 avril 2024. En effet, il convient de se replacer au jour de l'audience pour apprécier le montant de la dette locative et ne pas tenir compte de l'échéance du mois de mars 2024. 

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 18 janvier 2024, Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame[I] [F] [U] restent redevables du paiement des loyers jusqu'à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges. 

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1. 312, 04 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayées (décompte arrêté au 4 avril 2024) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (17 novembre 2023), conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 
Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [O] [C] [L] [R] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière. En outre, ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame[I] [F] [U] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera : 
- que la clause de résiliation reprenne son plein effet ; 
- que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 18 janvier 2024 ; 
- que Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame[I] [F] [U] deviennent occupants sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ; 
- que faute pour Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame[I] [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA BATIGERE HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame [I] [F] [U] ;
- qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA BATIGERE HABITAT soit en droit d’exiger des défendeurs in solidum le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES MODALITES DE L'EXPULSION :

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du codes des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
 
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois. 

Il convient de rejeter la demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame[I] [F] [U], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA BATIGERE HABITAT, Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame[I] [F] [U] seront condamnés à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence,


DECLARONS recevable la demande de la SA BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2021 entre la SA BATIGERE HABITAT et Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame[I] [F] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 janvier 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame[I] [F] [U] à verser à la SA BATIGERE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1. 312, 04 € (décompte arrêté au 4 avril 2024, incluant une dernière échéance de février 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023 ;

AUTORISONS Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame[I] [F] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 40 € chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame[I] [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA BATIGERE HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame[I] [F] [U] ;

* que Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame[I] [F] [U] soient condamnés in solidum à verser à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la SA BATIGERE HABITAT de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame [I] [F] [U] à verser à la SA BATIGERE HABITAT une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [C] [L] [R] et Madame [I] [F] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par le greffier.

Le greffier, La juge des référés,