Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 26 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]



N° RG 23/01085 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPUS

Minute : 24/00175





Société 1001 VIES HABITAT
Représentant : Maître [E], avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397


C/

Madame [U] [J] DIVORCEE [Z] représentée à l’audience par sa fille Mme [Z] [Y], munie d’un pouvoir écrit (idem audience 26 mars 2024)
Représentant : Mme [Y] [Z] (Fille) muni d’un pouvoir spécial




ok


copie, executoire et dossier à :
Maître Jeanine HALIMI
copie à :
Madame [U] [J] 

le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 26 mars 2024
tenue sous la Présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier audiencier 

DEMANDEUR :


1001 VIES HABITAT, société anonyme d’HLM, dont le siège social est [Adresse 4],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE



DÉFENDEUR :

Madame [U] [J] DIVORCEE [Z] représentée à l’audience par sa fille Mme [Z] [Y], munie d’un pouvoir écrit
demeurant [Adresse 5]






















EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 4 octobre 1996, la SA d'[Adresse 8] a donné à bail à notamment Madame [U] [J] divorcée [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 2. 570 F et 311, 10 F de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société précédente, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l'assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT a ensuite fait assigner Madame [U] [J] divorcée [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 décembre 2023 et a été renvoyée à la demande de la défenderesse. 

A l’audience du 26 mars 2024, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT - représentée par son conseil - reprend les terme de son assignation pour demander :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ; 
- d'ordonner l’expulsion de Madame [U] [J] divorcée [Z] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ; 
- d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse ; 
- et de condamner cette dernière au paiement 
* de la somme actualisée de 5. 597, 31 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 
* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel majoré de 50%, charges comprises, jusqu'à la libération effective des lieux,
- outre une somme de 330 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SA d'HLM 1001 VIES HABITAT se désiste de sa demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l'attestation d'assurance du logement. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.
 La SA d'HLM 1001 VIES HABITAT précise que le dernier règlement a été effectué le 13 mars 2024 pour un montant de 589, 15 €. 
Selon elle, l'action est recevable. 

Madame [U] [J] divorcée [Z], valablement représentée par sa fille Madame [Y] [Z], ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l'octroi de délais de paiement. Elle propose de verser 10 € par mois en règlement de l'arriéré, en plus du loyer courant.
Elle souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire.
Madame [U] [J] divorcée [Z] indique qu'elle a fait une première demande d'admission à la retraite, pendant la période de l'épidémie de COVID-19, qui a été rejetée et qu'une seconde est en cours de traitement depuis novembre 2023. Elle ajoute que le versement de l'aide personnalisée au logement a été suspendu. 

Un diagnostic social et financier a été remis à l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions. 

L'affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

<DEF>MOTIFS DE LA DECISION

En l'espèce, Madame [U] [J] divorcée [Z] est représentée de sorte l'ordonnance est contradictoire. 

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 26 octobre 2023, soit plus de six semaines avant la seconde audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT le 2 juin 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 4 octobre 1996 contient une clause résolutoire (article titre XII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juin 2023, pour la somme en principal de 2. 654, 34 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 août 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA d'HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [U] [J] divorcée [Z] reste devoir, au titre de l'arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5. 329, 41 € à la date du 20 mars 2024.

Madame [U] [J] divorcée [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. 
Cependant, <DEF> <EST/ SONT1> mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, <IL/ELLE1> <EST/ SONT1> obligés solidairement au paiement de la dette locative , ayant pour objet l’entretien du ménage.Cependant, <DEF> <EST/ SONT1> unis par un pacte civil de solidarité, et conformément à l’article 515-4 du code civil, <IL/ELLE1> <EST/ SONT1> obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet les besoins de la vie courante.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 9 août 2023, Madame [U] [J] divorcée [Z] reste redevable du paiement des loyers jusqu'à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges. 

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5. 329, 41 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayées (décompte arrêté au 20 mars 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2. 654, 34 € à compter du commandement de payer (8 juin 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Selon l'article 2288 du code civil, c 


Sur la clause pénale :

Aux termes de l'article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 4 octobre 1996 contient à l'article XIII une clause qui prévoit des pénalités à la charge du preneur de 1% par mois de retard ou fraction de mois de retard. 

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s'analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors, il convient de rejeter la demande formulée en application de cette clause contractuelle.

.III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 
Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [U] [J] divorcée [Z] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière. En outre, elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [U] [J] divorcée [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

En outre, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera : 


- que la clause de résiliation reprenne son plein effet ; 
- que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 9 août 2023 ; 
- que Madame [U] [J] divorcée [Z] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ; 
- que faute pour Madame [U] [J] divorcée [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [U] [J] divorcée [Z] ;
- qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT soit en droit d’exiger de la défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [J] divorcée [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Caisse d'allocations familiales, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L'équité commande que la demande formulée par la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT au titre de l'article 700 du code de procédure civile soit rejetée. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence,


DECLARONS recevable la demande de la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ;

CONSTATONS le désistement de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l'attestation d'assurance du logement ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 octobre 1996 entre la SA d'[Adresse 8] et Madame [U] [J] divorcée [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 9 août 2023 ;

CONDAMNONS Madame [U] [J] divorcée [Z] et à verser à la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel la somme de 5. 329, 41 € (décompte arrêté au 20 mars 2024, incluant une dernière échéance de février 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023 sur la somme de 2. 654, 34 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [U] [J] divorcée [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 10 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Madame [U] [J] divorcée [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [U] [J] divorcée [Z] ;

* que Madame [U] [J] divorcée [Z] soit condamnée à verser à la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation ; 

REJETONS la demande formulée par la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [J] divorcée [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par le greffier.

Le greffier, La juge des référés,