Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 26 avril 2024

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REFERENCES : N° RG 24/00424 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y32P

Minute : 24/00191







S.A. ADOMA
Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

 

C/


Monsieur [B] [K]






ok



Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Sylvie JOUAN 

Copie délivrée à :
Monsieur [B] [K]
M. Le Sous-Préfet
Le


ORDONNANCE DE REFERE






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 26 mars 2024
tenue sous la Présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier audiencier 




ENTRE DEMANDERESSE :


ADOMA, société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration dont le siège social est [Adresse 1]. - [Localité 2], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne



D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat de résidence sociale du 27 juillet 2017, la SA ADOMA a donné à bail à Monsieur [B] [K] un logement situé au [Adresse 3], pour une redevance mensuelle initiale de 403, 23 € et 32, 31 € de prestations obligatoires.
<DEF>

Des redevances étant demeurés impayées, la SA ADOMA a adressé une mise en demeure signifiée par voie de commissaire de justice. 

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, la SA ADOMA a ensuite fait assigner Monsieur [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 mars 2024, la SA ADOMA - représentée par son conseil - reprend les terme de son assignation pour demander :
- de constater que le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat ;
- d'ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [K] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ; 
- et de condamner ce dernier au paiement 
* de la somme actualisée de 3. 155, 50 € avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, 
* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle, prestations obligatoires comprises, jusqu'à la libération effective des lieux,
- outre une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

La SA ADOMA est opposée à l'octroi de tout délai de paiement.
La SA ADOMA précise que le dernier règlement a été effectué le 19 mars 2024 pour un montant de 100 €, soit inférieur au montant d’une redevance. 
<DEF><DEF>

Monsieur [B] [K] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l'octroi de délais de paiement, sans proposer de montant. 
Monsieur [B] [K] indique qu'il perçoit la somme de 700 € au titre des allocations chômage et qu'il rembourse 120 € par mois au titre d’un crédit à la consommation. 

L'affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

<DEF>
MOTIFS DE LA DECISION

En l'espèce, Monsieur [B] [K], comparaît, de sorte que l'ordonnance est contradictoire. 
I. SUR LA RÉSILIATION :

L’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose  :
« II. Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L . 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire . 
[...]
III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondantes à la seule période d’occupation effective des lieux [...] ».

Le contrat de résidence comprend une clause de résiliation à l’article (article 11) mais également une clause relative aux impayés à l’article 10, qui reprend les termes de l’article R. 633-3 du Code de la construction et de l’habitation. 

Par un courrier en date du 17 octobre 2023, visant la clause de résiliation et signifiée par voie de commissaire de justice à étude le 19 octobre 2023, la SA ADOMA a mis en demeure Monsieur [B] [K] de payer sous un mois la somme en principal de 1. 949, 44 € au titre des redevances impayées.

Il résulte du décompte produit par la SA ADOMA qu’au 20 novembre 2023, le résident était redevable d’une somme égale à plus de 3 termes mensuels consécutifs et que la dette n’a pas été apurée dans le délai.

En conséquence, il convient de constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à cette date. 
Monsieur [B] [K] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de résidence sociale.

Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour le propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA ADOMA, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [B] [K].

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA ADOMA produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [K] reste devoir, au titre de l'arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3. 155, 50 € à la date du 20 mars 2024.

Monsieur [B] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. 

Il demande à bénéficier de délais de paiement qui, en l'absence de reprise de paiement de la redevance courante et au regard de la modicité de ses ressources, seront rejetés. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 20 novembre 2023, Monsieur [B] [K] reste redevable du paiement des redevances jusqu'à cette date puis, le contrat de résidence sociale étant résilié, les sommes dues le seront au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant de la redevance. 

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3. 155, 50 €, comprenant les redevances et indemnité d'occupation impayées (décompte arrêté au 20 mars 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1. 949, 44 € à compter de la mise en demeure (19 octobre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [B] [K] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant de la redevance, telle qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de la mise en demeure et de l’assignation en référé.

L'équité commande que la demande formulée par la SA ADOMA au titre de l'article 700 du code de procédure civile soit rejetée. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,


Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence,




CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 27 juillet 2017 entre la SA ADOMA et Monsieur [B] [K] concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [B] [K] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;




CONDAMNONS Monsieur [B] [K] à verser à la SA ADOMA à titre provisionnel la somme de 3. 155, 50 € (décompte arrêté au 20 mars 2024, incluant une dernière échéance de février 2024), comprenant le montant des redevances et indemnités d'occupations impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 sur la somme de 1. 949, 44 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] à payer à la SA ADOMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant de la redevance mensuelle calculé telle que si le contrat s'était poursuivi ;

DEBOUTONS Monsieur [B] [K] de sa demande de délai de paiement ; 

REJETONS la demande formulée par la SA ADOMA au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de la mise en demeure et de l’assignation en référé ;


RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de le la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés, et par le greffier.

Le greffier, La juge des référés,