Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 26 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 9]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
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REFERENCES : N° RG 24/00275 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZRS

Minute : 24/00178







Monsieur [J] [N] [V] [R]
Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263
Monsieur [I] [J] [G] [R]
Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

 

C/


Monsieur [Y] [D]





ok




Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Dominique TOURNIER

Copie délivrée à :
Monsieur [Y] [D]


Le

ORDONNANCE DE REFERE




Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 26 mars 2024
tenue sous la Présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier audiencier 


ENTRE DEMANDEURS :


Monsieur [J] [N] [V] [R], demeurant [Adresse 5] - [Localité 7]
représenté par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [I] [J] [G] [R], demeurant [Adresse 4] - [Localité 8]
représenté par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR:


Monsieur [Y] [D], demeurant [Adresse 6] - [Localité 9]
comparant en personne



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du à effet au 4 juillet 2014, Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] ont donné à bail à Monsieur [Y] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Localité 9] et un emplacement de stationnement en sous-sol n°4 (lot n°204) et une cave en sous-sol portant le n°38 (lot n°184), pour un loyer mensuel initial de 780 € et 110 € de provision sur charges.

<DEF>
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] ont ensuite fait assigner Monsieur [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 mars 2024, Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] - représenté par son conseil - reprend les terme de son assignation pour demander :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; 
- d'ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [D] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique sans délai, sous astreinte de 800 euros par jour de retard ; 
- d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; 
- le condamner sous astreinte de 1. 000 € par jour de retard, à justifier de la quittance d'assurance couvrant les risques locatifs des lieux loués, dès à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- et de condamner ce dernier au paiement 
* de la somme actualisée de 4. 734, 12 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 
* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu'à la libération effective des lieux,
- outre une somme de 1. 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] sont opposés à l'octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.
Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] indiquent que le défendeur a déjà fait l'objet de deux précédentes procédures judiciaires. 

Monsieur [Y] [D] conteste le montant de la dette, indiquant avoir procédé à un paiement de 2. 000 € le 22 mars 2024. Il sollicite l'octroi de délais de paiement. Il propose de verser 200 € par mois en règlement de l'arriéré, en plus du loyer courant.
Il souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire.
Monsieur [Y] [D] indique qu'il travaille et perçoit un revenu de 2. 000 euros mensuel. Il a 3 enfants à charge. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 26 mars 2024, Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] ont actualisé la dette à la baisse, à hauteur de 2. 734, 12 € en raison d'un paiement de 2. 0000 € intervenu le 25 mars 2024. Ils ont également fourni la saisine de la CCAPEX en date du 5 septembre 2023. Enfin, ils ont produit l'attestation d'assurance habitation du défendeur et se sont désistés de leurs demandes formulées à ce titre. <DEF>

MOTIFS DE LA DECISION

En l'espèce, Monsieur [Y] [D] comparaît, de sorte que l'ordonnance est contradictoire. 
I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 28 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail à effet au 4 juillet 2014 contient une clause résolutoire (article 2. 10 clause résolutoire expresse) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 septembre 2023, pour la somme en principal de 2. 171, 11 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] produisent un décompte démontrant que Monsieur [Y] [D] reste devoir, au titre de l'arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2. 734, 12 € à la date du 26 mars 2024.

Monsieur [Y] [D] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 5 novembre 2023, Monsieur [Y] [D] reste redevable du paiement des loyers jusqu'à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges. 

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2. 734, 12 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayées (décompte arrêté au 26 mars 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2. 171, 11 € à compter du commandement de payer (4 septembre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 
Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [Y] [D] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière. En outre, il a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [Y] [D] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera : 
- que la clause de résiliation reprenne son plein effet ; 
- que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 5 novembre 2023 ; 
- que Monsieur [Y] [D] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ; 
- que faute pour Monsieur [Y] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] soient autorisés, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Y] [D] ;
- qu’en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] soient en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LA DEMANDE D'ASTREINTE :

Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R], Monsieur [Y] [D] sera condamné à leur verser une somme de 1. 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence,


DECLARONS recevable la demande de Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS le désistement de Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] de leur demande de condamnation de Monsieur [Y] [D] à, sous astreinte, justifier de la quittance d'assurance couvrant les risques locatifs des lieux loués ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour impayés figurant au bail conclu le à effet au 4 juillet 2014 entre Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] et Monsieur [Y] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Localité 9] et un emplacement de stationnement en sous-sol n°4 (lot n°204) et une cave en sous-sol portant le n°38 (lot n°184) sont réunies à la date du 5 novembre 2023 ;




CONDAMNONS Monsieur [Y] [D] à verser à Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] à titre provisionnel la somme de 2. 734, 12 € (décompte arrêté au 26 mars 2024, incluant une dernière échéance de mars 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 sur la somme de 2. 171, 11 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 200 € chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le dernier jour du mois de chaque mois et pour la première fois avant le dernier jour du mois du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [Y] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] soient autorisés, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Y] [D] ;

* que Monsieur [Y] [D] soit condamné à verser à Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [D] à verser à Monsieur [J] [N] [V] [R] et Monsieur [I] [J] [G] [R] une somme de 1. 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par le greffier.

Le greffier, La juge des référés,