Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 26 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 10]





REFERENCES : N° RG 24/00421 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y32H

Minute : 24/00188







S.A. ADOMA
Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

 

C/


Madame [Y] [X]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Sylvie JOUAN 

Copie délivrée à :
Madame [Y] [X]

Le


AUDIENCE CIVILE






Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 26 mars 2024
tenue sous la Présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier audiencier 



ENTRE DEMANDERESSE :


ADOMA, société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration dont le siège social est [Adresse 5]. - [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDERESSE:


Madame [Y] [X], demeurant [Adresse 8]
non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART





1EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat de résidence sociale du 12 août 2020, la SA ADOMA a donné à bail à Madame [Y] [X] un logement situé [Adresse 9].
<DEF> 
La SA ADOMA ayant constaté des manquements aux règles d’hygiène, elle a adressé une mise en demeure signifiée par voie de commissaire de justice le 20 avril 2023, signifiée le 24 avril 2023. 

Suite à une ordonnance sur requête aux fins de constat en date du 16 août 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS, un constat d’huissier a été dressé par Maître [G] [O] le 17 octobre 2023 aux fins de constater les conditions d’occupation de la chambre n°E013. 

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, la SA ADOMA a ensuite fait assigner le défendeur devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat pour hébergement illicite et son expulsion. 

A l’audience du 26 mars 2024, la SA ADOMA - représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation pour demander :
- de constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de la défenderesse suite à la résiliation de son contrat de résidence par ADOMA ; 
- d'ordonner l’expulsion de Madame [Y] [X] de la résidence sociale ADOMA ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l'assistance de la force publique ; 
- de condamner Madame [Y] [X] à régler à ADOMA, à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l’expiration de son contrat jusqu’à la libération complète des lieux ;
- de condamner Madame [Y] [X] à payer à ADOMA la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner la défenderesse en tous les dépens du référé.

La SA ADOMA maintient ses demandes. 
 
Bien que convoquée par acte d’huissier signifié le 22 février 2024 à étude, Madame [Y] [X] n’est ni présente, ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.
<DEF>
MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, la défenderesse, assignée à étude, ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience.
L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.






I. SUR LA RÉSILIATION :

Le contrat de résidence en date du 12 août 2020 contient une clause à l’article 8 « Obligation du résident » aux termes de laquelle le résident s’engage à : « user des lieux avec un soin raisonnable et selon leur stricte destination. Il ne peut apporter aucune modification aux locaux mis à disposition ni aux équipements fournis ». 

Cette clause constitue une clause résolutoire qui permet à la SA ADOMA de résoudre de plein droit le contrat de résidence sociale en cas d’inexécution de certaines obligations contractuelles par le résident, lorsqu’une mise en demeure n’a pas permis de régulariser la situation. 

Le règlement intérieur de la résidence sociale comprend un article 2 « Conditions d’occupation » qui stipule que le résident doit : « faire son affaire du nettoyage des parties privatives mises à sa disposition ainsi que de l’entretien des équipements éventuellement fournis par Adoma et veiller au respect du bon entretien des parties collectives et/ou semi-collectives ». 

L’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose :
« II. Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. 
[...]
III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondantes à la seule période d’occupation effective des lieux [...] ».

Cette disposition est reprise à l’article 11 de l’avenant du contrat de résidence sociale « Résiliation » qui prévoit qu’ : « en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent titre d’occupation ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ». 

Par courrier en date du 20 avril 2023, signifié le 24 avril 2023 à étude, visant les articles 1 et 2 du règlement intérieur, la SA ADOMA a mis en demeure la défenderesse de procéder au nettoyage de la chambre sous 48 heures. 

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier en date du 17 octobre 2023 que la porte ne peut être ouverte entièrement en raison des nombreuses affaires entreposées du sol au plafond et qu’il n’est pas possible de rentrer dans la chambre ni même circuler en raison d’innombrables affaires entreposées. Il est également noté la présence de cafards. Les photos du procès-verbal permettent d’attester de l’encombrement du logement. 

Les trois attestations de témoins versées appuient le constat, notamment sur le fait que des insectes sortent du logement. 

En conséquence, sur la période d’avril à octobre 2023, soit une durée supérieure à 3 mois et malgré l’expiration du délai de 48 heures postérieur à la mise en demeure du 20 avril 2023, Madame [Y] [X] n’a pas procédé aux travaux de nettoyage de l’appartement. 
Ainsi, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 mai 2023. 

Madame [Y] [X] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de résidence sociale.

Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour le propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [Y] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA ADOMA, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [Y] [X].

Le contrat de résidence sociale étant résilié au 25 mai 2023, Madame [Y] [X] sera condamnée au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant de la redevance tel que si le contrat de résidence sociale s’était poursuivi et jusqu’à la libération des lieux. 

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de la mise en demeure et de l’assignation en référé.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ADOMA, Madame [Y] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,


Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 12 août 2020 entre la SA ADOMA et Madame [Y] [X] concernant le logement situé Chambre E013 [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 mai 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS Madame [Y] [X] à payer à la SA ADOMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant de la redevance mensuelle calculé telle que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [Y] [X] à verser à la SA ADOMA une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de la mise en demeure et de l’assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de le la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par le greffier.

Le greffier, La juge des référés,