Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025



 GROSSE :
 Le 14 mars 2025
 à Mme [G] [Y] 
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/06994 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5VYH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE AIX-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Mme [G] [Y] munie d’un pouvoir 





DEFENDEURS

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [D] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparante






EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous signature privée en date du 15 janvier 2019, l'établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE, a consenti à Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4] dans le [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 339,19 euros outre 149,9 euros de provisions sur charges, 30,77 euros au titre de la consommation d’eau et 10,07 euros d’accessoires.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] le 17 juillet 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 564,39 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, l'établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner en référé Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer du 17.07.2024 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,
- ordonner leur expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 4] dans le [Adresse 6] [Localité 2],
- condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] à verser à HABITAT [Localité 5] PROVENCE la provision de 863,25 euros, comptes arrêtés au 24.10.2024,

- condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses mensuelles du bail relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,

- condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] à verser à HABITAT [Localité 5] PROVENCE la somme de 140 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- au visa de l’article 696 du CPC, s’entendre condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et le coût du présent outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Aucun diagnostic social et financier, n’a été établi.

A l'audience du 9 janvier 2025, l'Office Public de l’Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) HABITAT [Localité 5] PROVENCE (HMP) représentée par son chargé de gestion au sein de la Direction du Contentieux, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 885,39 euros au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C], bien que cités par acte remis à étude, n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés.
La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, l'établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.


En l'espèce, le bail conclu le 15 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2024 pour la somme en principal de 564,39 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 septembre 2024.

Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] sont redevables d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux d'un montant au moins égal au loyer et aux charges.
Il résulte des décomptes versés aux débats que le montant du loyer augmenté des charges s'élève à la somme de 582,40 euros.
Par conséquent, une indemnité d'occupation mensuelle de 582,40 euros peut être fixée provisoirement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, les défendeurs étant condamnés solidairement à son paiement.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] sont redevables des loyers et charges impayés.
Le contrat de bail stipule une clause de solidarité en son article 13.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] restent devoir la somme de 885,39 euros, à la date du 31 décembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure, les frais de pénalité d’enquête sociale étant justifiés.
Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 885,39 euros, comptes arrêtés au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE, Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ;
DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2019 entre l'Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE et Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] concernant le logement, situé au [Adresse 4] dans le [Adresse 6] [Localité 2] sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit une somme de cinq cent quatre-vingt-deux euros et quarante centimes (582,40 euros) à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 18 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] à verser à l'établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE, à titre provisionnel, la somme de huit cent quatre-vingt-cinq euros et trente-neuf centimes (885,39 euros) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) au 31 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [D] [C] à verser à l'établissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE une somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE