Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 30 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
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[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/00095 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVY2

Minute : 24/00209







 S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F

Représentée par Me [J], avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

 

C/


Madame [V] [N]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Patricia ROTKOPF

Copie délivrée à :
Madame [V] [N]

Le


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Avril 2024




Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 5 mars 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier 


ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau des Hauts de Seine
 

D'UNE PART


ET DÉFENDERESSE :


Madame [V] [N], demeurant [Adresse 3]
comparante,



D'AUTRE PART


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17/02/2021, la S.A d’HLM Immobilière 3F a consenti à Mme [V] [N] un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 4], sur la commune de [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 291,73 € outre les provisions sur charges.

Un dépôt de garantie du montant du loyer hors charges a été versé par la locataire.

Par exploit de commissaire de justice du 05/01/2024, la S.A Immobilière 3F a fait assigner Mme [V] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,

- dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

- condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme en principal de 5 247,44 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 27/11/2023,

. à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges, subsidiairement dire qu’elle ne saurait être inférieure au montant du loyer,

- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 360 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure. 

Le service départemental des expulsions locatives n’a pas transmis de bilan social et financier.

A l’audience du 05/03/2024, la S.A d’HLM Immobilière 3F, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 6 646,31 €, terme du mois de janvier 2024 inclus, signalant qu’un virement de 1 500 € effectué quinze jours avant l’audience n’a pas été porté au décompte qui n’est pas actualisé au jour de l’audience. En réponse à la défenderesse, elle accepte qu’un échéancier lui soit accordé dans les conditions proposées et précise que, dans l’éventualité d’un non encaissement, elle renonce aux dispositions de l’article 24 nouveau de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [V] [N] a affirmé avoir payé une somme de 1 500 € quinze jours avant l’audience et qu’elle s’apprête à effectuer un nouveau versement de ce montant.
Après avoir exposé sa situation personnelle et financière, a invoqué sa bonne foi pour solliciter un plan d’apurement avec suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté.

La présidente a demandé à l’avocat de la société bailleresse de lui faire parvenir un décompte actualisé au jour de l’audience par note contradictoire à adresser au tribunal durant le délibéré et sous quinzaine afin de vérifier le bon encaissement de la somme.

Les parties ayant été entendues, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été avisée, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, de la situation d’impayé de la locataire, par courrier recommandé avec avis de réception distribué à l’organisme le 19/01/2023.

Conformément à ce même article, § III, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 08/01/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges est donc recevable.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le juge des référés est juge de l’évidence.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Par application de ce texte, le juge peut, même d’office, vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

En l’espèce, le bail contient, à l’article 9 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 616,76 € a été signifié à la locataire le 20/01/2023. Il ressort de l’examen de l’historique du compte que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti par la Loi. 

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 20/03/2023 à minuit.

En dépit de la demande formée par la présidente d’audience, l’avocat de la société bailleresse n’a pas communiqué de décompte détaillé arrêté au jour de l’audience, de sorte que le bon encaissement de la somme de 1 500 € n’a pu être vérifié.

Il ressort de l’examen du décompte que cette somme comprend des frais de rejet en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et que la somme totale de 13,68 € doit être déduite de la créance réclamée.

Mme [V] [N] qui ne démontre aucun paiement libératoire, sera condamnée à payer la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 6 632,63 € arrêtée au 12/02/2024, terme du mois de janvier 2024 inclus.

En application de l’article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [V] [N] est auto entrepreneuse dans la récupération des déchets, mais elle a cessé toute activité pour se mettre en congé maternité. Elle a trois autres enfants, dont un adolescent de 16 ans et deux très jeunes de 4 ans et 2 ans et s’est séparé du père de ces deux derniers enfants qui a fait l’objet d’une expulsion du territoire national mais a continué à la menacer. Elle a porté plainte pour ces faits. Elle vit actuellement en couple et perçoit une allocation de la caisse d’allocations familiales à hauteur de 1 300 € outre 200 € de salaire. Elle propose de verser 185 € en plus du loyer et des charges, ce qu’accepte le bailleur y compris s’il s’avérait que le paiement allégué de 1 500 € avant l’audience venait à être rejeté. 
Il convient en conséquence de faire droit à la demande de délai et de fixer un échéancier selon les modalités précisées au dispositif, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté. 

Si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur social. 
De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant le logement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sera autorisée. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Succombant principalement à l’instance, Mme [V] [N] sera condamnée aux dépens, mais l’équité commande, au regard de la situation financière des parties, de rejeter la demande formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction, 

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location du 17/02/2021 ont été réunies le 20/03/2023 à minuit ;

Condamnons Mme [V] [N] à payer à la S.A d’HLM Immobilière 3F la somme provisionnelle de 6 632,63 euros (six mille six cent trente-deux euros et soixante-trois centimes) selon décompte du 12/02/2024, à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
 
Déboutons la S.A d’HLM Immobilière 3F du surplus de sa demande en paiement ;




Suspendons les effets de ladite clause, 

Autorisons Mme [V] [N] à se libérer de la dette par 36 mensualités dont 35 d’un montant minimum de 185 euros (cent quatre-vingt-cinq euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard le 10 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 36ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à Mme [V] [N] de quitter les lieux sis, [Adresse 4], sur la commune de [Localité 8] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons en ce cas, Mme [V] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

 Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ; 

Rejetons la demande indemnitaire formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamnons Mme [V] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé le 30/04/2024.
Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE