Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 30 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
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REFERENCES : N° RG 24/00603 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6GI

Minute : 24/00215







Etablissement SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

 

C/


Madame [W] [T]
Monsieur [N] [G]





ok




Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Thierry DOUEB

Copie délivrée à :
Madame [W] [T]
Monsieur [N] [G]

Le


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Avril 2024




Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 5 mars 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé
Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier 




ENTRE DEMANDERESSE :

Société SEINE -SAINT-DENIS HABITAT, OFFICE PUBLIC de Seine Saint Denis Habitat, Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial ayant son siège social [Adresse 4] - [Localité 6] représenté par son Président domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS 



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Madame [W] [T], demeurant [Adresse 5] - [Localité 8]
comparante,

Monsieur [N] [G], demeurant [Adresse 5] - [Localité 8]
comparant,



D'AUTRE PART


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15/07/2011, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a consenti à M. [N] [G] et à Mme [W] [T] un bail portant sur un logement conventionné sis, [Adresse 5], sur la commune du [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 501,04 €, outre les provisions sur charges.

Une somme correspondant au montant du loyer du logement et a été versée entre les mains de la société bailleresse à titre de dépôt de garantie.

Par exploit de commissaire de justice du 06/12/2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner M. [N] [G] et Mme [W] [T] en référé aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

- ordonner l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, des lieux donnés à bail, au besoin avec l'assistance de la Force publique et d'un serrurier,

- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel de :

. la somme de 4 137,24 € représentant l'arriéré locatif, terme du mois de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25/04/2023, date du commandement de payer,

. d'une indemnité mensuelle d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer, augmenté des charges révisables selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de décembre 2023 à titre de réparation du préjudice subi et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, 

- condamner solidairement les défendeurs à produire l'assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de l'ordonnance,

- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

A l'audience du 20/06/2023, la présidente a donné connaissance aux parties du diagnostic social et financier transmis par le service départemental de prévention des expulsions locatives afin qu'il en soit débattu.

L'OPH Seine-Saint-Denis Habitat, représenté par son conseil, a actualisé le montant de sa créance locative à la somme de 4 818,78 €, terme du mois de janvier 2024 inclus. En réponse aux défendeurs qui produisent l'attestation d'assurance, il se désiste de sa demande de condamnation sous astreinte à la produire et, déclare ne pas être en mesure de confirmer le bon encaissement de la somme alléguée. 


Malgré l'augmentation de la dette, il a accepté qu'un échéancier soit établi pour permettre aux locataires de l'apurer, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant qu'il sera respecté.

M. [N] [G] et Mme [W] [T] ont confirmé et complété les renseignements du diagnostic social et financier. Ils ont affirmé avoir effectué un paiement avant l'audience qui n'apparaît pas au décompte et ont proposé de payer la somme de 150 € par mois, outre le montant du loyer et des charges jusqu'à apurement de la dette en demandant la suspension des effets de la clause résolutoire. 

La présidente a demandé à l'avocate de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat de communiquer contradictoirement un décompte actualisé dans un délai de quinze jours puis la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l'audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, l'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire « de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. »

En l'espèce, l'attestation d'assurance ayant été communiquée, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat se désiste de sa demande de production du document sous astreinte.

Conformément à l'article 24 § II de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie deux mois avant la délivrance de l'assignation, le bailleur justifiant, par l'avis de réception du 21/06/2023, lui avoir notifié la situation d'impayé des locataires, laquelle a persisté jusqu'au jour de l'assignation. 

Conformément à ce même article, § III, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l'accusé de réception électronique du 07/12/2023 prouvant ainsi que le représentant de l'État dans le département a bien été avisé de l'assignation en expulsion au moins six semaines avant l'audience.

La demande est donc recevable.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». 

L'article 835 du même code, tel que modifié par décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020 prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Il permet enfin au juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que ces dispositions font du juge des référés un juge de l'évidence, qui ne peut se prononcer que sur ce qui est manifeste.

La société bailleresse affirme que le contrat de location portant sur le parking n° 42 est accessoire au bail. Elle communique, au soutien de sa demande en paiement des loyers, une « autorisation de stationnement » signée le 16/11/2020.

L'historique du compte des locataires, actualisé au 15/03/2024, que le conseil de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a transmis le 15/03/2024 ainsi que cela le lui avait été demandé, mentionne les loyers et charges du logement ainsi que des loyers concernant un emplacement de stationnement. Or, l'autorisation de stationnement qui n'est donnée qu'à Mme [W] [T], à supposer qu'il soit considéré comme un document contractuel, n'engage nullement M. [N] [G] et surtout, ne prévoit pas le paiement d'un loyer.

Une contestation sérieuse empêche en conséquence le juge des référés de statuer sur ces sommes qui ne peuvent être prises en considération dans la dette susceptible de faire jouer la clause résolutoire du bail.

Aux termes de l'article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Ce texte permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Le bail contient, en l'article 11 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Un commandement de payer la somme en principal de 1 861,06 € a été signifié à chacun des locataires le 25/04/2023. Déduction faite des sommes réclamées au jour de l'acte au titre du parking (383,31 €), la dette susceptible de faire jouer la clause résolutoire, ne pouvait être que de 1 477,75 €. Cet acte est cependant resté sans effet au vu du décompte produit, malgré les règlements d'un montant total de 1 470,45 € effectués durant le délai de deux mois imparti par la Loi. En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 26/06/2023 à minuit, par application des dispositions de l'article 642 du code de procédure civile.

Le décompte actualisé, communiqué à l'audience porte le montant de la dette locative à hauteur de 3 968,37 €. Cependant il convient d'en déduire le montant sérieusement contestable de 865,64 € au total imputé au titre de l'emplacement de stationnement depuis l'origine de la dette.

Le montant de la dette non sérieusement contestable dont les locataires restent débiteurs s'élève donc à la somme de 3 102,73 € selon décompte arrêté au 15/03/2024, terme du mois de février 2024 inclus.

Faute pour eux de justifier d'un paiement libératoire, M. [N] [G] et Mme [W] [T] seront condamnés au paiement de cette somme.

Le bail ne comporte aucune clause de solidarité entre les preneurs, de sorte qu'en application de l'article 1202 du code civil, la demande de voir condamner solidairement les défendeurs à la dette locative ne saurait prospérer.



En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable dès le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du diagnostic social et financier ainsi que des débats et du dernier décompte communiqué que M. [N] [G] s'est trouvé en difficulté pour assumer le paiement de loyer lorsqu'il a perdu son emploi. Au jour de l'audience, il a repris une activité dans le secteur du bâtiment en qualité d'intérimaire, ce qui lui assure un salaire d'environ 2 000 € par mois, tandis que Mme [W] [T], fonctionnaire, est rémunérée mensuelle à hauteur de 2 300 €. Le couple a 3 ans âgés de 13 ans, 6 ans et 4 ans.

Ils s'engagent à ajouter 150 € chaque mois au loyer et aux charges, ce que le bailleur accepte. Leur bonne foi est établie, ils ont payé plus que le montant du loyer et des charges avant l'audience puisque le décompte actualisé confirme l'encaissement de la somme de 851,00 € alors que le montant du loyer et des charges s'élève à 655,49 € et leur capacité financière est avérée.

Il convient en conséquence d'accorder aux défendeurs un délai et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision, étant précisé que jusqu'à apurement total de la dette locative, M. [N] [G] et Mme [W] [T] devront s'acquitter du paiement mensuel du loyer et des charges courants et qu'à défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

En cas de défaillance des défendeurs à leur obligation de paiement du loyer et des charges en cours et du respect de l'échéancier, la clause résolutoire reprendra tous ces effets et l'occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant le logement, d'une indemnité mensuelle qu'il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et ce, à compter du premier impayé et jusqu'à la libération effective des lieux.

Succombant principalement à l'instance, M. [N] [G] et Mme [W] [T] seront condamnés aux dépens.

L'équité commande de rejeter la prétention de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat, bailleur social, à une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction, 

Constatons que M. [N] [G] et Mme [W] [T] ont communiqué l'attestation d'assurance et que l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat se désiste de sa demande de condamnation sous astreinte à la produire ;

Constatons l'existence de contestations sérieuses quant à la réalité des sommes réclamées au titre de l'emplacement de stationnement n° 42 ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur ce point ;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 15/07/2014 ont été réunies le 26/06/2023 à minuit ;

Condamnons M. [N] [G] et Mme [W] [T] à payer à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme non sérieusement contestable de 3 102,73 euros (trois mille cent deux euros et soixante-treize centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges, selon décompte arrêté au 08/06/2023, terme du mois de mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboutons l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat du surplus de sa demande en paiement ;

Suspendons les effets de ladite clause, 

Autorisons M. [N] [G] et Mme [W] [T] à se libérer de la dette par 21 mensualités dont 20 d'un montant minimum de 150 euros (cent cinquante euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et avant le 15 du mois, la première mensualité étant due au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 21ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si les débiteurs se libèrent ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer venant à échéance pendant le plan d'apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à M. [N] [G] et à Mme [W] [T] de quitter les lieux sis, [Adresse 5], sur la commune du [Localité 8], ainsi que l'emplacement de stationnement n° 042 et de les laisser libres de tous occupants de leur chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l'assistance de la Force publique et d'un serrurier deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons, en ce cas, M. [N] [G] et Mme [W] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant égal à celui du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, ce à compter du premier impayé et jusqu'à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Déboutons l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit ;

Condamnons M. [N] [G] et Mme [W] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. 

Ainsi jugé le 30/04/2024.
Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE