Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi référé — 30 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 23/01171 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRV3

Minute : 24/00201







S.A. 1001 VIES HABITAT
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

 

C/


Madame [T] [N]
Représentant : Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 270










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
 Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI

Copie et dossier délivrés à :
Me Soria LATRECHE

Le



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Avril 2024




Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, 

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 5 mars 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier 


ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, société anonyme d’HLM dont le siège social est [Adresse 4] - [Localité 6]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE


D'UNE PART


ET DÉFENDERESSE :


Madame [T] [N], demeurant [Adresse 5] - [Localité 7]

assistée par Maître Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, 
désignée au titre de l’aide juridictionnelle Totale numéro 930082023011286 du 02/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY




D'AUTRE PART













EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30/08/2020, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a consenti à Mme [T] [N] un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 5]sur la commune d’[Localité 7], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 497,96 €, outre les provisions pour charges. 

La somme de 497,00 € a été versée entre les mains de la société bailleresse à titre dépôt de garantie.

Par exploit de commissaire de justice du 29/11/2023, la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat, a fait citer Mme [T] [N] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers, 

- ordonner l’expulsion de la défenderesse, de ses biens et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la Force publique et d’un serrurier,

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sur place ou dans tel garde-meubles ou local du choix de la requérante et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,

- condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel, de :

. la somme de 2 929,25 € arrêtée au 14/11/2023, terme du mois d’octobre 2023 inclus,

. d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, fixée au montant du loyer majoré de 50 %, sans préjudice des charges et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,

- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 23/01/2024 mais le renvoi sollicité par les parties a été accordé.

A l’audience du 05/03/2024, la présidente de l’audience a donné connaissance aux parties des éléments recueillis par le service départemental de prévention des expulsions locatives afin qu’il en soit débattu, et a souligné que des frais de procédure figurent dans la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif.

La S.A d’HLM 1001 Vies Habitat, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3 027,58 € échéance du mois de janvier 2024 incluse, frais inclus.
Elle précise que, malgré l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, eu égard aux efforts déjà consentis par la défenderesse, elle renonce aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et accepte un plan d’apurement suspendant les effets de la clause résolutoire du bail. Pour le surplus, elle sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance. 

Mme [T] [N], assistée de son avocate désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale, a confirmé et actualisé les éléments du bilan social et financier. Arguant de sa bonne foi et affirmant sa capacité à respecter un plan d’apurement, elle propose de verser 87 € chaque mois en plus des loyers et des charges, mais demande que les frais indus soient déduits de sa dette et de rejeter la demande formée par la société bailleresse au titre des frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30/04/2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie deux mois avant la délivrance de l’assignation, le bailleur justifiant lui avoir notifié la situation d’impayé de la locataire par courrier recommandé distribué le 25/10/2022.

Conformément à ce même article, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 01/12/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Ce texte permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. 

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les conditions générales du bail contiennent à l’article 14, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Un commandement de payer la somme en principal de 1 609,56 € a été délivré à la locataire le 28/02/2023. 



Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire, est cependant resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai imparti par la loi. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 29/04/2023 à minuit, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

A l’audience, la société bailleresse a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3 027,58 €, terme du mois de janvier 2024 inclus, mais, ainsi que cela a été relevé par la présidente et l’avocate de la défenderesse, cette somme inclut des frais de procédure pour un montant total de 250,36 €alors qu’il est constant que ces frais ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative puisqu’ils relèvent des dépens au titre desquels ils sont encore réclamés et qu’ils ne contribuent qu’à gonfler artificiellement la dette. Il ressort enfin de l’examen de l’historique du compte qu’en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, des frais de rejet ont été mis à la charge de la locataire (8,03 €).

Déduction faite de ces frais, et faute pour elle de justifier d’un paiement libératoire, Mme [T] [N] sera condamnée à payer la somme non sérieusement contestable de 2 769,19 €, terme du mois de janvier 2024 inclus.

En application de l’article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats, des pièces remises par la défenderesse et du diagnostic social et financier, que Mme [T] [N] est âgée de 36 ans, qu’elle a perdu son emploi au mois de juin 2023, ce qui l’a placée en grande difficulté et qu’elle élève ses deux enfants. Elle a fait les démarches pour se réinscrire à Pôle emploi et l’assistante sociale affirme qu’elle devrait ainsi percevoir l’ARE à hauteur d’environ 890 € et souligne que le plan d’apurement que Mme [T] [N] s’est sentie contrainte d’accepter à hauteur de 150 € doit être revu à la baisse pour pouvoir être honoré.

A l’audience, les parties s’accordent pour que le montant des mensualités soit fixé à 87 €, ce qui apparaît plus conforme aux possibilités de la locataire. Il convient en conséquence d’accorder des délais de paiement selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, il sera rappelé que tant que l’échéancier sera respecté les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier seront suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues.

Jusqu’à apurement total de la dette locative, Mme [T] [N] devra s’acquitter du paiement mensuel du loyer et des charges courants. A défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant l’expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.

En cas de défaillance de la défenderesse à son obligation de paiement du loyer et des charges en cours et du respect de l’échéancier, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux.

Le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur ou à ordonner à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire, en effet, les biens laissés dans le local d’habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire.

Succombant principalement à l’instance, Mme [T] [N] sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront le coût de la délivrance du commandement de payer et de l’assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision.

Au regard de la qualité de bailleur institutionnel de la S.A 1001 Vies Habitat et des disparités financières des parties, la demande indemnitaire formée en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction, 

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 31/08/2020 ont été réunies le 29/04/2023 à minuit ;

Condamnons Mme [T] [N] à payer à la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat la somme provisionnelle de 2 769,19 euros (deux mille sept cent soixante-neuf euros et dix-neuf centimes) à valoir sur l’arriéré de loyers et charges du logement, arrêté au 21/02/2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement ;


Suspendons les effets de la clause résolutoire, 

Autorisons Mme [T] [N] à se libérer de la dette par 32 mensualités en plus du loyer courant et des charges dont 31 d’un montant minimum de 87 euros (quatre-vingt-sept euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges, au plus tard le 15 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 32ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons en ce cas à Mme [T] [N] de quitter les lieux sis, [Adresse 5]sur la commune d’[Localité 7] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons, en ce cas, Mme [T] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant égal à celui du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

 Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rejetons la demande indemnitaire formée par la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons Mme [T] [N] aux dépens, qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer ainsi que l’assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision. 

Ainsi jugé le 30/04/2024.
Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/01171 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRV3

DÉCISION EN DATE DU : 30 Avril 2024


AFFAIRE :

S.A. 1001 VIES HABITAT
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397


C/

Madame [T] [N]
Représentant : Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 270
 



EN CONSÉQUENCE


la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire


P/le directeur des services de greffe judiciaires