Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 1 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/08568
N° Portalis 352J-W-B7I-C5KQF


N° MINUTE : 1

Assignation du :
04 Juillet 2024




[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 1er Avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. START PROD
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Valérie FIEHL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1294



DEFENDERESSE

S.A.S SOCIÉTÉ D’INVESTISSEMENTS DE COORDINATION ET DE GESTION IMMOBILIÈRES « SICOGIM »
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Nicolas COHEN-STEINER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0301





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé du 9 mars 2007, la SAS Société d'investissements de coordination et de gestion immobilières (ci-après " SICOGIM "), a donné à bail à la S.A.R.L Hideout Chatelet, aux droits de laquelle est venue la S.A.S Start Prod, des locaux sis [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 7], composés au rez-de-chaussée d'une grande boutique, d'un premier sous-sol sous la boutique, et d'un deuxième sous-sol avec accès également par la boutique, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2007, à destination de " restaurant, cabaret, piano-bar vidéo, discothèque ", moyennant un loyer en principal de 60.000 euros, indexé chaque année en application de l'indice du coût de la construction.

Par jugement du 2 octobre 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :

- constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2017,
- rejeté la demande de déplafonnement du loyer sur le fondement de la modification des caractéristiques du local,
- ordonné une expertise confiée à M. [T] [N], la société Start Prod ayant fait valoir que la valeur locative était inférieure au loyer plafonné,
- fixé le loyer provisionnel à la somme annuelle de 68.210,85 euros HT et HC.

La société Start Prod a renoncé à la mesure d'expertise et la SICOGIM a interjeté appel du jugement au titre du rejet du déplafonnement. 

Par arrêt du 29 mai 2019, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement entrepris.

Le contrat de bail a ainsi été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2017, aux clauses et conditions du bail initial, moyennant le loyer plafonné de 68.210,85 euros, aucun avenant de renouvellement n'ayant été régularisé entre les parties.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 mars 2023, la société SICOGIM a indiqué à la société Start Prod qu'elle souhaitait procéder à l'indexation du loyer en application de la clause contractuelle prévoyant l'application de l'indice du coût de la construction, rétroactivement à compter du 1er avril 2018, le loyer passant de 68.210,85 euros à 84.568,16 euros au 1er avril 2023. Elle demandait le règlement de la somme de 24.286,29 euros correspondant au différentiel. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 mai 2023, le conseil de la société Start Prod a critiqué l'application de l'indice du coût de la construction en rappelant son remplacement par l'indice des loyers commerciaux, et lui a soumis un nouveau décompte des indexations annuelles en appliquant l'indice des loyers commerciaux. 

Par courrier officiel du 23 mai 2023, le conseil de la société SICOGIM a maintenu sa demande de règlement au titre du rattrapage d'indexation sur 5 ans, en application de la clause contractuelle. 

Par courrier recommandé en date du 22 juin réceptionné le 26 juin 2023, le conseil de la société Start Prod a notifié à la société SICOGIM que la locataire entendait obtenir la révision triennale du loyer telle que prévue par les articles L.145-37, L.145-38 et R.145-20 et suivants du code de commerce, avec application des indices ILC du 2ème trimestre 2017 et du 2ème trimestre 2023 à intervenir. 

A la suite de la publication de l'indice ILC du 2ème trimestre 2023, par courrier recommandé du 30 octobre 2023, réceptionné le 2 novembre 2023, la société Start Prod a indiqué que le loyer aurait dû être fixé à la somme de 81.735,20 euros à compter de la notification de la demande de révision triennale du 22 juin 2023. Elle a toutefois sollicité l'application de l'article 14 de la loi du 16 août 2022, dont l'application a été prolongée par la loi du 7 juillet 2023, plafonnant l'augmentation du loyer révisé à 3,5 %, soit la fixation à la somme de 75.995,77 euros à compter du 22 juin 2023.

Par acte extrajudiciaire du 17 avril 2024, la société locataire a fait signifier à la société SICOGIM, une demande de révision triennale du loyer en application des articles L. 145-37, L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce, aux fins de voir fixer le prix du loyer révisé à la somme de 75.995,77 euros à effet du 22 juin 2023, en application des indices ILC du 2ème trimestre 2021 et du 2ème trimestre 2023 et du plafonnement résultant de la loi du 7 juillet 2023.

En l'absence d'accord entre les parties, par acte extrajudiciaire du 4 juillet 2024, la société Start Prod a assigné la société SICOGIM devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

" - Fixer le loyer révisé des locaux commerciaux loués à la société Start Prod [Adresse 3] à [Localité 5] à la somme de 75.995,77 € à effet du 22 juin 2023, en application de la révision triennale légale,
- Condamner la Société SICOGIM au paiement des intérêts légaux sur les trop-perçus de loyer à compter de la présente assignation, puis sur les loyers réglés à compter de chaque date de perception, avec capitalisation des intérêts lorsque les conditions en seront réunies,
- La condamner au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du CPC et aux dépens ".


Par mémoire régulièrement signifié par acte extrajudiciaire du 31 mai 2025, la société SICOGIM demande au juge des loyers commerciaux de dire que le loyer contractuel applicable au 22 juin 2023 doit s'élever à la somme annuelle en principal de 84.568,16 euros, sous réserve des futures indexations contractuelles et notamment celle applicable au 1er avril 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du juge des loyers commerciaux du 14 janvier 2025 et mise en délibéré au 11 mars 2025, prorogée successivement au 24 mars puis au 1er avril 2025.


*


MOTIFS DU JUGEMENT


Aux termes de son mémoire préalable et de son assignation, la société Start Prod fait valoir : 

- qu'en application de l'article L.145-15 du code de commerce, les dispositions des articles L.145-37 et L.145-38 du même code sont d'ordre public et ne peuvent être valablement écartées par une stipulation contractuelle,
- que la clause d'indexation contractuelle prévoyant une indexation sur l'indice du coût de la construction ne saurait permettre d'écarter les dispositions légales relatives à la révision triennale du loyer par application des seuls indices cités par l'article L.145-38 du code de commerce,
- que la procédure de révision triennale s'applique à tous les baux commerciaux, même s'ils contiennent une clause d'échelle mobile,
- que la société Start Prod ne peut être considérée comme ayant renoncé à son droit de révision triennale du fait de l'adoption d'une clause d'indexation contractuelle,
- que si la bailleresse a entendu maintenir l'indice ICC dans le contrat renouvelé postérieurement à la loi dite Pinel du 18 juin 2014, elle ne peut priver la locataire de l'application de l'indice ILC dans le cadre de la révision triennale légale,
- que le plafonnement prévu par les lois du 16 août 2022 et du 7 juillet 2023 doit s'appliquer,
- que l'opposition de la bailleresse fondée sur l'exigence de la démonstration d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative n'est pas fondée dans le cas d'espèce où il n'est pas demandé la fixation du loyer à la valeur locative mais simplement l'application de la révision triennale.

En réplique, la bailleresse soutient :

- que le bail stipule une clause d'indexation annuelle basée sur la variation de l'indice du coût de la construction,
- que selon la jurisprudence, il est de principe qu'en présence d'une clause d'indexation, la révision triennale légale ne peut être mise en œuvre que s'il existe une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative,
- qu'en application de la jurisprudence issue de l'arrêt de la Cour de cassation du 20 mai 2015, en présence d'une clause d'indexation annuelle, son application prévaut quand bien même par le jeu de cette clause le loyer serait supérieur à celui établi en application de la révision triennale sur la base de l'ILC et qu'elle ne peut être neutralisée qu'en démontrant une variation de plus de 10 % de la valeur locative,
- qu'en application de l'indexation contractuelle, le plafonnement de l'augmentation des loyers prévu par la loi du 16 août 2022 modifiée par la loi du 23 novembre 2023, qui ne s'applique qu'à l'augmentation des loyers résultant de l'indice des loyers commerciaux n'est pas applicable en l'espèce.


Aux termes de l'article L.145-38 du code de commerce, " La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. "

En vertu de l'article R.145-20, la demande de révision des loyers prévue à l'article L.145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L.145-56 à L.145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

La présence d'une clause d'indexation, dite clause d'échelle mobile, dans un contrat de bail n'exclut pas l'application des dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce relatives à la révision légale du loyer. Toutefois, la mise en œuvre de la révision triennale ne peut pas conduire à la fixation d'un loyer d'un montant inférieur à celui atteint par application de la clause d'indexation, 
sauf à démontrer une modification matérielle dans les facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10% de cette valeur.

En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail renouvelé à compter du 1er avril 2017 aux clauses et conditions du précédent bail en date du 9 mars 2007, aux termes duquel le loyer est réajusté annuellement de plein droit et sans aucune formalité, à la date anniversaire du bail, selon la variation de l'indice du coût de la construction (article 6.2). 

La société Start Prod a formé une demande de révision triennale du loyer à compter du 22 juin 2023, dans les formes prévues par l'article R.145-20 du code de commerce, invoquant l'absence de révision du loyer depuis le renouvellement du bail au 1er avril 2017.

Il est constant que sa demande fondée sur l'article L.145-38 du code de commerce vise à obtenir la fixation d'un loyer révisé en application des indices légaux, en l'espèce la variation de l'indice des loyers commerciaux entre le 2ème trimestre 2021 et le 2ème trimestre 2023, et non la fixation du loyer à la valeur locative en invoquant une modification matérielle dans les facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10 % de cette valeur. 

Il est également constant que sa demande est formée alors que le bailleur a demandé la mise en œuvre de la clause d'indexation à compter du 1er avril 2018, et qu'elle vise à obtenir la fixation d'un loyer révisé inférieur au loyer indexé par le jeu de la clause contractuelle. 

En l'absence de demande de fixation du loyer à la valeur locative et de démonstration d’une modification matérielle dans les facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la société Start Prod sera déboutée de sa demande de fixation du loyer révisé au 22 juin 2023 à la somme de 75.995,77 euros et de sa demande subséquente en paiement des intérêts légaux sur les trop perçus de loyers.

La compétence du juge des loyers étant strictement limitée à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, en vertu de l'article R.145-23 du code de commerce,
la demande de la SICOGIM visant à dire le loyer applicable en exécution de la clause d’indexation contractuelle n’entre pas dans sa compétence.

La procédure a été nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens.
 
Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


*


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable la demande de fixation du loyer révisé formée par la S.A.S Start Prod,

Déboute la S.A.S Start Prod de sa demande de fixation du loyer révisé à compter du 22 juin 2023 à la somme en principal de 75.995,77 euros et de sa demande subséquente en paiement des intérêts légaux sur les trop perçus de loyers,

Dit que la demande de la SICOGIM visant à dire à quel montant le loyer contractuel doit s’élever à la date du 22 juin 2023 en application des stipulations contractuelles n’entre pas dans la compétence du juge des loyers commerciaux,

Condamne les parties aux dépens chacune à hauteur de 50 %,

Déboute la SAS Start Prod de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 

Fait et jugé à [Localité 8], le 1er avril 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES