Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6]


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N° RG 24/57247 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5VJ7

N° : 7

Assignation du :
27 Août 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 avril 2025



par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. FONCIERE CITY
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par la SAS ASTRUC AVOCATS en la personne de Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS - #A0235


DEFENDERESSE

La société FR S.A.R.L.
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Philippe LE PENDU, avocat au barreau de PARIS - #L0110




DÉBATS

A l’audience du 04 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 






Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,


Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 8 novembre 2023, la SCI Foncière City a donné à bail à M. [V] [G] dans l’intérêt de la société FR en cours de constitution, des locaux commerciaux situés [Adresse 2] 20ème moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxes de 30.000 euros.

Des loyers sont demeurés impayés et le bailleur a fait délivrer au preneur le 4 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 3.994,84 euros, visant la clause résolutoire stipulée au contrat.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI Foncière City a, par exploit délivré le 27 août 2024, fait citer la société FR devant le président de ce tribunal, statuant en référé, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, sollicitant de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 août 2024,
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, outre la séquestration des biens laissés sur place, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à venir, 
- condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 6.728,74€, au titre des impayés arrêtés au mois d’août 2024 inclus, avec intérêts à compter du commandement de payer, celle de 672,87€ à titre de provision à valoir sur la clause pénale, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyers en principal, majoré de 50% charges et taxes en sus, jusqu'à la libération des locaux,
- juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI Foncière City, 
- la condamner au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits.

Dans le dernier état de ses prétentions et à l'audience 4 mars 2025, la requérante expose que sa créance est désormais nulle à la suite de deux paiements intervenus hors les délais prévus par le commandement de payer et maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire. 

En réponse, la défenderesse sollicite l'octroi de délais de paiement rétroactifs suspensifs des effets de la clause résolutoire, faisant valoir qu'elle a effectué plusieurs virements permettant de solder la dette. A titre subsidiaire, elle demande la mise en place d’une médiation judiciaire. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025. 

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, la clause résolutoire du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou de ses accessoires à son échéance, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 4 juillet 2024, lequel précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au bail ; la reproduction de la clause résolutoire et des articles L.145-41 et L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Il résulte du décompte locatif que le dernier versement permettant de solder les causes du commandement n'a été effectué que le 19 septembre 2024, soit postérieurement au délai d'un mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif les causes de ce commandement ont été apurées bien que hors délais. Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, la défenderesse ayant effectué trois virements pour un montant total de 29.171,67 euros, établit que le preneur était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L.145-41, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. Dans cette hypothèse, l’arriéré ayant été effectivement réglé dans les délais accordés, de même que les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit aurait été réputée ne pas avoir joué.


Dès lors, il convient de faire droit à la demande d'octroi de délais rétroactifs.

Compte tenu des paiements effectués par le preneur ayant régularisé les causes du commandement le 19 septembre 2024 et du règlement de toute dette locative le 28 février 2025, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et il convient de rejeter la demande tendant à la constatation de la résolution du bail et au paiement d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel. Il convient d’ajouter qu’adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui s’est acquitté de sa dette au jour de l’audience que celui qui ne s’en est pas acquitté et est en mesure de solliciter l'octroi de tels délais.

La demande de constat de la résiliation du bail étant rejetée, la demande visant à conserver le dépôt de garantie est devenue sans objet. 

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte actualisé au 4 mars 2025 que la dette locative a été soldée, de sorte que la demande provisionnelle sera rejetée. 

La demande au titre de la clause pénale sera également rejetée en l’absence de toute créance exigible au jour de l’audience. 

Sur le surplus des demandes

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, bien que ne succombant pas à l'instance, les dépens seront mis à la charge de la défenderesse, dont la violation des obligations contractuelles a contraint la requérante à initier la présente procédure.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles, frais engagés en raison de ses impayés.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies,

Accordons à la société FR des délais rétroactifs pour régler les causes du commandement de payer, suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

Constatons que la société FR a soldé les causes du commandement de payer dans le cadre des délais accordés ;

Réputons non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société FR à verser à la SCI Foncière City la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société FR au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, avec faculté de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile, 

Rejetons le surplus des demandes,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 1er avril 2025.


Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN