Tribunal Judiciaire · 9ème chambre 2ème section — 1 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 10] [1]

[1] 
Copies délivrées le 01/04/2025
A Me COHEN
Me WOOG



■

9ème chambre 2ème section

N° RG : 
N° RG 23/01720 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7LP

N° MINUTE : 













JUGEMENT 
rendu le 01 Avril 2025 
DEMANDEUR

Monsieur [I] [L]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par Maître Emmanuelle COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1114, Maître Elsa MANOYLOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0255



DÉFENDERESSES

S.A. SOCIETE GENERALE
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maîtres Stéphane WOOG et Julien FISZLEIBER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0283

S.A.S. SOCIETE GENERALE IMMOBILIER PATRIMONIAL
[Adresse 3]
[Adresse 9]
[Localité 7]
représentée par Maîtres Stéphane WOOG et Julien FISZLEIBER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0283
Décision du 01 Avril 2025
9ème chambre 2ème section
 N° RG 23/01720 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7LP


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Gilles MALFRE, Premier vice-Président adjoint
Monsieur Alexandre PARASTATIDIS, Juge
Monsieur Augustin BOUJEKA, Vice-Président

assisté de Madame Camille CHAUMONT, Greffière,



DÉBATS

A l’audience du 04 Février 2025 tenue en audience publique devant Gilles MALFRE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 1er avril 2025.



JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 4 juillet 2015, M. [L] a conclu avec la société FRANCE PIERRE PATRIMOINE un compromis de vente en l’état futur de rénovation portant sur un appartement situé au [Adresse 4] à [Localité 8], pour la somme de 292 600 euros, soit 104 654 euros pour l’acquisition de l’appartement, 163 846 euros pour les travaux de rénovation, outre 24 100 euros de frais divers.

Afin de financer cette acquisition, il a souscrit auprès de la SOCIETE GENERALE, par acte du 30 septembre 2015, un prêt d’un montant de 292 300 euros, au taux de 1,85%.

Par courriel du 19 novembre 2015, la SOCIETE GENERALE a adressé à M. [L] une lettre modificative de l'objet du prêt et de la mise à disposition des fonds, de laquelle il résulte que le bien immobilier acquis étant achevé à ce jour, l'offre de prêt porte sur l'acquisition d'un bien et la réalisation de travaux. Cette lettre ajoute que : "les conditions particulières prévoyaient également une mise à disposition des fonds en une seule [fois ?], alors que le prêt va être mis à disposition par décaissements multiples". M. [L] a signé cette lettre.

Par acte authentique du 29 décembre 2015, M. [L] a acquis l’appartement susvisé pour un montant total de 268 500 euros (104 654 euros pour l’acquisition de l’appartement et 163 846 euros pour les travaux de rénovation).
Décision du 01 Avril 2025
9ème chambre 2ème section
 N° RG 23/01720 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7LP


La livraison des travaux de l’appartement est intervenue le 8 février 2018. Le bien a été donné à bail à compter du 30 avril 2018, moyennant un loyer de 525 euros par mois, outre 35 euros de provision sur charges, sa gestion locative étant confiée à la société FONCIA [K] GIBERT par mandat du 22 avril 2017.

Dans le cadre de cet investissement, M. [L] a bénéficié des réductions fiscales suivantes : 14 746 euros en 2016, 4 916 euros en 2017, 14 746 euros en 2018 et 14 549 euros en 2019, soit au total 48 957 euros.

Pendant la durée des travaux de rénovation du bien, aucune mensualité n'était due en exécution du prêt, du fait du différé de remboursement. La première échéance du prêt est intervenue le 7 octobre 2018.

Par deux actes du 6 février 2023, M. [L] a fait assigner la SOCIETE GENERALE et la SOCIETE GENERALE IMMOBILIER PATRIMONIAL (la SGIP) devant le tribunal judiciaire de Paris, afin qu'elles soient solidairement condamnées à lui payer la somme de 294 140 euros, en réparation de son préjudice financier subi du fait de l’octroi d’un prêt excessif et de l’immobilisation du bien durant une période de 9 ans, la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice moral, cette condamnation étant assortie d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, outre celle de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 17 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SOCIETE GENERALE et la SGIP.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 22 mars 2024, pour une audience de plaidoirie au 17 mai 2024.

Par ordonnance du 17 mai 2024, cette ordonnance de clôture a été révoquée, l'affaire étant renvoyée à l'audience de mise en état du 14 juin 2024.

Par conclusions du 13 novembre 2024, M. [L] modifie ses demandes, sollicitant désormais une somme en principal de 224 563,54 euros, celle de 50 000 euros au titre du préjudice moral, outre 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il ne réclame plus la fixation d'une astreinte.

Par conclusions du 31 janvier 2025, la SOCIETE GENERALE et la SGIP sollicitent à titre liminaire, de révoquer l'ordonnance de clôture et dire recevables leurs conclusions du 31 janvier 2025. Elles demandent au tribunal, à titre principal, de débouter M. [L] de ses demandes et de le condamner à payer, à chacune, la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elles entendent en outre que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2024.

Décision du 01 Avril 2025
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SUR CE

Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :

Les défenderesses font valoir qu'elles ont conclu au fond le 12 juin 2024 en vue de l’audience de mise en état du 14 juin 2024 et qu'à la suite de cette audience, ce dossier a fait l’objet d’un renvoi à l’audience de mise en état du 15 novembre 2024, le bulletin transmis ne précisant pas l’objet de cette audience.

Elles précisent que le 13 novembre 2024, M. [L] a communiqué des nouvelles conclusions récapitulatives et a produit six nouvelles pièces mais que le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 15 novembre 2024, soit deux jours plus tard, de sorte qu'elles ont été dans l’impossibilité de répliquer à ces conclusions.

Elles estiment justifier d'une cause grave justifiant que soit révoquée l’ordonnance de clôture du 15 novembre 2024.

Ceci étant exposé.

Il convient de révoquer l'ordonnance de clôture et de prononcer la clôture à l'audience, afin de recevoir les dernières conclusions de la SOCIETE GENERALE et la SGIP, en réplique aux conclusions du demandeur intervenues deux jours avant l'ordonnance de clôture, étant observé que M. [L] n'a pas souhaité répliquer à ces dernières conclusions du 31 janvier 2025.

Sur les manquements au devoir d’information et de conseil de la SOCIETE GENERALE, en sa qualité de banquier, et de la SGIP, en sa qualité de conseiller en patrimoine :

M. [L] rappelle que la banque, prestataire de service d’investissement, est tenue de fournir un conseil adapté à son client lorsqu’elle lui recommande un service ou un produit et qu'en matière d’investissement locatif avec défiscalisation, le défaut de conseil, d’information et de mise en garde peut porter non seulement sur l’octroi excessif et disproportionné du prêt mais également sur l’erreur sur la valeur et la rentabilité du bien vendu.

En l'espèce, il fait valoir qu'il avait initialement sollicité son banquier afin d’investir la somme de 30 000 euros dans un placement non risqué, le 12 février 2015, soulignant qu'il n'est pas un investisseur averti, étant intermittent du spectacle, et qu'il dispose de revenus fluctuants, ce que sa banque n'ignore pas puisqu'il est client depuis le 31 décembre 1989.

Il ajoute que la banque lui a d'abord recommandé un placement dans une assurance-vie mais l'a par la suite renvoyé devant un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP), la société PRIMAXIA, désormais dénommée SGIP, qui, sans avoir eu communication de tous ses avis d’impôt sur le revenu, lui a proposé un investissement dans un dispositif de défiscalisation « loi Malraux ». Il note à cet égard que le compromis de vente a été signé le 4 juillet 2015, avant l’envoi de ses avis d’imposition à la banque, et donc avant que le CGP n'en ait eu connaissance.

Il en conclut que le placement proposé n'était pas adapté à sa situation et à ses objectifs.

Il conteste que la brochure sur les caractéristiques de l’investissement proposé lui ait été remise et qu'il en ait approuvé les termes, relevant en outre que cette pièce n'a qu'un caractère commercial.

S'agissant de la fiche « PROJET PPI » présentée comme étant une « fiche de synthèse récapitulant ses revenus et charges sur la période 2012-2014 », il relève que cette pièce est datée d’octobre 2014, soit bien avant le 12 février 2015, date à laquelle il s’est rapproché de son conseiller bancaire et qu'en outre, cette fiche ne mentionne pas ses charges, n'est pas datée, ne lui a jamais été soumise et ne comporte pas sa signature.

M. [L] souligne que dans la mesure où le remboursement du prêt comportait un différé de trois ans après la signature du contrat de vente, la banque aurait dû, au moment de la souscription de ce prêt, prendre en compte ses revenus au moment de la souscription mais également ses revenus prévisibles.

En réplique, les défenderesses font valoir que, sauf à démontrer que la banque a proposé et défini les modalités de l’opération financée, elle n’est, en tant que prêteur de fonds, débitrice d’aucune obligation de conseil, rappelant que la SOCIETE GENERALE n’a pas recommandé l’acquisition de l'appartement, le fait que la banque ait orienté le demandeur vers un CGP, la SGIP, ne signifiant pas qu’elle a sélectionné l’investissement et a fortiori qu’elle l'a présenté et conseillé.

Elles rappellent que lorsque cet investissement de défiscalisation lui a été présenté, M. [L] s’est montré intéressé et a estimé qu’il correspondait à ses objectifs, estimant que s'il n’avait pas eu l’intention de réaliser cet investissement, il ne l’aurait pas effectué.

Elles relèvent que le demandeur disposait, à la date de son investissement, d’un revenu annuel moyen de 197 088 euros, soit 16 424 euros par mois, ses charges s’élevant à 4 716 euros par mois, soit un différentiel de 12 233 euros par mois permettant d’assumer le remboursement de l’emprunt qui représente une charge mensuelle de 2 019,01 euros, même en tenant compte des autres charges évoquées dans son assignation.

Elles ajoutent qu'à la date de l'acquisition, les revenus du requérant étaient stables et élevés : 191 842 euros en 2014, 188 302 euros en 2013 et 198 452 euros en 2012, 251 724 euros en 2015, 177 702 euros en 2016 et 146 224 euros en 2017.

Sur son information relative à l'investissement, elles soutiennent que le demandeur s’est vu remettre, préalablement à l'investissement, une brochure détaillant d'une manière claire et complète ses caractéristiques, dont la mention du dispositif "Malraux". Elles notent que l’appartement a été mis en location moyennant un loyer de 525 euros par mois tel que mentionné dans la brochure et que l'investisseur a bénéficié d’une réduction d’impôt égale à 30% du montant des travaux de rénovation de son appartement.






Elles rappellent que la remise d’une brochure d’information peut établir l'exécution du devoir de conseil et d’information.

Outre cette brochure de présentation, elles soulignent que le compromis de vente du 4 juillet 2015 précisait qu’il portait sur un appartement en l’état futur de rénovation, mentionnait les modalités selon lesquelles le prix de vente serait versé pour financer les travaux de rénovation, à quelle date ces travaux seraient en principe achevés ainsi que leur nature, rappelait la faculté pour le demandeur de se rétracter dans un délai de 7 jours, et précisait la désignation et la superficie de l’appartement vendu.

Elles contestent avoir indiqué que les revenus locatifs seraient de 900 euros par mois, cette allégation n'étant pas prouvée, relevant qu'au contraire la demande de prêt signée par le demandeur faisait état d’un loyer à percevoir de 575 euros par mois, alors que M. [L] perçoit un loyer de 560 euros mensuels charges comprises.

Elles ajoutent que si l’offre de prêt mentionnait que les fonds empruntés visaient à financer l’acquisition d’un appartement en VEFA, il s’agissait d’une erreur de plume, aucune des parties à l’opération n’ayant de doute sur le fait qu’elle portait sur l’acquisition d’un appartement ancien à rénover dans le cadre du dispositif "Malraux", la demande de prêt du 8 août 2015 indiquant d'ailleurs qu’il avait pour objet de financer l’acquisition d’un appartement ancien à rénover. Elles précisent qu'ayant relevé cette erreur, la SOCIETE GENERALE a adressé à M. [L] un avenant précisant que le prêt finançait l’acquisition d’un appartement ancien.

Si M. [L] fait valoir qu’il a signé le compromis de vente avant d’avoir transmis à la SOCIETE GENERALE ses avis d’imposition sur ses revenus de 2012 à 2014, elles relèvent que le requérant indique qu’il était client de la banque depuis 30 ans, de sorte que cette dernière avait connaissance de sa situation familiale et économique, cette situation ayant d’ailleurs fait l’objet d’un point lors d’un entretien du 12 février 2015 puis d’une note de synthèse détaillant notamment les revenus du demandeur.

Elles en concluent que M. [L] a bénéficié d’une présentation complète de l’investissement envisagé, qu’il s’agisse des revenus locatifs, des réductions d’impôt et des charges de remboursement de l'emprunt, outre que l'investissement réalisé était adapté à ses facultés de remboursement et lui a permis d’atteindre ses objectifs, étant devenu propriétaire d’un appartement générant des revenus locatifs et des réductions d’impôt conformes à ce qui lui avait été annoncé.

Ceci étant exposé.

Il résulte de l'exposé des faits tels que décrits par M. [L] que l'investissement locatif qu'il critique ne lui a pas été conseillé par sa banque, la SOCIETE GENERALE, mais par la SGIP, CGP vers laquelle sa banque l'a renvoyé.

Ce point a été confirmé par le demandeur dans la lettre qu'il a envoyée à la SOCIETE GENERALE le 8 juin 2017, dans laquelle il rappelle qu'il a effectué cette acquisition immobilière sur les conseils de M. [Z], conseiller au sein de la société PRIMAXIA, devenue SGIP, et résulte également des mises en demeure adressées par le conseil de M. [L] les 19 avril 2022 et 20 janvier 2023, dans lesquelles il est rappelé que le conseiller à la SOCIETE GENERALE a renvoyé son client vers ce CGP, qui lui a proposé le programme de défiscalisation litigieux.

Par ailleurs, il ne découle d'aucune pièce produite aux débats que la SOCIETE GENERALE aurait proposé ou conseillé l'investissement en question.

Par conséquent, la SOCIETE GENERALE n'a eu en l'espèce qu'un rôle de dispensateur de prêt.

Elle n'était par conséquent tenue à aucun devoir d’information et de conseil, quant à l'investissement critiqué. Sa responsabilité ne saurait donc être recherchée sur ce fondement.

En revanche, il incombait à la SGIP, en sa qualité de CGP qui n'est pas discutée, de s'informer à la fois sur son client ainsi que sur l'opération proposée. En effet, un CGP est tenu envers son client à une obligation d’information et de conseil, doit l’informer des caractéristiques de l’investissement et des choix à effectuer, étant précisé que cet investissement doit être adapté à la situation financière, à l’expérience et aux objectifs du client.

Les défenderesses versent aux débats une fiche "Projet PPI" datée d'octobre 2024, mentionnant comme projet un "achat Malraux", et détaillant les ressources et charges du demandeur.

Cependant, M. [L] conteste avoir approuvé les informations reprises dans cette fiche, soulignant ne pas l'avoir signée.

Cette fiche ne saurait donc être opposée au requérant.

En outre, cette fiche est signée par Mme [J], directrice d'agence, et émane par conséquent de la SOCIETE GENERALE. Elle n'a donc pas été établie par le CGP, à qui il appartenait, seul, de se renseigner sur la situation financière de son client, ce qu'il n'atteste pas avoir fait.

Par ailleurs, s'agissant de la présentation de l'investissement locatif, la SGIP se fonde sur une brochure commerciale, alors que le requérant conteste l'avoir signée et en avoir été destinataire.

Le CGP ne saurait par ailleurs, sur cette information quant au produit proposé, renvoyer aux termes du compromis de vente du 4 juillet 2015.

En effet, la signature de cet acte constitue la première étape du processus d'investissement et doit nécessairement être précédée d'une information quant au produit proposé.





Par conséquent, la SGIP ne justifie pas avoir rempli ses obligations en qualité de CGP, que ce soit sur l'analyse du profil de son client, ou sur la présentation de l'investissement.

Sur les manquements au devoir de mise en garde de la SOCIETE GENERALE, en sa qualité de banquier fournisseur du prêt :

M. [L] rappelle que, quel que soit le type de prêt octroyé, la banque est tenue à un devoir de mise en garde à l’égard de l’emprunteur profane, au regard de ses capacités financières et du risque d’endettement né de l’octroi d’un prêt.

Il estime que la SOCIETE GENERAL lui a accordé un prêt excessif, compte tenu de sa situation professionnelle, financière, patrimoniale et familiale.

Il rappelle que sa banque était informée du caractère variable de ses revenus, de son statut d’intermittent du spectacle, du montant de son loyer, 2 850 euros mensuels hors charges en mai 2015, et 3 149 euros mensuels hors charges, avant son déménagement, du fait qu'il remboursait déjà un prêt d'un montant de 110 000 euros pendant 180 mois, à la suite d'une précédente acquisition en 2011, ainsi que du fait qu'il a deux enfants, mineurs à l’époque, et dont il avait la charge.

Il en conclut que la SOCIETE GENERALE, au vu de ses charges fixes (65 000 euros/an) et de ses revenus des 5 dernières années aurait dû l'alerter sur les risques liés à la souscription d’un nouvel emprunt.

Il note que s'il rembourse le prêt, cela ne signifie pas qu'il n'était pas excessif, rappelant que pour continuer à régler les mensualités, il a été contraint de quitter son logement, qu'en effet, lors de l'assignation, il louait un appartement de 115 m² mais dont il a résilié le bail et depuis 2021, il a donné congé au locataire de son studio dont il est propriétaire à [Localité 10] pour y habiter, soulignant que ce bien a été libéré par son locataire très récemment et qu'il a réalisé des travaux dans ces lieux, étant temporairement hébergé chez ses parents, de sorte qu'il y réside depuis septembre 2024.

En réponse, la SOCIETE GENERALE rappelle qu'en tant que dispensatrice de prêt, elle ne peut être tenue, le cas échéant, qu'à un devoir de mise en garde envers le demandeur, à supposer qu’il s’agisse d’un emprunteur non averti ayant souscrit un prêt excessif eu égard à ses capacités de remboursement.

Elle considère que M. [L] est un emprunteur averti, de sorte qu’il ne devait bénéficier d’aucun devoir de mise en garde. Elle rappelle à cet égard que le requérant a une expérience professionnelle de plus de 20 ans en tant qu’auteur, comédien, scénariste, réalisateur ou metteur en scène, estimant qu'un réalisateur de films ou de documentaires doit gérer des budgets conséquents et de nombreux interlocuteurs pour mener à bien ses projets.








Elle estime qu'au demeurant l'investissement litigieux et les risques afférents étaient simples à appréhender, tout comme le prêt du 30 septembre 2015 puisqu'il s’agit d’un prêt à taux fixe avec un différé de remboursement de 2 ans (soit 24 échéances de 87,69 euros), puis 180 échéances de remboursement de 2 019,01 euros par mois, rappelant que M. [L] a souscrit en 2011 deux emprunts d’un montant total de 129 022 euros pour financer l’acquisition d’un appartement à [Localité 11], en vue de sa location.

A titre surabondant, la banque relève que le demandeur reconnaît honorer les échéances du prêt, soit depuis plus de 9 ans, ce qui démontre que le prêt est adapté à ses capacités financières.

En tout état de cause, la SOCIETE GENERALE rappelle avoir procédé à une étude de la situation financière de son client, afin de s’assurer de l’adéquation du prêt, se fondant sur la fiche de synthèse récapitulant les revenus et charges de M. [L] sur la période 2012-2014, ajoutant que les informations reprises dans cette fiche figuraient également dans la demande de prêt signée et certifiée exacte par le demandeur, le 8 août 2015. Elle précise que pour apprécier l’adéquation du prêt à la situation de son client, il convient de prendre en compte les revenus locatifs tirés de l’appartement d’[Localité 8], d'où des revenus mensuels d'un montant total de 16 949 euros, de sorte qu'il existait un différentiel de 12 233 euros par mois entre les revenus et les charges du demandeur, ce qui lui permettait, d’une part, d’assumer le remboursement de l’emprunt représentant une charge de 2 019,01 euros par mois et, d’autre part de conserver un reste à vivre de 10 213,99 euros par mois. Elle ajoute qu'il doit également être tenu compte du patrimoine immobilier du requérant, dont la valeur nette était de 115 705 euros en 2015, après déduction des sommes restant dues au titre des deux prêts souscrits pour acquérir ce bien.

La banque indique que dans sa fiche de synthèse, elle a pris soin de prendre en compte le caractère aléatoire des revenus professionnels du demandeur, en se basant sur la moyenne des revenus de 2012 à 2014, précisant que si elle avait disposé des revenus de 2015, elle n’aurait pas modifié son analyse quant à l’adéquation de son prêt, puisque ces revenus se sont élevés à 251 724 euros, soit 20 977 euros par mois.
Concernant les charges, la SOCIETE GENERALE indique que la fiche de synthèse prend en compte le loyer versé par M. [L], le remboursement de ses emprunts souscrits en 2011 pour acquérir son appartement parisien et la pension alimentaire à sa charge, et ce, pour des montants correspondant à ceux mentionnés dans son assignation.

Elle estime que l’adéquation du prêt litigieux s’apprécie à la date de sa souscription, l’évolution des revenus de M. [L] postérieurement au 30 septembre 2015 ne pouvant être prise en compte.











Ceci étant exposé.

Une banque est tenue de mettre en garde l’emprunteur non averti au regard de ses capacités financières et des risques d’endettement nés de l’octroi du prêt, sauf si le prêt est adapté à ses capacités financières. Il appartient à l’emprunteur qui invoque l’existence d’un devoir de mise en garde à son égard de démontrer l’existence d’une inadaptation entre ses capacités financières et l’engagement souscrit ou d’un risque d’endettement qui serait né de l’octroi du prêt. La notion de capacités financières comprend les revenus et le patrimoine de l’emprunteur.

En l'espèce, la SOCIETE GENERALE estime ne pas être tenue à cette obligation de mise en garde, en ce que M. [L] serait un emprunteur averti.

Il est rappelé que la charge de la preuve de cette qualité d'emprunteur non averti repose sur la banque.

L’emprunteur averti est celui qui dispose des compétences nécessaires pour apprécier le contenu, la portée et les risques liés au prêt consenti. Il est notamment tenu compte des capacités de l’emprunteur à mesurer le risque pris, de ses capacités intellectuelles, de son expérience dans le secteur considéré et de son habitude des affaires.

La banque se contente de soutenir que dans la mesure où le requérant exerce une activité professionnelle en tant qu’auteur, comédien, scénariste, réalisateur ou metteur en scène, il a nécessairement des compétences, du fait des budgets conséquents qu'il gère et des interlocuteurs nombreux avec qui il est en contact pour mener à bien ses projets.

Cependant, elle procède sur ce point uniquement par affirmation, sans étayer son raisonnement, alors que l'activité professionnelle de M. [L] est de nature artistique.

Il doit par conséquent être considéré que le requérant était un emprunteur non averti.

Lorsqu'il a été souscrit, le prêt objet du litige était adapté à la situation financière de l'emprunteur. En effet, au vu des éléments recueillis dans la demande de prêt et certifiés par le demandeur, qui a signé cette pièce le 8 août 2015, il est mentionné des ressources mensuelles de 16 424 euros, un emprunt en cours pour des échéances totales de 951,52 euros par mois, des charges mensuelles de 3 766 euros (loyer et pension alimentaire), un patrimoine mobilier de 157 462,59 euros et un patrimoine immobilier de 220 000 euros, alors que le prêt proposé prévoyait des échéances mensuelles de 87,69 euros pendant les 24 mois de différé, puis d'un montant de 2 021,64 euros à la suite de ce différé.

Le requérant a donc reconnu disposer alors de ressources mensuelles nettes d'un montant de 11 706,48 euros, ce qui lui permettait de supporter sans aucune difficulté le remboursement des échéances du prêt litigieux.



Par ailleurs, M. [L] rappelle avoir perçu les revenus annuels suivants : 110 385 euros en 2011, 98 893 euros en 2012, 198 452 euros en 2013, 188 302 euros en 2014, 191 842 euros en 2015, 251 724 euros en 2016, 177 702 euros en 2017, 146 224 euros en 2018, 95 983 euros en 2019, 67 700 euros en 2020 et 81 644 euros en 2021.

Il ne saurait reprocher à la banque de ne pas avoir anticipé la diminution brutale du montant de ses ressources à compter de l'année 2020, alors que ses ressources des années antérieures à l'octroi du prêt lui permettaient de s'acquitter des échéances du prêt.

Si la diminution de ses revenus en 2020 lui a nécessairement causé des difficultés pour assurer le remboursement de ces échéances, il est cependant observé que ces mensualités ont toujours été payées et qu'il ne justifie pas de ses revenus postérieurs à 2021, afin de vérifier la persistance de ses difficultés pour s’acquitter desdites échéances.

Il ne saurait par conséquent être retenu des manquements de la SOCIETE GENERALE à son devoir de mise en garde, en sa qualité de banquier fournisseur du prêt.

Sur les préjudices :

M. [L] estime avoir subi un préjudice constitué par la perte de chance de ne pas procéder à un investissement déficitaire, au lieu d'un dispositif de défiscalisation dans des conditions plus favorables.

Il rappelle qu'en cas d’investissement avec défiscalisation le dommage est réalisé lorsque l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté.

Or, il soutient qu'il est actuellement dans l’impossibilité de vendre le bien, sous peine de perdre son avantage fiscal conditionné par une immobilisation du bien pendant neuf ans, alors qu'il doit continuer à rembourser le prêt souscrit pour cette acquisition.

Si la vente du bien situé à [Localité 8] intervenait aujourd’hui, il évalue son préjudice économique en détaillant les postes suivants : le coût total du prêt s'élève au 8 octobre 2024 à la somme de 370 067,06 euros ; le montant total de la défiscalisation dont il a bénéficié est de 48 957 euros ; la valeur actuelle du bien est de 140 000 euros ; les revenus locatifs perçus à ce jour sont d'un montant de 32 202,18 euros.

Il en conclut qu'en cas de vente du bien, sans attendre la fin de la durée de l'immobilisation, il devra être déduit du produit de cette vente évaluée à la somme de 146 202 euros, l'avantage fiscal à rembourser au fisc de 48 957 euros, le montant du prêt restant dû soit la somme de 190 371,48 euros au 7 octobre 2024, outre les sommes déjà remboursées dans le cadre du prêt, soit 145 368,72 euros, soit un solde de - 238 495,20 euros.

Il précise qu'il faut ajouter le montant des charges de copropriété et la taxe foncière, soit les sommes respectives de 12 969,52 euros et 5 301 euros, soit un solde de - 256 765,72 euros.

Après déduction des revenus locatifs de 32 202,18 euros, il évalue par conséquent son préjudice économique à la somme de 224 563,54 euros.

M. [L] fait par ailleurs état d'un préjudice moral qu'il évalue à la somme de 50 000 euros, du fait de la situation de stress permanent de ne pas pouvoir faire face à l’ensemble de ses charges.

En réponse, la SGIP fait valoir que le préjudice allégué par le demandeur ne peut consister qu’en une perte de chance de ne pas réaliser l'investissement et donc d’éviter les pertes afférentes à cet investissement, soulignant que l’indemnisation d’une perte de chance ne peut pas être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle était réalisée. Elle note que le préjudice doit être évalué à la date à laquelle le tribunal statue.

Elle en conclut que M. [L] ne peut se prévaloir d’un préjudice équivalent à la perte financière qu’il réaliserait s’il vendait aujourd’hui l’appartement litigieux puisqu’il ne l'a pas vendu, précisant que ce préjudice doit être évalué en fonction des pertes réelles au vu de la situation et du patrimoine actuels du demandeur, et non en fonction de pertes éventuelles en cas de survenance d’un événement qui n’est pas survenu, sauf à indemniser un préjudice hypothétique.

Elle ajoute que si M. [L] vendait aujourd’hui son appartement, il devrait restituer au Trésor public les réductions d’impôt qu’il a obtenues, soit la somme de 48 957 euros, outre le solde du prêt du 30 septembre 2015 qu’il évalue à la somme de 190 371,48 euros. Or, elle relève que le requérant intègre ces sommes qu’il n’aura pas en réalité à rembourser à la date du jugement à intervenir, pour calculer son préjudice lié à la vente de son appartement.

La SGIP indique par ailleurs que M. [L] ne pourrait pas plus se prévaloir d’un préjudice résultant de l’impossibilité de céder son appartement, en ce que, d’une part, il n’existe aucun obstacle juridique à la cession de son appartement et que, d’autre part, il ne soutient et a fortiori n’établit pas qu’il aurait un besoin de liquidités lui imposant de céder son appartement dans les meilleurs délais.

Elle souligne que le calcul du préjudice résultant de la perte financière réalisée si la vente intervenait aujourd’hui est erroné car il part du postulat que la valeur vénale actuelle de son appartement serait de 146 202 euros et qu’il aurait perçu 32 202,18 euros de revenus locatifs, alors que ces montants doivent respectivement être fixés à 180 000 euros et 42 525 euros.

Elle estime que M. [L] ne pourrait se prévaloir que d’un préjudice consistant en une perte de chance de ne pas réaliser son investissement et donc d’éviter les pertes afférentes à cet investissement et que s’agissant d’une perte de chance, il ne peut prétendre qu’à une indemnisation correspondant à une fraction desdites pertes.

Or, elle relève que les gains réalisés du fait de son investissement sont les suivants : 180 000 euros au titre de la valeur vénale de son appartement, 48 957 euros au titre des réductions d’impôt obtenues, 42 525 euros au titre des loyers perçus entre mai 2018 et janvier 2025 inclus, soit un total de 271 482 euros.

Ayant acquis son appartement pour une somme de 268 500 euros, elle estime qu'il n'est pas justifié d’un déficit au titre de son investissement, mais d’un gain de 2 982 euros, de sorte que le requérant ne peut pas se prévaloir d’une perte de chance d’éviter un déficit qui est inexistant.

Même en prenant en compte la somme empruntée le 30 septembre 2015, soit 292 300 euros, elle considère qu'il ne pourrait se prévaloir que d’une perte de 20 818 euros au titre de son investissement, et donc prétendre uniquement à une indemnisation égale à une fraction de cette somme.

La SGIP estime par ailleurs que le préjudice moral allégué n'est pas établi.

Ceci étant exposé.

En matière d'investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. A cet égard, lorsque le dommage invoqué consiste en des pertes financières, elles ne peuvent se réaliser avant la vente du bien immobilier acquis (Com. 5 mars 2025, n° 23-23.918).

Dès lors, tant que M. [L] n'a pas vendu son bien situé à [Localité 8], étant d'ailleurs relevé que les parties ne s'accordent pas sur sa valeur actuelle, les pertes financières qu'il invoque sont hypothétiques. Il en est donc de même de la perte de chance d'éviter la réalisation de ces pertes, du fait des manquements de la SGIP, en sa qualité de CGP, à ses obligations d'information et de conseil.

M. [L] ne peut donc qu'être débouté de sa demande indemnitaire principale, ainsi que de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice moral, qui en est l'accessoire.

Sur les autres demandes :

L'équité commande de dispenser M. [L] d'une condamnation au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,


RÉVOQUE l'ordonnance de clôture du 15 novembre 2024 ;

PRONONCE la clôture de l'instruction à l'audience ;








DÉBOUTE M. [I] [L] de ses demandes ;

LE CONDAMNE aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La Greffière Le Président