Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A1 — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 9] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 01 Avril 2025


Enrôlement : N° RG 21/06797 - N° Portalis DBW3-W-B7F-Y6ZZ


AFFAIRE : M. [R] [O] [J] ( la SELARL LEX&CO AVOCATS)
C/ S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 3] (l’ASSOCIATION DE [Localité 10] / PONTIER DE [Localité 10])



DÉBATS : A l'audience Publique du 04 Mars 2025
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats : 


Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE, 

 
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, 


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 mai 2025, puis avec l’accord des parties, avancée au 1er Avril 2025


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [R] [O] [J]
né le 27 Juin 1950 à [Localité 9] (13), domicilié et demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sophie MORREEL-WEBER de la SELARL LEX&CO AVOCATS, avocats au barreau de NICE, [Adresse 5]

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SEVENIER&CARLINI dont le siège social est sis [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [J] est propriétaire, dans l’immeuble situé [Adresse 4], du lot n°6 défini dans le règlement de copropriété comme étant un magasin situé au rez-de-chaussée de l’immeuble avec arrière magasin composé de 3 pièces et les 168/1000 indivis des parties communes générales de l’immeuble outre les 179/1000 indivis des parties communes spéciales de l’immeuble. La copropriété est composée de 12 lots. 

Le règlement de copropriété définit en sa page 10 les charges générales comme étant des charges relatives à la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes, lesquelles sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leur quote-part de copropriété dans les parties communes. 

Monsieur [J] s'est plaint d'une répartition de l'ensemble des charges sans distinction au titre des charges générales, ne s'estimant pas tenu des dépenses concernant le hall d’entrée, la cage d’escalier et l’escalier de l’immeuble, selon lui parties communes spéciales à l’ensemble des copropriétaires des lots 1 à 12 à l’exception du lot n°6, indépendant de l'immeuble principal. 

L’assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2021 a soumis au vote, à la demande de Monsieur [J], diverses questions, lesquelles ont fait l’objet de résolutions de rejet : 
- audit obligatoire du règlement de copropriété et note d’opportunité, 
- mise à jour du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division conformément à la loi SRU qui a rendu obligatoire la mise à jour des règlements de copropriété, description et énumération des parties communes spéciales à jouissance privative conformément à la loi [Localité 7], modification de la répartition des charges de copropriété en fonction des parties communes spéciales,
- description et énumération des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative conformément à la loi [Localité 7] applicable depuis novembre 2020 qui donne un délai au 24 novembre 2021, 
- modification de la répartition des charges de copropriété résultant de la question précédente.

***

Par acte d'huissier du 12 juillet 2021, Monsieur [J] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation des délibérations 15 à 19 de l’assemblée générale du 14 avril 2021 et de révision du règlement de copropriété.

Par jugement du 19 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a dit que le hall d'entrée, la cage d'escalier et l'escalier de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 4] constituent des parties communes spéciales aux propriétaires des lots n°1 à 5 et n°7 à 12 ; révoqué l'ordonnance de clôture du 16 mai 2023 et ordonné une expertise judiciaire, confiée à Monsieur [I] [P], expert géomètre. 

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2024, Monsieur [J] demande au Tribunal de :

Vu les articles 4 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain ( SRU) ;
Vu la loi [Localité 7] du 16 octobre 2018 ;
Vu l’état descriptif de division/règlement de copropriété du 4 février 1974;
Vu les pièces versées aux débats ;
Vu le rapport d’expertise et ses annexes ; 

Donner force exécutoire au projet d'état descriptif de division modificatif et de règlement de copropriété rectificatif tel que décrit en page 4 et suivants du rapport de l’expert, tel que figurant en annexe 2 du rapport de l’expert, 
Condamner le syndicat des copropriétaires :
- Au paiement des frais d’expertise et plus généralement de l’ensemble des dépens, 
- Au remboursement des charges indûment payées sur une période de 5 années avant l’acte introductif d’instance soit 585,33 euros et à l’annulation des demandes en cours :
- contribution peinture hall entrée payé 02-10-2017 : 392,51 euros,
- minuterie 44,64 euros,
- ménage 148,18 euros,
- Au paiement de la somme de 5.000,00 euros au titre des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de la présente procédure,
- Que toutes les condamnations financières soient réparties entre les autres copropriétaires, de même que les frais, honoraires et débours engagés par le syndicat pour assurer sa défense dans le cadre de la procédure, 
Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, 
Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Il soutient que son lot ne dispose d'aucun accès ni usage de l'entrée du bâtiment et de la cage d'escalier. Il estime que l'absence de définition des parties communes spéciales, correspondant à l'entrée de l'immeuble et à l'escalier, lui cause un préjudice. 
Il rappelle que les parties communes spéciales sont celles qui sont affectées soit à l'usage soit à l'utilité de certains copropriétaires, qu'elles doivent obligatoirement être définies et que la question de leur mention dans le règlement de copropriété doit être mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Il demande au Tribunal de donner force exécutoire au projet d'état descriptif de division modificatif et de règlement de copropriété rectificatif dressé par l’expert. 
Il expose que les sommes réclamées correspondent à des dépenses de consommables qui devraient être prises en charge par ceux qui en ont fait usage et que le syndic a commis une erreur en lui facturant des frais d’électricité pour une cage d’escalier à laquelle il n’a pas accès mais a refusé de corriger cette situation. 

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Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 

Donner acte au syndicat des copropriétaires de son acceptation des conclusions du rapport d’expertise, 
Débouter Monsieur [J] de ses demandes au titre du rappel de charges et de l’article 700 du code de procédure civile, 
Le débouter de sa demande d’être dispensé des frais, 
Dire que chacune des parties conservera ses dépens. 

Il fait état du modificatif de l'état descriptif de division en copropriété établi par l'expert judiciaire, du calcul des tantièmes de charges pour les parties communes spéciales et du rectificatif du règlement de copropriété. 
S'agissant de la demande au titre du rappel de charges, il rappelle que la modification ne peut intervenir que pour l’avenir, étant dépourvue d’effet rétroactif. 
Il ajoute que Monsieur [J] devra comme copropriétaire participer aux frais d'expertise et d'établissement des actes nécessaires à l’établissement d’une nouvelle répartition relevant de l’administration de la copropriété. 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

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L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025. 

L'audience de plaidoiries s'est tenue le 4 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025. 

Après accord des parties, la date du délibéré a été avancée au 1er avril 2025.

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MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code civil.

I/ Sur le rapport d'expertise établissant un règlement de copropriété modificatif

Il doit être rappelé que par jugement du 19 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a tranché une partie du présent litige en énonçant que le hall d'entrée, la cage d'escalier et l'escalier de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 4] constituent des parties communes spéciales aux propriétaires des lots n°1 à 5 et n°7 à 12 et en ordonnant une expertise judiciaire, confiée à Monsieur [P], expert géomètre, aux fins d'établissement d'un projet de règlement de copropriété rectificatif et d'un état descriptif de division modificatif. 

Dans son rapport en date du 22 janvier 2024, l'expert judiciaire a effectivement établi un modificatif de l'état descriptif de division de l'immeuble, créant des parties communes spéciales correspondant au hall d'entrée, à l'escalier et à la cage d'escalier formant la propriété indivise des lots n°1 à 5 et n°7 à 12, excluant donc le lot n°6 ; et calculant les quote-parts de ces parties communes spéciales ainsi que les tantièmes de charges. 
Monsieur [P] a également ajouté au règlement de copropriété de l'immeuble une définition et une répartition des charges spéciales de la copropriété.





Le rapport d'expertise judiciaire correspond à la mission confiée par le tribunal dans son jugement du 19 septembre 2023, en l'état non contesté, et est accepté par les parties.

Il résulte d'une jurisprudence constante (notamment Civ. 3e, 9 mai 2019, no 18-17.334) que le juge ne peut procéder à une nouvelle répartition de charges sans réputer non écrite la clause du règlement relative à la répartition de ces charges, ce même s'il n'est pas explicitement saisi d'une telle demande en déclaration du caractère non écrit de cette stipulation. 

Dès lors, la clause de répartition des charges de copropriété telle que prévue par le règlement de copropriété de l'immeuble en date du 4 février 1974 doit être réputée non écrite. 

En conséquence, il convient d'homologuer et de donner force exécutoire au rapport d'expertise judiciaire établi le 22 janvier 2024 par Monsieur [I] [P], expert géomètre, notamment en son annexe 2 portant projet de règlement de copropriété rectificatif et état descriptif de division modificatif de l'immeuble sis [Adresse 2]. 

Il sera rappelé aux parties qu'il leur appartient de procéder à la publication de la présente décision, du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division modificatifs afin d'assurer leur opposabilité. 


II/ Sur les demandes financières de Monsieur [J]

Aux termes de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. 

S'agissant des demandes formulées par Monsieur [J] au titre du remboursement des charges de copropriété indûment réglées correspondant aux frais de minuterie, de peinture du hall d'entrée et de ménage, il doit être rappelé que la nouvelle répartition des charges homologuée par le présent tribunal ne peut prendre effet qu'au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive, cette dernière n'ayant d'effet que pour l'avenir. 

En effet, il est constant que les clauses d'un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge et les sommes versées au syndicat avant la nouvelle répartition ordonnée par la juridiction n'ont pas à être remboursées. 

Dès lors, Monsieur [J] doit être débouté de sa demande de remboursement de la somme de 585,33 euros correspondant aux charges liées aux frais de minuterie, de ménage et de peinture du hall d'entrée.

En revanche, conformément au deuxième alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [J], dont la prétention principale a été déclarée fondée par le juge, sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Les autres réclamations financières de Monsieur [J] doivent quant à elle être examinées au stade des dépens et des frais irrépétibles. 


III/ Sur les demandes accessoires
 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Selon l'article 695 du même code, les frais d'expertise judiciaire font parties des dépens. 



Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] sera condamné aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire et à verser la somme de 3 000 euros à Monsieur [R] [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance, l'exécution provisoire est de droit. 

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort : 

REPUTE NON ECRITE la clause de répartition des charges de copropriétaire telle que prévue par le règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] en date du 4 février 1974, 

HOMOLOGUE et DONNE [Localité 8] EXECUTOIRE au rapport d'expertise judiciaire établi le 22 janvier 2024 par Monsieur [I] [P], expert géomètre, notamment en son annexe 2 portant projet de règlement de copropriété rectificatif et état descriptif de division modificatif de l'immeuble sis [Adresse 2],

RAPPELLE que la présente décision, le règlement de copropriété rectificatif et l'état descriptif de division modificatif du 22 janvier 2024 doivent faire l'objet d'une publication par les parties, 

DEBOUTE Monsieur [R] [J] de sa demande de remboursement de la somme de 585,33 euros correspondant aux charges liées aux frais de minuterie, de ménage et de peinture du hall d'entrée, 

DISPENSE Monsieur [R] [J] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à verser la somme de 3 000 euros à Monsieur [R] [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 1er avril 2025.

Le Greffier Le Président