Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A1 — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 1er avril 2025


Enrôlement : N° RG 23/09983 - N° Portalis DBW3-W-B7H-35G2


AFFAIRE : S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 2] (Me Cécile LEGOUT de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES)
C/ SCI RAMANIA (Me [T] AMSELLEM)



DÉBATS : A l'audience Publique du 04 Mars 2025
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :


Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

 
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Mai 2025, puis avec l’accord des parties, avancée au 1er avril 2025


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 1er avril 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole, la SCI TRUMA, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 487 664 864 et dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Cécile LEGOUT de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La SCI RAMANIA, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro D434 481 487 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

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MOTIFS DE LA DECISION

La société RAMANIA est propriétaire des lots n°11 et n°12 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété selon règlement du 17 février 2005. 

Le syndicat des copropriétaires se plaint de la défaillance de la société RAMANIA depuis plusieurs années dans le règlement des charges afférentes aux lots dont elle est copropriétaire, lesquelles comprennent les consommations individuelles d’eau. 

La société RAMANIA a donné à bail les locaux dont elle est propriétaire à usage de hammam. 

Un commandement de payer a été délivré à la société, selon acte extrajudiciaire en date du 13 juin 2023, à hauteur de la somme de 10.686,59 euros. 

***

Le syndicat des copropriétaires a assigné la société RAMANIA devant le tribunal judiciaire de Marseille par exploit en date du 29 septembre 2023, aux fins de paiement des charges de copropriété impayées au titre de l’année 2022. 


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Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de : 

Vu les articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 1231-6 du Code civil, 
Vu les pièces et la jurisprudence versées aux débats, 
 
CONDAMNER la société RAMANIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 24 445.17 euros au titre des charges de copropriété impayées au titre des années 2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 sur 10 686.59 euros et à compter des présentes conclusions sur la somme de 10 686.59 euros, 
CONDAMNER la société RAMANIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 175,10 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente citation, 
CONDAMNER la société RAMANIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; 
CONDAMNER la société RAMANIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et à s’acquitter des entiers dépens de l’instance ; 
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Il soutient que la société RAMANIA était redevable de la somme de 10.686,59 euros au titre des charges de copropriété impayées pour l’année 2022 et que depuis l’introduction de la présente instance, elle s’est également montrée défaillante dans le règlement des charges au titre de l’année 2023. Il ajoute que lesdites charges correspondent à celles dûment votées par les assemblées générales des copropriétaires sur les périodes considérées et que les créances sont certaines, liquides et exigibles. 
Il fait état des frais nécessaires engagés pour recouvrer les charges de copropriété comprenant les frais de signification du commandement de payer. Il précise que le copropriétaire perturbe par sa carence le fonctionnement du syndicat et impose à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

***

Par conclusions au fond notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, la société RAMANIA demande au Tribunal de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) aux entiers dépens.

Elle explique que la société locataire a été placée en redressement judiciaire, qu'un plan de continuation a été arrêté le 27 mars 2023 et qu'elle ne lui verse plus aucun loyer depuis le mois d’octobre 2019. Elle indique avoir demandé à son locataire d’installer un compteur d’eau qui lui serait propre, de manière à ce que la copropriété ne soit plus impactée par ses consommations. En revanche, elle affirme que la copropriété ne verse aux débats aucun décompte clair et précis des sommes dues. 



Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

***

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

L'audience de plaidoiries s'est tenue le 4 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025. 

Après accord des parties, la date du délibéré a été avancée au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. 

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. 

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […]. 

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'État.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

- le relevé de propriété des lots n°11 et 12,
- l’attestation notariée de propriété du 17 février 2005 ,
- le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] en date du 17 février 2005,
- le jugement rendu le 6 avril 2023 par le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, ayant condamné la SCI RAMANIA à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 
13 777,27 euros au titre des charges dues pour la période allant de 2018 au 26 janvier 2022 (date de l'extrait de compte, les charges correspondant en réalité aux années 2018 à 2021), la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts et la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,
- un décompte des sommes dues au titre des années 2022 et 2023,
- un commandement de payer les charges de copropriété portant sur la somme principale de
 10 686,59 euros, délivré le 13 juin 2023,
- le procès-verbal d’assemblée générale du 6 avril 2023 ayant approuvé les comptes au titre de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel au titre de l’exercice 2023, notifié à la SCI RAMANIA le 20 avril 2023,
- le procès-verbal d’assemblée générale du 21 mars 2024, ayant approuvé les comptes au titre de l’exercice 2023 et le budget prévisionnel au titre de l’exercice 2024, adressé à la SCI RAMANIA le 28 mars 2024, 
- les justificatifs des dépenses au titre des années 2022 et 2023.



Les charges de copropriété réclamées à la SCI RAMANIA concernent pour l’essentiel des consommations d’eau, étant précisé que les bordereaux des consommations au titre des années 2022 et 2023 sont fournis. 

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de 24 445,17 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés aux débats, la production des appels de fonds n'étant en outre imposée par aucun texte. 

Il doit être rappelé que l’absence de paiement des loyers par la société locataire de la SCI RAMANIA n’exonère nullement cette dernière du paiement des charges de copropriété dues par le propriétaire. 

En conséquence, la société RAMANIA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 24 445,17 euros au titre des charges de copropriété des lots n°11 et 12, au titre des années 2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 sur la somme de 10 686,59 euros et à compter du 17 juillet 2024 pour le surplus. 

S'agissant par ailleurs des frais imputés à la défenderesse, il ressort des pièces communiquées qu’une partie des sommes réclamées correspond, non à des charges de copropriété, mais à des frais de recouvrement, s'agissant des frais de commandement de payer d’un montant de 175,10 euros en date du 13 juin 2023. 

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure. Aussi, les frais de relance qui ne sont pas des frais nécessaires au sens de la loi du 13 décembre 2000 doivent rester à la charge du syndicat des copropriétaires, dès lors qu'une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires. 

En l’espèce, les frais relatifs au commandement de payer délivré le 13 juin 2023 constituent des diligences nécessaires au recouvrement des charges de copropriété et sont bien imputables à la SCI RAMANIA.
 
En conséquence, la société RAMANIA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 175,10 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.



Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

A défaut d’établir la mauvaise foi de son débiteur et l'existence de difficultés de trésorerie liées à la défaillance de la copropriétaire, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI RAMANIA succombant, elle supportera la charge des dépens liés à la présente instance et sera condamnée au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans, 

CONDAMNE la société RAMANIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 24 445,17 euros au titre des charges de copropriété des lots n°11 et 12 au titre des années 2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 sur la somme de 10 686,59 euros et à compter du 17 juillet 2024 pour le surplus,

CONDAMNE la société RAMANIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 175,10 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

CONDAMNE la SCI RAMANIA aux dépens,

CONDAMNE la société RAMANIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 1er avril 2025.

Le Greffier Le Président