Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 1 avril 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE RENNES


01 Avril 2025


2ème Chambre civile 
72A 

N° RG 24/09517 - 
N° Portalis DBYC-W-B7I-LK62


AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble BREQUIGNY sis [Adresse 4] - [Adresse 1] à [Localité 8],

C/

[P] [Z]
[W] [Z]






copie exécutoire délivrée
le :
à : 




DEUXIEME CHAMBRE CIVILE




COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente 

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire 


GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.




JUGEMENT
Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties 
En premier ressort, réputé contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 1er Avril 2025, date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers
signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,
 
ENTRE : 


DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble BREQUIGNY sis [Adresse 4] - [Adresse 1] [Localité 8], représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant






ET :


DEFENDEURS :

Monsieur [P] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 8]
défaillant, assigné à l’étude d’huissier le 30/12/24

Monsieur [W] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 6]
défaillant, assigné à domicile le 30/12/24




EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BREQUIGNY situé [Adresse 4], [Adresse 1] [Localité 8] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ARMOR (S.A.S.), a fait assigner Messieurs [P] et [W] [Z] devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir, principalement, le paiement de charges et frais de copropriété impayés arrêtés au 11 décembre 2024.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025 et signifiées à Messieurs [P] et [W] [Z] respectivement les 6 et 13 février 2025 par actes remis à étude, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
“Vu les articles 10 et 10-1 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu notamment les articles 35 et 55 du décret du 17 mars 1967, 
Vu l’article 1343-2 du Code civil 
Vu les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, 
 
JUGER recevables et fondées les demandes, fins et conclusions du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble BREQUIGNY sis [Adresse 4] et [Adresse 1], [Localité 8], dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR, 
 
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [Z] et Monsieur [W] [Z] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble BREQUIGNY sis [Adresse 4] et [Adresse 1], [Localité 8], la somme de 11.967,50 € suivant relevé du 31 janvier 2025, majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait paiement, 

ORDONNER la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1343-2 du Code Civil, 
 
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [Z] et Monsieur [W] [Z] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble BREQUIGNY sis [Adresse 4] et [Adresse 1], [Localité 8], la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,


CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [Z] et Monsieur [W] [Z] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble BREQUIGNY sis [Adresse 4] et [Adresse 1], [Localité 8], la somme de 1.800 € par application de l’article 700 du CPC,et les CONDAMNER aux entiers dépens, 
 
MAINTENIR l’exécution provisoire du jugement à venir”.

Assignés par actes remis respectivement à étude et à domicile, Messieurs [P] et [W] [Z] n’ont pas constitué avocat.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a fait connaître son accord pour que la procédure se déroule sans audience et la clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 février 2025, la date limite fixée pour le dépôt du dossier au greffe étant fixée avant le 10 mars suivant.

Le syndicat des copropriétaires a déposé son dossier au greffe le 3 mars 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril suivant.

En cours de délibéré, à la demande du tribunal, le conseil du syndicat des copropriétaires a produit le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 octobre 2022, ainsi qu’un précédent jugement rendu le 10 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de RENNES à sa demande à l’encontre de Messieurs [P] et [W] [Z].

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la demande de règlement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que Messieurs [P] et [W] [Z] sont propriétaires indivis des lots n°67, n°180 et n°370 de la copropriété litigieuse.

Le syndicat produit par ailleurs les contrats de syndic applicables du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025 avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de relance et de mise en demeure.

Il produit également les procès-verbaux des assemblées générales des 29 septembre 2021, 6 octobre 2022, 4 octobre 2023 et 26 juin 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2020 à 2023, voté le budget prévisionnel des années 2022 à 2025 et les travaux pour lesquels des provisions ont été appelées, outre le décompte détaillé des charges dues au 31 janvier 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Ce dernier décompte détaillé est problématique en ce qu’il comprend des sommes que Messieurs [P] et [W] [Z] ont déjà été condamnés à régler selon un jugement du 10 décembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de céans.

Ces sommes, ainsi que tous les frais afférents à cette précédente procédure et les règlements obtenus en exécution du jugement précité doivent être déduits des sommes aujourd’hui réclamées à Messieurs [P] et [W] [Z].

Il faut également déduire les frais de recouvrements suivants qui ne sont pas justifiés :
- 444 euros de “Constitution dr avoc” comptabilisés le 9 juin 2021, alors que le contrat de syndic correspondant à cette période n’est pas produit,

- 198 euros de “Suivi procedure recouvrement”comptabilisés le 6 décembre 2021 alors que le contrat de syndic correspondant à cette période n’est pas produit,
- 23,65 euros d’ “intérêts de retard au 13/09/2023" dont il est impossible de vérifier le bien fondé faute de précision sur l’assiette de calcul et le taux utilisés,
- 460 euros de “Constitution du dossier transmis à l’huissier” comptabilisés le 17 janvier 2024, prévus par le contrat de syndic uniquement en cas de diligences exceptionnelles dont il n’est nullement justifié,
- 234,32 euros comptabilisés le 7 février 2024 au titre de deux commandements de payer, lesquels n’ont aucun caractère obligatoire en la matière,
- 460 euros de “Constitution du dossier transmis à l’avocat” comptabilisés le 13 mai 2024, prévus par le contrat de syndic uniquement en cas de diligences exceptionnelles dont il n’est nullement justifié,
- 110,16 euros au titre de frais d’assignation comptabilisés le 26 juin 2024 qui ne correspondent pas à l’assignation délivrée dans le cadre de la présente procédure,
- 114,15 euros au titre de frais d’assignation comptabilisés le 8 janvier 2025 qui correspondent à ceux exposés dans le cadre de la présente procédure, mais sont à inclure dans les dépens examinés ci-après et non dans les charges impayées proprement dites.

Par ailleurs, le décompte détaillé produit inclut des frais de mise en demeure comptabilisés à trois reprises à hauteur de 49,50 euros les 6 février, 21 juin et 8 août 2023, outre une relance comptabilisée à hauteur de 42 euros le 13 septembre 2023, ce qui est excessif et inutile. Il convient de conserver uniquement les frais correspondant à une mise en demeure et une relance, en déduisant les deux mises en demeure superflues pour un montant de 99 euros.

Au total, toutes ces rectifications et déductions étant faites, le montant des nouvelles charges impayées dues par Messieurs [P] et [W] [Z] après le 8 juin 2021 s’élève à la somme de 9 295,99 euros au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024, date de l’assignation valant mise en demeure.

Le règlement de copropriété applicable n’étant pas produit, il est impossible de vérifier s’il existe une clause prévoyant la solidarité entre les propriétaires indivis d’un même lot. En l’absence de preuve d’une telle clause, il est impossible de prononcer une condamnation solidaire à l’encontre de Messieurs [P] et [W] [Z] : seule une condamnation conjointe est possible.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

II - Sur la demande de dommages et intérêts 

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. 

En l’espèce, Messieurs [P] et [W] [Z] ont déjà été condamnés pour manquement au règlement des charges de copropriété par le tribunal de céans aux termes d’un jugement en date du 10 décembre 2021.

Malgré ce précédent, Messieurs [P] et [W] [Z] persistent à ne pas régler régulièrement les charges dues, ce qui cause un préjudice à la copropriété, obligée de multiplier les procédures et d’engager des frais pour défendre ses intérêts.

En réparation, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages-intérêts.

III - Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Messieurs [P] et [W] [Z], parties perdantes, doivent supporter les dépens, chacun pour ceux qui le concernent.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation partielle, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats sans audience, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE conjointement Messieurs [P] et [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BREQUIGNY situé [Adresse 4], [Adresse 1] [Localité 8], la somme de 9 295,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024, au titre des charges de copropriété et frais impayés du 9 juin 2021 au 31 janvier 2025 inclus,

CONDAMNE conjointement Messieurs [P] et [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BREQUIGNY situé [Adresse 4], [Adresse 1] [Localité 8] la somme de 150 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Messieurs [P] et [W] [Z] aux dépens, chacun pour ceux qui le concernent,

CONDAMNE conjointement Messieurs [P] et [W] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BREQUIGNY situé [Adresse 4], [Adresse 1] [Localité 8] une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,


La Greffière, Le Tribunal,