Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 1 avril 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE RENNES


01 Avril 2025


2ème Chambre civile 
28A 

N° RG 22/09076 - 
N° Portalis DBYC-W-B7G-KCXE


AFFAIRE :

[G] [I] [Y] [A] épouse [C]
[M] [I] [R] [A] épouse [E]
[P] [Y] [I] [A] épouse [O]
[D] [S] [T] [A]

C/

[F] [J]






copie exécutoire délivrée
le :
à : 




DEUXIEME CHAMBRE CIVILE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE


PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente 

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile 

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire 


GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.


DEBATS

A l’audience publique du 04 Février 2025


JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 1er Avril 2025,
date indiquée à l’issue des débats.
Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,
 
ENTRE : 


DEMANDEURS :

Madame [G] [I] [Y] [A] épouse [C]
[Adresse 8]
[Localité 10]
représentée par Maître Dominique TOUSSAINT de la SELARL TOUSSAINT DOMINIQUE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [M] [I] [R] [A] épouse [E]
[Adresse 9]
[Localité 10]
représentée par Maître Dominique TOUSSAINT de la SELARL TOUSSAINT DOMINIQUE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant


Madame [P] [Y] [I] [A] épouse [O]
[Adresse 13]
[Localité 7]
représentée par Maître Dominique TOUSSAINT de la SELARL TOUSSAINT DOMINIQUE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [D] [S] [T] [A]
[Adresse 12]
[Localité 14]
représenté par Maître Dominique TOUSSAINT de la SELARL TOUSSAINT DOMINIQUE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant


ET :


DEFENDERESSE :

Madame [F] [J]
[Adresse 6]
[Localité 11]
représentée par Me Béatrice HUBERT, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant




EXPOSE DU LITIGE

[S] [D] [B] [A], célibataire et sans enfant, est décédé le [Date décès 5] 2020 à [Localité 10], à l’âge de 68 ans. Il vivait alors avec Madame [F] [J], sa compagne depuis 43 ans, dans sa maison située à [Localité 11], [Adresse 6], constituant leur domicile commun.

[S] [D] [B] [A] a laissé pour lui succéder ses trois soeurs et son frère : Mesdames [G] [A] épouse [C], [U] [A] épouse [E], [P] [A] épouse [O] et Monsieur [D] [A] (ci-après les consorts [A]).

Il dépendait de sa succession, entre autres, les biens immobiliers suivants :
- la maison précitée située à [Localité 11],
- la moitié indivise d’un appartement en copropriété situé à [Adresse 4], l’autre moitié appartenant à Madame [F] [J].

La maison située à [Localité 11] a été vendue par les consorts [A] à Madame [F] [J] selon acte notarié en date du 30 décembre 2021 moyennant le prix principal de 610 000 euros.

En revanche, aucun accord n’a pu être trouvé entre les intéressés concernant le sort de l’appartement précité malgré des discussions amiables.

Le 12 décembre 2022, les consorts [A] ont fait assigner Madame [F] [J] devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir, principalement, l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de [S] [D] [B] [A], ainsi que la licitation, à titre préalable, de l’immeuble indivis situé à [Adresse 4].

Une médiation judiciaire, ordonnée en cours de procédure avec l’accord des parties, n’a pas abouti.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, les consorts [A] demandent au tribunal de :
“Vu les articles 815 et 1686 du Code Civil, 
 
➢ Ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de Monsieur [S] [D] [B] [A]. 
 
➢ Désigner un notaire pour procéder auxdites opérations. 
 
➢ Dire qu’il appartiendra au notaire, chargé des opérations de liquidation de l’indivision, d’établir le compte d’administration et de déterminer les créances éventuelles de chaque indivisaire. 
 
➢ Désigner un Juge du siège chargé de surveiller lesdites opérations. 
 
➢ Ordonner, préalablement aux opérations de liquidation et de partage et pour y parvenir, et à défaut d’accord des parties à une vente amiable du bien dans les six mois suivant la signification du jugement à intervenir, la licitation aux enchères publiques devant le notaire commis de l’appartement indivis situé à [Localité 10] dans un immeuble en copropriété, [Adresse 4], ledit immeuble figurant au cadastre sous les références suivantes : 
• Section AI n°[Cadastre 2], lieudit [Adresse 4], pour une contenance de 1 ha 55 a 60 ca ; 
Lot n°372 : 
 
Dans le bâtiment D, escalier 6, [Adresse 4], au 5 ème étage à droite de l’escalier, un appartement de type 4 portant le n°165, comprenant : 
1°) Entrée avec penderie, hall, trois chambres, une cuisine, w.c., salle de bains, salle de séjour, avec loggia à l’Ouest. 
Et les 667/81.378èmes des parties communes de l’immeuble 
 
Lot n°299 :
 
Au sous-sol du même bâtiment une cave n°122 et les 10/81.378emes des parties communes de l’immeuble 
 
Lot n°924 :
 
• Un parking portant le n°49 du plan des parkings. 
Et les 27/81.399èmes des parties communes de l’immeuble. 
 
Lot n°925 :
 
• Un parking portant le n°51 du plan des parkings. 
Et les 27/81.399èmes des parties communes de l’immeuble. 
 
➢ Fixer la mise à prix à 320.000 €.

➢ Dire que, à défaut d’enchères sur cette mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur baisse de mise à prix à concurrence du quart, puis du tiers et, à défaut, indéfiniment jusqu’à provocation d’enchères et sans formalité. 
 
➢ Dire que la publicité de la licitation se fera par voie d’insertions sommaires dans les journaux et supports suivants : 
• Journal d’annonces légales sept jours, 
• Ouest France édition [Localité 10], 
• Tout site Internet lié au notariat. 

 

➢ Autorise le notaire commis en charge d’établir le cahier des conditions de vente à : 
• faire établir par tel huissier de son choix, qui pourra ainsi pénétrer dans les lieux, le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le procès-verbal de description de l’immeuble et faire effectuer par l’huissier la visite des lieux préalablement à la vente à raison de deux fois deux heures dans les quinze jours la précédent, lequel huissier pourra recevoir la même assistance afin de permettre à tout amateur d’être informé de leur nature, de leur consistance et de leurs conditions d’occupation exactes ; 
 
• recourir à un expert ou technicien dans les mêmes conditions d’accès aux lieux pour qu’il soit procédé à l’établissement des diagnostics exigés par la Loi ou la réglementation en matière, notamment, de plomb, amiante, insectes xylophages et termites, performances énergétiques, gaz, risques naturels ou technologiques, et que soit établi l’état des surfaces. 
 
➢ Juger que les loyers encaissés du 13 novembre 2020 au 31 mars 2021 relèvent pour moitié de la succession et devront être partagés entre les coindivisaires sous déduction de la moitié des charges avancées par Madame [J] 
 
➢ Fixer l’indemnité d’occupation à la charge de Madame [F] [J] à compter du 1 er avril 2021 à la somme de 800 € mensuels. 
 
➢ Débouter Madame [J] de sa demande de se voir reconnaître une créance à terme d’un montant de 19 818,37 € 
 
➢ Débouter Madame [J] de sa demande de répartition du prix de vente du bien indivis faite au prorata du financement du bien immobilier moyennant une valeur réactualisée au jour de la vente de l’investissement initial de Madame [J] de 97 828 francs (14 914 €) et 142 915,30 francs (21 787 €).
 
➢ Débouter Madame [J] de sa demande de remboursement de la somme de 9 255,71 € 
 
➢ Condamner Madame [F] [J] à payer à [G] [A], épouse de Monsieur [C], Madame [U] [A], épouse de Monsieur [H] [E], Madame [P] [Y] [I] [A], épouse de Monsieur [Z] [O], Monsieur [D] [S] [T] [A], époux de Madame [X] [N], la somme de 1.200 € à chacun au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
 
➢ Condamner Madame [F] [J] aux entiers dépens”.

Les consorts [A] font notamment valoir que les loyers de l’appartement encaissés entre le 13 novembre 2020, date du décès de leur frère, et le départ des locataires le 31 mars 2021 relèvent pour moitié de la succession. Ils précisent n’avoir jamais refusé de payer les charges leur incombant au titre de cet appartement, mais n’avoir reçu aucune pièce en ce sens.

Pour justifier leur demande au titre de l’indemnité d’occupation, les consorts [A] indiquent que depuis le 1er avril 2021, Madame [F] [J] est la seule à posséder les clés de l’appartement. Ils font observer qu’à la date du décès, celui-ci était loué moyennant un loyer fixé à 785 euros en 2019, outre 160 euros de provisions sur charges. Ils disent n’avoir jamais eu les clés de l’appartement qui, selon eux, est resté à la seule disposition de Madame [F] [J].

Pour s’opposer à la créance de 130 000 francs invoquée par Madame [F] [J], les consorts [A] soutiennent que celle-ci est prescrite et, en toute hypothèse, éteinte par compensation. Au soutien de la prescription, ils font observer que la reconnaissance de dette date du 28 septembre 1986 et que cette date correspond également à la date d’exigibilité de la créance. Ils en déduisent que le délai de prescription, passé de trente ans à cinq ans à compter du 18 juin 2008, a expiré le 18 juin 2013, soit bien avant la première demande en paiement formulée aux termes de conclusions notifiées le 19 octobre 2024. Ils ajoutent que la créance invoquée est également éteinte par compensation avec les loyers que Madame [F] [J] reconnaît avoir encaissés seule pendant des années, alors que la moitié aurait dû revenir à [S] [D] [B] [A]. Ils précisent encore avoir retrouvé, dans l’ordinateur du défunt, un décompte démontrant que celui-ci avait fait de nombreux versements de 1985 à 1991, éteignant la dette. Ils contestent le fait que la lettre de leur conseil en date du 17 octobre 2022 puisse valoir reconnaissance de la créance invoquée de leur part, s’agissant d’une simple proposition transactionnelle qui n’a pas été acceptée par Madame [F] [J].

Les consorts [A] s’opposent également à la demande formulée par celle-ci concernant la répartition du prix de vente de l’appartement litigieux. Ils relèvent que le justificatif dont Madame [F] [J] se prévaut laisse apparaître le versement de la somme totale de 214 043,30 francs de sa part, sur le prix d’achat de 300 000 francs. Ils en déduisent qu’elle aurait réglé, en sus de sa quote-part de 50%, la somme de 64 043,30 francs. Pour autant, ils estiment que cette créance apparente ne peut pas remettre en cause leurs droits indivis tels qu’ils résultent du titre, soit 50 %. Ils rappellent avoir dû régler à l’administration fiscale des droits de succession calculés sur la moitié de la valeur de l’appartement. Ils soutiennent qu’en tout état de cause, cette créance est prescrite en faisant valoir que le délai de prescription de trente ans a commencé à courir à la date d’acquisition, soit au 30 janvier 1981, et a donc expiré le 30 janvier 2011. Ils ajoutent que Madame [F] [J] s’est également remboursée de son trop versé en encaissant l’intégralité des loyers depuis l’achat du bien.

Enfin, les consorts [A] contestent la créance de 9 255,71 euros invoquée en faisant observer que les dépenses figurant sur le document produit ont été réparties quasiment à égalité entre les deux indivisaires d’origine. Ils ajoutent que ce document n’a aucune force probante en vertu du principe posé à l’article 1363 du code civil selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même. Ils indiquent encore que [S] [D] [B] [A] a réalisé une partie significative des travaux correspondants sans rémunération, ce qui éteint par compensation la créance de 50 % du prix d’achat des matériaux.

En défense, aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2024, Madame [F] [J] demande au tribunal de :
“– ORDONNER l'ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l'indivision [J]-[A]

– JUGER n'y avoir lieu à licitation judiciaire du bien immobilier indivis situé [Adresse 4] à [Localité 10] compte tenu de l'accord des parties pour procéder à la vente immédiate du bien indivis

– JUGER que la créance à terme d'un montant de 19 818,37€ sera allouée à Madame [J] sur le produit de la vente du bien indivis

– JUGER que la répartition du produit de la vente du bien indivis sera faite au prorata du financement du bien immobilier moyennant une valeur réactualisée au jour de la vente del'investissement initial de Madame [J] de 97 828 F (14 914€) et 142 915,30F (21 787)

– JUGER Madame [J] recevable et bien fondée à solliciter le remboursement de la somme de 9255,71€ correspondant aux travaux réalisés en 2016,

– DEBOUTER les demandeurs de leur demande de paiement de loyers, d'indemnité d'occupation et frais irrépétibles

– A TITRE SUBSIDIAIRE JUGER recevable et bien fondée Madame [J] a solliciter à l'encontre de l'indivision le paiement des frais, impôts et taxes pour la période considérée

– CONDAMNER les demandeurs au paiement de la somme de 5000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance”.

Madame [F] [J] indique souhaiter la mise en vente immédiate et amiable de l’appartement indivis, actuellement libre de toute location. Elle s’oppose à la procédure de licitation. Elle demande que les fonds issus de la vente soient déposés sur un compte séquestre dans l’attente des opérations de partage. Elle fait observer que les consorts [A] ont fait procéder à une évaluation non contradictoire du bien. Elle entend solliciter une évaluation actualisée du bien indivis si possible contradictoire entre les parties.

A propos des loyers de l’appartement, Madame [F] [J] dit avoir investi toutes les économies dont elle disposait sur son PEL en vue d’acquérir un bien pour réaliser un investissement. Elle affirme que [S] [D] [B] [A] considérait que ce bien était sa propriété à elle. Elle précise en avoir assumé également toutes les charges. Si elle devait procéder au partage des loyers perçus depuis le décès de son compagnon, elle solliciterait le partage des frais, régularisations de charges, impôts et taxes sur la période considérée à l’encontre de l’indivision.

Pour s’opposer à l’indemnité d’occupation qui lui est réclamée, Madame [F] [J] soutient que les consorts [A] se sont présentés à son domicile en vue d’emporter “manu militari” (sic) tous les biens qu’ils estimaient leur revenir sans oublier les clés de l’appartement indivis. Elle en veut pour preuve l’évaluation du bien réalisée par leur notaire en janvier 2021. Elle observe que leur conseil n’a jamais sollicité un double des clés depuis l’ouverture de la succession.

Madame [F] [J] invoque une créance de 130 000 francs (19 818,37 euros) à l’encontre de l’indivision dont elle demande le remboursement à l’occasion de la vente du bien indivis. Elle explique avoir investi, sur ses économies, la somme précitée dans des travaux réalisés sur la maison de son compagnon à [Localité 11] qu’elle a rachetée dans le cadre de la succession. Elle précise que [S] [D] [B] [A] s’était engagé à rembourser cette créance sur sa part lors de la vente de l’appartement indivis. Elle soutient que cette créance constitue une créance à terme, le terme étant la vente de l’appartement, selon une analyse du CRIDON. Elle ajoute que les héritiers ont reconnu cette créance dans le cadre de la succession aux termes d’une correspondance de leur conseil en date du 17 octobre 2022.

Pour réclamer la répartition future du prix de vente de l’appartement au prorata de l’investissement réalisé malgré les mentions du titre de propriété, Madame [F] [J] explique que ce bien a été acquis pour 300 000 francs, que les acquéreurs ont pris en charge les amortissements du prêt souscrit par les précédents propriétaires pour 25 956,70 francs et qu’une somme de 60 000 francs a été versée hors la comptabilité du notaire avant la signature de l’acte d’achat. Elle indique que le surplus a été financé, non pas par un emprunt, mais par le versement direct entre les mains du notaire de ses économies, ce que confirme la comptabilité du notaire. 

Enfin, Madame [F] [J] dit avoir financé les travaux du bien indivis à hauteur d’une somme complémentaire de 9 255,71 euros en 2016.

***
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 16 janvier 2025, puis l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 4 février suivant et mise en délibéré au 1er avril 2025.



MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage :

L’article 815 du code civil dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

L’article 840 du même code précise que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

En l’espèce, il convient de constater l’absence d’accord des copartageants et l’impossibilité en résultant de parvenir à un partage amiable.

Nul n’étant contraint de demeurer dans l’indivision, il y a lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre les consorts [A], d’une part, et Madame [F] [J], d’autre part.

Aucune difficulté, ni contestation n’étant évoquée entre les consorts [A] concernant l’indivision successorale existant entre eux suite au décès de leur frère, il n’est pas justifié d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de cette dernière sur le plan judiciaire : ces opérations pourront se dérouler à titre amiable.

Les parties ne se prononcent pas sur le notaire à désigner.

Afin de faciliter la conciliation des parties, il y a lieu de désigner un notaire neutre habilité à conduire les opérations litigieuses, en l’occurrence Maître [K] [L], notaire à [Localité 10], dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Le notaire commis aura pour mission, conformément aux dispositions des articles 1364 et suivants du code de procédure civile, d'établir un projet d'acte liquidatif qu'il soumettra à la signature des parties et, le cas échéant, d'établir un procès-verbal de difficultés en cas de désaccord.

II - Sur les demandes des consorts [A] :

1) Sur la licitation de l’immeuble indivis :

Aux termes de l'article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

En l’espèce, si Madame [F] [J] se dit favorable, dans le cadre de la présente procédure, à la vente amiable de l’appartement acquis en indivision avec [S] [D] [B] [A], force est de constater qu’elle ne justifie d’aucune démarche concrète pour permettre celle-ci, y compris en réponse à un courrier officiel en date du 22 octobre 2024 du conseil des consorts [A] lui demandant la transmission d’un mandat de vente signé (la pièce 16 des demandeurs).

Elle critique le caractère non contradictoire de l’évaluation réalisée à la demande des consorts [A] le 19 janvier 2021, mais n’en propose aucune autre, alors même qu’elle dispose des clés de l’appartement.


Celui-ci étant inoccupé depuis le 1er avril 2021, il n’est pas dans l’intérêt des indivisaires d’en retarder plus encore la vente.

En conséquence, il convient d’en ordonner la licitation, devant le notaire commis pour en réduire le coût et alléger les formalités de vente, tout en laissant un ultime délai aux parties pour s’accorder sur le principe et les conditions d’une vente amiable.

Une seule estimation de valeur vénale en date du 19 janvier 2021 est produite pour un montant de 370 000 euros.

Il est probable que la valeur du bien a évolué depuis. Néanmoins, cette évaluation constitue d’ores et déjà une base suffisante pour fixer la mise à prix en cas de licitation, étant observé que celle-ci doit nécessairement être inférieure à la valeur du bien pour attirer un maximum d’enchérisseurs et ainsi faire monter les enchères dans l’intérêt même des indivisaires.

En conséquence, il convient de fixer la mise à prix du bien à 320 000 euros comme proposé par les consorts [A].

A défaut d’enchères sur ce montant, une nouvelle vente pourra être tentée sur une mise à prix diminuée du quart, sans nouveau jugement, ni nouvelle publicité.

Le notaire commis sera chargé de l'établissement du cahier de conditions de la vente.

2) Sur l’indemnité d’occupation réclamée :

En vertu de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.

C’est aux consorts [A] qui demandent la fixation d’une telle indemnité pour le compte de l’indivision d’en rapporter la preuve.

Il est traditionnellement admis qu’il y a jouissance privative d’un bien indivis en cas d’impossibilité de droit ou de fait pour les autres coïndivisaires d’user de celui-ci, mais également lorsque les conditions d’utilisation du bien excluent la même utilisation par les autres coïndivisaires.

En l’espèce, il se déduit des explications fournies par les parties que l’appartement litigieux était un immeuble de rapport, loué jusqu’au 31 mars 2021.

Il est constant que Madame [F] [J] n’occupe pas cet appartement qui n’est pas son domicile.

Au-delà de la question de savoir si les consorts [A] disposent ou non d’un double des clés de l’appartement, force est de constater qu’ils ne justifient en rien du fait que Madame [F] [J] aurait fait obstacle à ce qu’ils puissent accéder à l’appartement litigieux.

S’il est manifeste que sur cette période, les consorts [A] et Madame [F] [J] n’ont pas réussi à s’entendre sur le sort de cet appartement, il n’est pas établi que cette dernière ait refusé aux premiers tout accès à l’appartement litigieux ou leur ait interdit d’en user dans les mêmes conditions qu’elle.

Dans ces conditions, il n’est pas rapporté la preuve que Madame [F] [J] a eu la jouissance privative du bien litigieux à compter du 1er avril 2021. La demande d’indemnité d’occupation formulée doit être rejetée.

III - Sur les demandes de Madame [F] [J] :

1) Sur la créance de 130 000 francs (19 818,37 euros) :

En l’espèce, cette créance n’est pas contestée en son principe par les consorts [A].

Son existence se déduit des écrits manuscrits rédigés par [S] [D] [B] [A] versés aux débats par Madame [F] [J] (sa pièce 2) dont une reconnaissance de dette en date du 28 septembre 1986, ainsi libellée :
“Je soussigné [S] [A] certifie avoir reçu à ce jour de [W] [J] la somme de 130.000 F en acompte de ma part sur l’appartement [Adresse 4]”.

L’existence de cette créance est également confirmée par un tableur établi par [S] [D] [B] [A] concernant la gestion de l’appartement litigieux (la pièce 17 des consorts [A]).

La difficulté, au-delà de la question de la prescription de cette créance, est que ce tableur laisse apparaître que la créance précitée a d’ores et été intégralement réglée par [S] [D] [B] [A] au plus tard au cours de l’année 2020 (cf ligne 124 du tableur), le défunt ayant procédé seul au règlement des charges liées à l’appartement entre 1985 et 1991 sans percevoir les loyers correspondants qui ont été, quant à eux, perçus en totalité par Madame [F] [J].

En conséquence, cette créance doit être considérée comme éteinte et la demande de remboursement de Madame [F] [J] rejetée.

2) Sur la répartition du prix de vente et le sort des loyers depuis le décès :

Il est de jurisprudence constante, en application des articles 815 et 1134 ancien du code civil, que ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété à concurrence des proportions fixées dans l’acte d’acquisition, quelles que soient les modalités du financement (cf en ce sens notamment Civ 1ère, 10 janvier 2018 pourvoi n°16-25.190).

En l’espèce, aux termes de l’acte en date du 30 janvier 1981, [S] [D] [B] [A] et Madame [F] [J] ont fait l’acquisition de l’appartement litigieux chacun pour moitié indivise, moyennant le prix principal de 300 000 francs.

Compte tenu de cette répartition fixée dans l’acte d’acquisition, Madame [F] [J] ne peut prétendre qu’à la moitié du prix de vente à venir de l’appartement.

Pour autant, les pièces fournies par l’intéressée (ses pièces 1 et 4), confortées par le tableur précité établi par [S] [D] [B] [A] (la pièce 17 des consorts [A]), révèlent que Madame [F] [J] a financé, pour partie sur ses deniers personnels et pour partie au moyen d’un prêt souscrit à son nom, une part supérieure à la moitié du prix d’acquisition. Ainsi, elle a versé la somme totale de 214 043,30 francs, soit 64 043,30 francs au-delà de la moitié du prix de vente net vendeur, outre 26 700 francs au titre des frais liés à la vente (y compris au titre de la procuration).

A ce titre, Madame [F] [J] peut uniquement prétendre à une créance à l’encontre de [S] [D] [B] [A] à hauteur des sommes financées au-delà de sa part dans le bien, soit à hauteur de 64 043,30 francs, outre la moitié des frais de vente, soit pour un total de 77 393,30 francs (= 11 798,53 euros). 

Cette créance entre concubins est soumise au délai de prescription de droit commun, soit 30 ans passés à 5 ans à compter du 19 juin 2008 aux termes de l’article 2224 du code civil. Elle est par principe immédiatement exigible (cf en sens notamment Civ 1ère, 14 avril 2021 pourvoi n°19-21.313).

En application de ces règles, il faut considérer que le délai de prescription a commencé à courir le 30 janvier 1981 pour 30 ans. Il était en cours à la date du 19 juin 2008 et est donc passé à 5 ans à compter de cette dernière date, sans pouvoir excéder la durée totale prévue par la loi antérieure en application de l’article 26 II de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008. Le délai de prescription a donc expiré le 30 janvier 2011.

En conséquence, la créance dont Madame [F] [J] a sollicité pour la première fois le remboursement aux termes de conclusions notifiées le 19 octobre 2024 est prescrite.

Au surplus, le tableau établi par [S] [D] [B] [A] (la pièce 17 des demandeurs) laisse supposer que cette créance a également d’ores et déjà été remboursée, Madame [F] [J] ayant perçu la totalité des loyers de l’appartement postérieurement à l’année 1991 et [S] [D] [B] [A] réglé au moins une partie des impôts fonciers correspondants.

Compte tenu de ces observations, il convient de rejeter la demande de Madame [F] [J] portant sur la répartition du prix de vente à venir au prorata de son financement. Comme déjà indiqué, la répartition ne pourra se faire qu’en fonction des proportions fixées dans l’acte d’acquisition, soit à hauteur de 50 % au profit de Madame [F] [J].

Pour la même raison, celle-ci doit reverser aux consorts [A] la moitié des loyers perçus depuis le décès de [S] [D] [B] [A], déduction faite de la moitié des charges afférentes au bien (charges de copropriété, impôts et taxes notamment) qui doit être supportée par les consorts [A].

3) Sur le remboursement de travaux réalisés en 2016 :

Madame [F] [J] ne précise pas le fondement juridique de sa demande sur ce point.

Pour justifier sa créance à ce titre, elle produit un unique décompte dactylographié intitulé “dépenses [Adresse 4]” du 14 février 2015 au 8 avril 2016 faisant état de dépenses de travaux pour un montant total de 9 255,71 euros (sa pièce 3).

Or, ce décompte qui n’est corroboré par aucune autre pièce laisse apparaître que sur la somme totale précitée de 9 255,71 euros, [S] [D] [B] [A] aurait réglé 4 796,12 euros et Madame [F] [J] 4 459,59 euros, soit une part inférieure à ses droits de propriété sur le bien litigieux.


En conséquence, pour ce seul motif, sa demande de remboursement n’est pas fondée et doit être rejetée.

IV - Sur les demandes accessoires :

Il convient de prévoir que les dépens de la présente procédure seront compris dans les frais privilégiés de partage de l’indivision.

Compte tenu du contexte du présent litige, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance du litige ne justifie d’y déroger.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Mesdames [G] [A] épouse [C], [U] [A] épouse [E], [P] [A] épouse [O], Monsieur [D] [A], d’une part, et Madame [F] [J], d’autre part, concernant le bien immobilier en copropriété situé à [Adresse 4], dépendant pour partie de la succession de [S] [D] [B] [A], décédé le [Date décès 5] 2020, 

COMMET, pour y procéder, Maître [K] [L], notaire, demeurant [Adresse 3] (tél : [XXXXXXXX01]),
 
COMMET Jennifer KERMARREC ou, à défaut, tout autre juge de la mise en état de la seconde chambre du tribunal judiciaire de RENNES pour surveiller ces opérations et faire rapport à la juridiction de jugement en cas de désaccords persistants,

DIT qu’en cas d’empêchement, le notaire désigné pourra être remplacé par simple ordonnance rendue sur requête du juge commis,

FIXE à la somme de 2 000 euros le montant de la provision à valoir sur les émoluments du notaire commis, 

DIT que cette provision sera versée directement entre les mains du notaire commis par chacune des parties, à parts égales, soit 1000 euros à la charge des consorts [A] et 1000 euros à la charge de Madame [F] [J],

AUTORISE, en cas de carence de l'une des parties dans le paiement de sa part de provision, une autre à provisionner en ses lieu et place,

DISPENSE, le cas échéant, la partie bénéficiaire de l'aide juridictionnelle du versement d'une provision, 

DIT qu'il appartiendra aux parties et/ou au notaire commis de déterminer la date de jouissance divise conformément aux dispositions de l'article 829 du code civil,

ORDONNE, préalablement au partage et à défaut d’accord de tous les indivisaires sur le principe d’une vente amiable dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, la vente sur licitation aux enchères reçues par le notaire commis du bien immobilier en copropriété situé à [Adresse 4], sur la mise à prix de 320 000 euros, avec, en cas de carence d'enchères, faculté de baisse d'un quart, sans nouvelle publicité, ni nouveau jugement,

DIT que Maître [K] [L], notaire commis, établira le cahier des conditions de la vente conformément aux dispositions de l'article 1275 du code de procédure civile, 

DIT qu'il sera procédé à la publicité de la vente par :
- l’affichage d'un avis dans les locaux du notaire commis, en mairie et à l'entrée de l'immeuble,
- une annonce légale et un avis sommaire dans le journal Ouest France, 
- tout site internet de vente immobilière accessible au notaire commis,

DESIGNE Maître [K] [L], notaire commis, en qualité de séquestre pour percevoir le produit de la vente et le conserver jusqu'au partage, sauf avance sur partage unanimement convenue entre tous les indivisaires ou judiciairement octroyée,

RAPPELLE que le notaire désigné dispose d'un délai d'un an à compter de la présente décision pour dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties, la composition des lots à répartir,
 
RAPPELLE que ce délai sera suspendu dans les conditions de l'article 1369 du code de procédure civile,
 
RAPPELLE que le notaire commis devra convoquer d'office les parties et leurs avocats et pourra solliciter de celles-ci, dans le délai qu'il leur impartit, tout document utile à l'accomplissement de sa mission,

DIT que le notaire commis rendra compte au juge commis des difficultés rencontrées et pourra solliciter de celui-ci toute mesure nécessaire à l'accomplissement de sa mission (injonctions, astreintes, désignation d'un expert en cas de désaccords, désignation d'un représentant à la partie défaillante, vente forcée d'un bien...),

RAPPELLE que les parties pourront à tout moment abandonner la voie du partage judiciaire et réaliser entre elles un partage amiable, le juge commis étant alors informé sans délai par le notaire commis afin de constater la clôture de la procédure judiciaire,
 
RAPPELLE qu'en cas de désaccords des copartageants sur le projet d'état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmettra sans délai au juge un procès-verbal reprenant les dires des parties, un exposé précis et exhaustif des points d'accord et de désaccord des parties ainsi que le projet d'état liquidatif,
 
RAPPELLE au notaire commis qu'en cas d'inertie d'un indivisaire, il lui appartient de solliciter la désignation d'un représentant à celui-ci conformément aux dispositions de l'article 841-1 du code civil,



REJETTE la demande de Mesdames [G] [A] épouse [C], [U] [A] épouse [E], [P] [A] épouse [O], Monsieur [D] [A] tendant à fixer une indemnité d’occupation à la charge de Madame [F] [J],

REJETTE la demande de Madame [F] [J] aux fins de remboursement de sa créance d’un montant de 19 818,37 euros par prélèvement sur le produit de la vente du bien indivis précité,

REJETTE la demande de Madame [F] [J] tendant à répartir le produit de la vente du bien indivis précité au prorata de son financement,

DIT que le produit de cette vente devra être réparti conformément aux proportions fixées dans l’acte d’acquisition en date du 30 janvier 1981, soit à hauteur de 50 % au profit de Mesdames [G] [A] épouse [C], [U] [A] épouse [E], [P] [A] épouse [O], Monsieur [D] [A], venant aux droits de [S] [D] [B] [A], et 50 % au profit de Madame [F] [J],

DIT que les loyers encaissés du 13 novembre 2020 au 31 mars 2021 inclus relèvent pour moitié de la succession de [S] [D] [B] [A], déduction faite de la moitié des charges avancées par Madame [F] [J] concernant le bien indivis (charges de copropriété, taxes et impôts notamment), et au besoin, CONDAMNE Madame [F] [J] à rembourser les sommes correspondantes,

REJETTE la demande de Madame [F] [J] aux fins de remboursement de la somme de 9 255,71 euros,

DIT que les dépens de la présente procédure seront compris dans les frais privilégiés de partage de l’indivision,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile entre les parties,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,


La Greffière, Le Tribunal,