Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 1 avril 2025

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 1er Avril 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/01726 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VSRK
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : [C] [V], [G] [J] épouse [V] C/ S.A.S. THAI-K-FUSION venant aux droits de la SAS NICE KRIOLA


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : 

Lors des débats : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
Lors du délibéré : Madame Valérie PINTE, Greffier


PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [V] né le 20 Décembre 1971 à TUNCELI (TURQUIE), demeurant 27, avenue du Général de Gaulle - 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

et Madame [G] [J] épouse [V] née le 03 Avril 1974 à TUNCELI (TURQUIE), demeurant 27, avenue du Général de Gaulle - 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

représentés par Me Eric FONTAINE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 188



DEFENDERESSE

S.A.S. THAI-K-FUSION venant aux droits de la SAS NICE KRIOLA, immatriculée au RCS de CRETEIL dont le siège social est sis 9, avenue Eugène Courel - 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

non représentée


Débats tenus à l’audience du : 03 Mars 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 01 Avril 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2025


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 février 2023, Monsieur [C] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] ont donné à bail commercial à la S.A.S. RESTAURANT BAR NICE KRIOLA, en cours de formation, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la S.A.S. THAI-K-FUSION, des locaux situés 9 avenue Eugène Courel 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE, moyennant un loyer annuel de 21 600,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Monsieur [C] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024 à la S.A.S. THAI-K-FUSION pour une somme de 5 720,18 € au titre de l’arriéré locatif au troisième trimestre 2024.


C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, Monsieur [C] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] ont fait assigner la S.A.S. THAI-K-FUSION devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
– constater le défaut de paiement des loyers et charges dus par la S.A.S. THAI-K-FUSION à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 septembre 2024,
– constater le défaut d’exploitation effective des locaux donnés à bail par la S.A.S. THAI-K-FUSION
– constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 21 octobre 2024,
– ordonner l’expulsion, sans délai, de la S.A.S. THAI-K-FUSION et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et l’assistance d'un serrurier si besoin est,
– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues,
– condamner la S.A.S. THAI-K-FUSION à payer à Monsieur [C] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] la somme provisionnelle de 11 120,18 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux contractuel de 7 % à compter du 1er juin 2024, date du premier impayé,
– condamner la S.A.S. THAI-K-FUSION au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, à compter de la décision d’expulsion a intervenir et jusqu'au départ effectif
– condamner la S.A.S. THAI-K-FUSION au paiement d'une somme de 5 400,00 € au titre de la clause pénale,
– condamner la S.A.S. THAI-K-FUSION au paiement d'une somme de 1 800,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et du constat d’huissier, ainsi que les frais afférents à l’exécution de l'ordonnance à intervenir et ses suites.


Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 3 mars 2025, Monsieur [C] [V] et Madame [G] [J] épouse [V], par l'intermédiaire de leur conseil, ont maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. THAI-K-FUSION n'a pas constitué avocat. 

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 20 septembre 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [C] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 5 720,18 €. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 21 octobre 2024.


L’acquisition de la clause résolutoire étant fondée sur le défaut de paiement des loyers, il n’y a pas lieu de statuer sur le défaut d’exploitation. 

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de la S.A.S. THAI-K-FUSION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. THAI-K-FUSION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [C] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] ne produisent aucun décompte, de sorte que le quantum de la dette locative allégué se heurte à une contestation sérieuse. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point. 


Sur la clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.


Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. THAI-K-FUSION, qui succombe, doit supporter la charge des dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. THAI-K-FUSION ne permet d’écarter la demande de Monsieur [C] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.



PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,


CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 octobre 2024, 


ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. THAI-K-FUSION et de tout occupant de son chef des lieux situés 9 avenue Eugène Courel 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, 


DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point, 


FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. THAI-K-FUSION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. THAI-K-FUSION à la payer, 


DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre du paiement des loyers et de la clause pénale, 


CONDAMNONS la S.A.S. THAI-K-FUSION aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et du constat de commissaire de justice, 


CONDAMNONS la S.A.S. THAI-K-FUSION à payer à Monsieur [C] [V] et Madame [G] [J] épouse [V] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 


RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. 


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 1er avril 2025.


LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS