Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 1 avril 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 8]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01052 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PWYT
du 01 Avril 2025 

N° de minute 25/00498

affaire : [S] [X], [N] [X]
c/ [C] [T]




















Grosse délivrée

à Me CECCANTINI

Expédition délivrée

à Me ZAGO

le
l’an deux mil vingt cinq et le un Avril à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 23 Mai 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

M. [S] [X]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Alexandre ZAGO, avocat au barreau de NICE

Mme [N] [X]
[Adresse 7]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Alexandre ZAGO, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

Mme [C] [T]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE


Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 18 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 01 Avril 2025

FAITS ET PROCÉDURE :

Mme [N] [X] et M. [S] [X] sont propriétaires d'une maison sise à [Adresse 11]. 

Par acte du commissaire de justice du 23 mai 2024, ils ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, Madame [C] [T] à l'effet de voir :
- constater que leur propriété est enclavée et ne permet pas le passage de véhicules et l'accès à la cave et empêche la jouissance pleine et entière de leur propriété ;
- désigner un géomètre-expert à l'effet de vérifier l'état d'enclave, de donner au juge tout élément lui permettant de procéder au désenclavement de leur propriété, de déterminer et chiffrer l'indemnité éventuelle due ;
 - condamner Madame [T] à leur verser la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

À l'audience du 18 février 2025, ils ont sollicité le rejet de l'ensemble des demandes de Madame [T] et ont maintenu leurs prétentions.

Ils exposent avoir acquis par voie de succession la succession de leurs parents, qu'aucune division parcellaire n'a été effectuée depuis 1974, que son accès est restreint par la parcelle BZ7, qui appartient à Madame [T], que cette parcelle a toujours été occupée par la famille [X] bien qu'elle appartienne à Madame [T], que le terrain est enclavé et que Madame [X] avait entrepris des démarches pour tenter de régulariser la situation à fin d'obtenir un accès à la parcelle BZ7, afin de fixer le bornage des propriétés en vain. Ils ajoutent qu'un procès-verbal de délimitation des parcelles a été dressé en 2019 mais qu'aucun des procès-verbaux amiables n'a été signé par la défenderesse. Ils expliquent que la propriété demeure à ce jour enclavé ce qui explique leur demande de désignation d'un expert afin d'obtenir un tracé permettant un accès à leurs parcelles par véhicule motorisé ainsi qu'à leur cave. 

En réponse aux moyens soulevés en défense, ils font valoir que la faculté d'accéder avec un véhicule automobile correspond un usage normal d'un fonds destiné à l'habitation et que pour être enclavé il suffit donc que le propriétaire ne puisse pas accéder à son fonds en voiture, que le stationnement sur la voie publique s'avère impossible car leur maison se trouve en bordure de la route et qu'ils ne peuvent pas démolir le mur de la maison pour réaliser un accès direct par la route de sorte que le seul passage se situe sur la parcelle [Cadastre 9] qui permettrait d'accéder à leur maison sans occasionner de gêne sur la voie publique. Ils font valoir que la médiation ayant conduit à la signature d'un document d'arpentage est indifférente au présent litige qui porte sur un problème d'enclavement, que les deux questions sont techniquement et juridiquement différentes, que leur maison est simplement accessible par un accès piétonnier et qu'elle est bien enclavée. Ils soutiennent enfin que pour accéder à leur cave, ils doivent obligatoirement emprunter le passage situé sur la parcelle de Madame [T]. Ils ajoutent ainsi que leur demande d'expertise est justifiée.

Mme [C] [T] représentée par son conseil demande dans ses écritures :
- le rejet des demandes ;
- de constater le caractère exécutoire de l'accord conclu le 21 avril 2022 et de ses annexes parmi lesquels figure un document d'arpentage établi au contradictoire des parties ayant vocation à régir la situation de leur propriété ;
- condamner in solidum les demandeurs à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Elle fait valoir qu'un document d'arpentage a été signé entre eux le 21 avril 2022 suite à une médiation, qu'à aucun moment dans le cadre des échanges intervenus antérieurement à la saisine de la juridiction, il n'a été question de l'enclavement de la propriété [X] et que ce document délimite les deux propriétés d'un commun accord, de sorte que la demande visant à voir désigner un expert chargé de dresser un document d'arpentage pour régulariser la situation doit être écarté car cet acte existe déjà. Elle conteste l'état d'enclave du terrain des consorts [X] en faisant valoir que la maison est desservie par un portail d'accès situé sur la voie publique, qu'en réalité ils souhaitent obtenir une servitude de stationnement sur son terrain et qu'ils n'hésitent pas à s'octroyer le droit de stationner sur sa propriété en lui occasionnant une gêne ce qui explique qu'elle a dû déposer une main courante le 23 novembre 2023. Elle ajoute qu'il appartient au demandeur de procéder sur leurs fonds aux travaux nécessaires pour mettre en œuvre une solution pour permettre un accès par véhicule et qu'ils ne rapportent pas la preuve de son impossibilité. Elle soutient enfin que les demandeurs bénéficient d'un accès direct à leur cave depuis leur propriété, que leurs allégations sont fausses, leur demande visant à louer leur maison avec une partie de la cave tout en conservant une partie de leur cave pour un usage personnel étant de pure convenance personnelle. S'agissant du droit une servitude d'échelle et une servitude de surplomb, elle expose que si dans le futur des travaux indispensables pour la propriété mitoyenne devaient être réalisés, elle pourra accéder à cette demande si les conditions s'avèrent réunies. Elle expose ainsi que les demandeurs souhaitent par le biais de cette expertise obtenir un second accès indépendant à leur cave et un droit de stationnement sur son fonds alors que leur maison qui existe depuis 1974 n'est pas enclavée.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demande d'expertise :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l'article 145, l'application de ce texte n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.

Aux termes de l'article 682 du Code civil, " le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée aux dommages qu'il peut occasionner ".

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats, que M. [T] a vendu le 6 juin 1974 à M et Mme [M] [X], parents des demandeurs, une maison avec terrain, situés à [Localité 10]. Un détachement parcellaire d'une surface de 100 m² de la propriété du vendeur a été prévu entre les parties. 

Il est constant qu'une difficulté est apparue à la suite du décès de Monsieur [M] [X] concernant le détachement parcellaire cosigné par les parties lors de la vente et et la mise à jour du cadastre et qu'en 2020, le précédent conseil des demandeurs a pris attache avec Madame [T] afin de régulariser la situation et qu'un document d'arpentage soit établi.

Les demandeurs versent un extrait d'un plan cadastral qui s'avère peu lisible ainsi qu'un courrier adressé à Madame [C] [T] le 10 mai 2023 faisant référence à un document d'arpentage réalisé par la SCP LEVIER CASTELLI géomètre, le 28 avril 2022 divisant la parcelle BZ7 en deux nouveaux parcelles soit la parcelle BZ [Cadastre 3] appartenant à Madame [T] et la parcelle BZ [Cadastre 4] leur appartenant, conformément à l'acte de vente du 6 juin 1974 et sollicitant l'établissement d'un acte de servitude de passage, de servitude autour d'échelle et de servitude de surplomb réciproque.

Ils produisent une promesse de vente rédigée en 2023 qui n'est pas signée démontrant qu'ils sont propriétaires d'une propriété d'une superficie de 100 m² cadastrés BZ [Cadastre 4] et mentionnant qu'afin de permettre au bénéficiaire d'accéder aux biens il y a lieu de créer des servitudes notamment une servitude de passage pour un accès pédestre au bien consenti par Madame [T] au profit des consorts [X] ainsi qu'une servitude de tour d'échelle pour l'entretien des murs mitoyens et une servitude de surplomb pour la toiture nord de la propriété vendue qui surplombe le jardin de la propriété de Madame [T]. 

Toutefois, il ressort des photographies versées aux débats, que la propriété [X] qui a été vendue en 1974 aux parents des demandeurs, dans sa configuration actuelle est située au bord de la voie publique et qu'elle dispose d'un portillon d'accès depuis la voie publique, sans qu'il n'ait été fait état préalablement d'un état d'enclavement par les précédents propriétaires.

En outre, la défenderesse démontre que suite à une médiation intervenue entre les parties, un accord a été formalisé entre elles le 21 avril 2022 et qu'un document d'arpentage rectifié a été dressé par un géomètre et signé par les parties aux fins de fixation de la limite divisoire entre leurs parcelles respectives et régulariser la division parcellaire effectuée en 1974.

Par ailleurs, ainsi que l'indique Madame [T], il doit être relevé que les demandeurs qui soutiennent ne pas être en mesure de créer un accès par véhicule terrestre de leur propriété jusqu'à la voie publique outre un stationnement sur leurs fonds car leur maison se trouve en bordure de la route ne versent aucune pièce justificative en ce sens, et qu'ils ne démontrent pas de surcroît leur impossibilité d'accéder à leur cave depuis leur fonds.

Enfin, le moyen tiré de la création d'une servitude de tour d'échelle est inopérant dans la mesure où une telle servitude vise à obtenir un droit d'accès temporaire et limité d'un propriétaire ou fonds voisin pour effectuer les travaux nécessaires, ce qui est sans lien avec l'état d'enclave allégué.

Dès lors, force est de considérer que les demandeurs ne justifient pas d'un motif légitime à l'instauration d'une mesure d'expertise aux fins de désenclavement dans la mesure où ils ne justifient pas au vu des seules pièces versées, que leur maison serait enclavée, cette dernière se trouvant dans la même configuration depuis de très nombreuses années, soit 1974 sans qu'il ne soit justifié d'une impossibilité d'y accéder depuis son acquisition, cette dernière bénéficiant bien d'un accès par un portillon et aucune impossibilité de stationner des véhicules à proximité ni celle de créer une voie d'accès pour véhicules directement depuis leurs fonds n'étant caractérisée.

Sur les demandes accessoires

Au vu de l'issue du litige les demandeurs supporteront les dépens seront condamnés in solidum à verser à Madame [T] la somme de 1200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU Vice-Présidente, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Rejetons la demande d'expertise formée par M.[S] [X] et Mme [N] [X] ;

Condamnons in solidum M.[S] [X] et Mme [N] [X] à payer à Mme [C] [T] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamnons in solidum M.[S] [X] et Mme [N] [X] aux dépens ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;


LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES