Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 1 avril 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 9]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 11]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00916 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PVON
du 01 Avril 2025 

N° de minute 25/00524

affaire : S.N.C. [Adresse 10]
c/ S.A.S. MR




















Grosse délivrée

à Me MALKA
à Me MARIANI

Expédition délivrée

à Me TADDEI

le
l’an deux mil vingt cinq et le un Avril à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente
Assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Mai 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

S.N.C. [Adresse 10], sise [Adresse 8]
Représentée par son administrateur de biens la SAS GESTIPAR
[Adresse 7]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Audrey MALKA, avocat au barreau de NICE
Rep/assistant : Me Sabrina MARIANI, avocat au barreau de BASTIA

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. MR
[Adresse 4]
L’italiano vero
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Julien TADDEI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE



Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 18 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 01 Avril 2025.




EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 septembre 2021, la SNC [Adresse 10] a donné à bail commercial à la SAS MR des locaux commerciaux situés sis [Adresse 6] [Localité 11] [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer annuel durant les deux premières années à la somme de 18 000 euros, puis fixé à la somme de 22 000 euros payable par trimestre, hors taxes et charges.

Le 20 février 2024, la SNC [Adresse 10] a fait délivrer à la SAS MR un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, la SNC [Adresse 10] a fait assigner la SAS MR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

- Constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire à la date du 20 mars 2024 ;
- Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ; 
- La condamner au paiement d’une provision de 11 434,40 euros à valoir sur l’arriéré locatif à la date d’acquisition de la clause résolutoire, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- Le condamner au paiement d’une provision de 2 141,66 euros par mois équivalente au montant mensuel actuel des loyers et charges à titre d’indemnité mensuelle d'occupation des lieux, à compter de la résiliation du bail soit le 20 février 2024, jusqu’à la libération par elle-même et tout occupant de son chef ;
- Le condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.

A l’audience du 18 février 2025, la SNC [Adresse 10], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a sollicité le rejet de la demande de délais de paiement formulée et de de suspension de la clause résolutoire. Elle précise que la dette s’élève à la somme de 33 009,06 euros à ce jour.

Elle expose que la SAS MR est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 20 février 2024 portant sur la somme de 10 178,48 euros, qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet le 20 mars 2024, que son expulsion devra être ordonnée et qu’elle devra en outre être condamnée au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation. Elle ajoute que depuis la dernière audience, aucune régularisation n’est intervenue, que la dette a augmenté et s’élève à la somme de 33 009.06 euros, qu’un règlement est intervenu en avril 2024 puis en décembre 2024 suite à une saisie conservatoire et que le chèque de banque de 10 000 euros ne lui a pas été remis ce qui démontre sa mauvaise foi.

La SAS MR représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées ou reprises à l’audience :

Constater que la société MLR a fait émettre un chèque de banque provisionné de 10 000 euros et qu’elle n’a pas contesté devant le juge de l’exécution près de 5337,12 euros par deux saisies conservatoires ;Dire et juger que la créance locative est en voie de recouvrement, rendant l’expulsion injustifiée en la circonstance ;Dire que la clause résolutoire ne serait être appliquée en raison de la mauvaise foi du bailleur et de son abus de droit ;Accorder en conséquence à la société MR un délai de paiement de 24 mois et suspendre la clause résolutoire en conséquence ;Débouter la SNC [Adresse 10] de toutes ses demandes.Réserver les dépens.
Elle expose que le bailleur est de mauvaise foi et use de la clause résolutoire de manière abusive, que deux saisies conservatoires ont été réalisées pour la somme de 5337,12 euros et qu’un chèque de banque de 10 000 euros a été émis de sorte que plus de 50 % de la créance est couverte. Elle ajoute que la galerie marchande où elle exploite les locaux, subit une désertification importante entrainant une baisse de fréquentation pour les commerçants, qu’elle est de bonne foi, qu’elle a rencontré des difficultés financières et qu’elle est bien fondée à solliciter des délais de paiement sur 24 mois ainsi que la suspension de clause résolutoire afin d’apurer son passif tout en poursuivant son activité commerciale. 

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 7 mai 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, la SNC ESPACE GRIMALDI verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de la SNC [Adresse 10] par acte de commissaire de justice le 20 février 2024, à la SAS MR, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 10 178,48 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent ainsi réunies, à la date du 20 mars 2024.



Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Il ressort du décompte en date du 11 février 2025 versé aux débats, que la SAS MR demeure redevable de la somme de 33 009,06 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtée au mois de janvier 2025 inclus en ce compris les sommes dues au titre du premier trimestre 2025.

Selon les relevés bancaires versés par la défenderesse, la somme de 1837,08 euros a été saisie sur son compte le 4 février 2025 et n’a pas encore été portée au débit du décompte

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer, des indemnités d’occupation et des charges conformément aux termes du bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS MR sera condamnée au paiement de la somme de 33 009,06 euros arrêtée au mois de janvier 2025 inclus (1er trimestre inclus).

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement :

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. 

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SAS MR a fait l’objet de deux saisies conservatoires pour un montant de 5337,08 euros, la somme de 3500 euros ayant été saisie en décembre et celle de 1837,08 euros en février 2025 et qu’elle justifie d’un chèque de banque d’une valeur de 10 000 euros à l’ordre de la SAS GESTIPAR, mandataire de la SAS MR. Elle a par ailleurs effectué un règlement à hauteur de 4000 euros en avril 2024 pour apurer partiellement sa dette.

Dès lors, au regard des efforts fournis par la SAS MR pour apurer son passif locatif, dont la mauvaise foi n’est pas démontrée, cette dernière sera autorisée à se libérer de sa dette locative de par 24 versements mensuels, soit un premier versement de 10 000 euros correspondant au chèque de banque et 23 versements dû, le premier devant intervenir avant le 1er mai 2025 puis avant le 5 de chaque mois, outre le loyer courant augmenté des charges, et le solde lors de la 24ème mensualité.

La suspension des effets de la clause résolutoire sera en conséquence ordonnée.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il convient de préciser qu’à défaut de paiement à leur terme des échéances mensuelles ainsi que du loyer courant ou des provisions mensuelles sur charges, le bailleur sera autorisé à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle qui reprendra son plein effet et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans réponse pendant quinze jours, son expulsion au besoin de la force publique.

Il y a lieu d’ores et déjà de dire et juger que, dans l’hypothèse où la résiliation du bail serait acquise au profit du bailleur, la SAS MR sera redevable d’une provision à valoir sur l'indemnité d’occupation égale au montant mensuel actuel des loyers et charges soit la somme mensuelle de 2141.66 euros par mois.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Il sera alloué à la SNC [Adresse 10] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS MR, qui succombe sera condamnée aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au bail commercial du 15 septembre 2021, liant la SNC [Adresse 10] et la SAS MR portant sur les locaux situés [Adresse 5] a pris effet le 20 mars 2024 ;

CONDAMNONS la SAS MR à payer à la SNC [Adresse 10] à titre provisionnel, la somme de 33 009.06 euros arrêtée au mois de janvier 2025 inclus (1er trimestre inclus) au titre des loyers et charges échus au mois de janvier 2025 inclus, sous réserve des paiements intervenus qui viendront en déduction ;

ACCORDONS à la SAS MR un délai de 24 mois, pour s’acquitter de sa dette et l’autorisons à s’acquitter de cette somme par un premier versement de 10 000 euros correspondant au chèque de banque de 10 000 euros qui devra être remis au bailleur puis en 23 versements mensuels de 1000 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et des mois suivants avec règlement du solde lors du dernier versement ;

ORDONNONS en conséquence la suspension de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivrer le 20 février 2024 ;

PRECISONS que la clause résolutoire ne jouera pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ;

DISONS à l’inverse qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance et du loyer courant ainsi que des charges et taxes, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours, 

ORDONNONS dans cette hypothèse, l’expulsion de la SAS MR des locaux donnés en location, et de tous occupants de son chef, sans délai avec l’assistance de la force publique ;

FIXONS dans l’hypothèse de la résiliation du bail, le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et charges en cours, soit la somme 2141.66 euros HT par mois ;

CONDAMNONS la SAS MR au paiement de cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 2141.66 euros HT, à la SNC [Adresse 10], jusqu'à la libération effective des lieux, avec indexation triennale ;

CONDAMNONS la SAS MR à payer à la SNC [Adresse 10] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS la SAS MR aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;


LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES