Tribunal Judiciaire · Baux Commerciaux — 1 avril 2025

DU 01 Avril 2025 N° minute :

N° RG 24/00010 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N32O

CODE NAC : 30C

Madame [X] [P] divorcée [L]
C/
S.A.R.L. SOCIETE MASCULIN COIFFEUR



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

---===ooo§ooo===--


LOYERS COMMERCIAUX
REOUVERTURE DES DEBATS 

---===ooo§ooo===---


JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire de PONTOISE par Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Isabelle PAYET, greffier, le 01 avril 2025 après débats à l’audience publique du 04 mars 2025. 


DEMANDEUR:

Madame [X] [P] divorcée [L] agissant tant en son nom propre qu’au nom et pour le compte de l’indivision [P] suite aux décès de ses deux parents, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Dominique LE BRUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4


DÉFENDEUR:

S.A.R.L. SOCIETE MASCULIN COIFFEUR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Estelle MADRAY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 27, et Me Abdelaziz EL ASLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G020





***ooo§ooo***



FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 28 mars 1996, Monsieur [E] [P] et Madame [F] [S] ont donné à bail à Monsieur [V] [K] un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer annuel en principal de 48 000 Fr. et un dépôt de garantie de 12 000 Fr. pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 1996 pour se terminer le 31 mars 2005 pour une activité de coiffure masculine.

Monsieur [E] [P] est décédé à [Localité 4] le 11 août 2003.

Madame [F] [S] veuve [P], suivant acte authentique du 25 mai 2005, a renouvelé le contrat de bail rétroactivement à compter du 1er avril 2005 jusqu'au 31 mars 2014 moyennant un loyer mensuel en principal de 640 €.

Madame [X] [L] née [P], venant aux droits de ses parents, et suivant acte sous seing privé du 17 janvier 2018, a consenti au renouvellement du bail commercial de la société Masculin Coiffure pour une durée de neuf années entières et consécutives rétroactivement à compter du 1er avril 2014 pour se terminer le 31 mars 2023, moyennant un loyer mensuel de 750 € hors-taxes et hors charges.

Suivant exploit du 31 janvier 2023, le preneur a sollicité le renouvellement du bail commercial. Suivant lettres recommandées des 20 février 2023 et 28 mars 2023, la bailleresse a accepté le principe du renouvellement et a sollicité la somme mensuelle de 1500 € de loyer hors taxes et hors charges, outre le paiement de l'indexation au cours des trois dernières années.

La bailleresse a saisi la commission départementale de conciliation en matière de locaux à usage commercial du Val-d'Oise. Un procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 30 octobre 2023.

Suivant mémoire du 10 avril 2024, notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 11 avril 2024, la bailleresse a sollicité que le juge des loyers commerciaux fixe le montant du loyer renouvelé à la somme de 18 000 € par an hors-taxes et hors charges avec réajustement du dépôt de garantie et ce, à compter du 1er avril 2023. Au soutien de ses demandes, la bailleresse a fait valoir que la durée du bail était supérieure à neuf années, ce qui excluait la règle du plafonnement, que la locataire n'avait jamais réactualisé le montant du dépôt de garantie, qu'elle refusait de payer la révision annuelle du loyer commercial depuis trois ans et qu'il existait une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Suivant exploit du 4 juillet 2024, la bailleresse a fait assigner la société MASCULIN COIFFEUR afin de solliciter, sous le bénéfice de provisoire, le déplafonnement du loyer renouvelé au 1er avril 2023, en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la fixation du loyer renouvelé à la somme de 18 000 € par an (soit une somme mensuelle de 1500 € hors-taxes et hors charges), avec intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de chaque échéance, avec capitalisation des intérêts, outre la fixation du montant du dépôt de garantie à la somme de 4500 €, sous déduction du dépôt de garantie déjà versé dans le cadre du bail initial à hauteur de 1829,39 €. Il a également été sollicité le paiement d'une somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que la condamnation de la partie adverse au paiement des dépens. À titre subsidiaire, la bailleresse a sollicité la désignation d'un expert judiciaire aux frais avancés de la partie adverse afin de prendre position sur la valeur locative et l'existence d'un éventuel motif de déplafonnement, avec fixation du loyer provisionnel à la somme de 1300 € par mois et fixation du dépôt de garantie à hauteur de 3900 € correspondant à trois mois de loyer provisionnel, outre 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, Madame [X] [P] fait valoir qu'une procédure est en cours en vue de l’acquisition de la clause résolutoire, un commandement de payer les loyers ayant été délivré le 18 mai 2024, que la demande de renouvellement formulée par le preneur suivant exploit du 31 janvier 2023 est trop tardive alors qu'elle aurait dû être délivrée six mois avant le terme du bail soit au plus tard le 31 septembre 2022. Elle a également précisé que Monsieur [K] a cédé son droit au bail à la Société Masculin Coiffure sans l'avoir informée comme il en avait l'obligation. Elle a ajouté que le local se situe dans la plus grande artère marchande de la ville de [Localité 4], très proche des transports, comprenant différents types d'activités commerciales et artisanales, avec des commerces alimentaires, de nombreux restaurants, des salons de thé, des boulangeries, de la restauration rapide, des pharmacies, des laboratoires médicaux, des activités tertiaires ainsi que des habitations, étant précisé que les loyers dans ce secteur sont en augmentation et que le preneur est la seule boutique de coiffure pour hommes et enfants dans le secteur concerné. La bailleresse ajoute que la population de [Localité 4] a fortement augmenté et que la valeur locative de 15,49 € par mètre carré est sans commune mesure avec les loyers pratiqués et payés dans le secteur, le prix au mètre carré devant être fixé à la somme de 30,47 € par mois (pour 49 m2), étant précisé que la commune appartient désormais au « Grand [Localité 3] ». Elle ajoute qu'une majoration du loyer est due, les locaux étant de faible surface et la durée du bail étant importante.

La SARL Masculin Coiffeur a constitué avocat le 30 septembre 2024 en la personne de Me Edwige. Néanmoins, lors de l'audience du 4 mars 2025, le conseil de la partie demanderesse a précisé que Me Edwige n'intervenait plus et qu'aucun autre avocat n'était mandaté.

Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'acte et aux mémoires susvisés.

Le dossier a été plaidé lors de l'audience devant le juge des loyers commerciaux du 4 mars 2025.

Par mail du 6 mars 2025, Maître El Asli, représentant la société à responsabilité limitée Masculin Coiffeur, a sollicité la réouverture des débats, affirmant avoir été destinataire d'une date d'audience erronée.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit observer et faire observer, en toutes circonstances, le principe du contradictoire.

En l'espèce, il apparaît que le conseil du preneur sollicite la réouverture des débats afin de faire valoir ses arguments. Il sera fait droit à cette demande.

Par ailleurs, à la lecture de l'assignation, il apparaît que le conseil de Mme [P] précise que cette dernière représente une indivision. Il convient donc d'enjoindre à la bailleresse de donner la date de décès de Madame [F] [S], l'acte de notoriété permettant d'établir la qualité d'héritière de Mme [X] [P] et également des documents permettant d'établir qui sont les indivisaires, en cas d'indivision, ainsi que la qualité de Mme [P] pour les représenter en justice ainsi que tout document permettant d'établir l'existence d'une modification à la hausse du loyer de renouvellement (expertise amiable, attestation d'agence immobilière par exemple).

Un calendrier de procédure sera établi ainsi que précisé au dispositif.

L'ensemble des demandes sera réservé.



PAR CES MOTIFS

Le juge loyers commerciaux,, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

Ordonne la réouverture des débats afin de permettre à Me El Asli, conseil de la SARL Masculin Coiffeur, de faire valoir ses arguments, mais également de permettre au conseil de Madame [X] [P], de produire tout document permettant d'établir la date de décès de Madame [F] [S], l'acte de notoriété permettant d'établir la qualité d'héritière de Mme [X] [P] et également des documents permettant d'établir qui sont les indivisaires, en cas d'indivision, ainsi que la qualité de Mme [P] pour les représenter en justice, outre tout document permettant d'établir l'existence d'une modification à la hausse du loyer de renouvellement,

Fixe le calendrier de procédure suivant :
– Me El Asli, conseil du preneur devra répondre aux écritures de Maître Lebrun avant le 2 mai 2025,
– Maître Le Brun répondra éventuellement aux arguments de Me El Asli avant le 3 juin 2025,
– Me El Asli et Maître Le Brun auront jusqu'au 20 juin 2025 pour d'éventuels échanges supplémentaires,

Ordonne que l'audience de réouverture des débats se déroule le 1er juillet 2025 pour plaidoirie, étant précisé qu'aucun renvoi ne sera accordé,

Réserve l'ensemble des demandes,

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 1er avril 2025,


La Greffière, Le Président,