Tribunal Judiciaire · Baux Commerciaux — 1 avril 2025

01 Avril 2025

N° Rôle : N° RG 22/00002 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MK4S

CODE : 30C

Monsieur [I] [J]
c/
S.A.S. LE COLIBRI 95 SAS


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE.


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BAUX COMMERCIAUX


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JUGEMENT.


JUGEMENT prononcé publiquement par Madame Aude BELLAN, Vice-Président, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffier, le 01 Avril 2025 après débats à l’audience publique du 04 Mars 2025.

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DEMANDEUR

Monsieur [I] [J]
né le 19 Février 1970 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Patrick FLORENTIN, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, et Me Philippe REZEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS


DÉFENDEUR

S.A.S. LE COLIBRI 95 SAS au capital de 1.000 €
Immatriculée au RCS [Localité 5] sous le n°803 422 948
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Angel THORY, avocat au barreau de VAL D’OISE






FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 27 juin 2008, Monsieur [I] [J], représenté par la société Royale Pierre Conseil Gestion Immobilière, a donné à bail commercial à la société TRIVINA des locaux à usage commercial pour une activité d'hôtel meublé, restaurant, débit de boissons situés [Adresse 2] [Localité 4], bâtiment I, lots 31 et 56, bâtiment II lot numéro 15 pour une durée de 9 années jusqu'au 19 juin 2017 pour un loyer annuel de 18 000 euros HT et HC.

Suivant acte sous seing privé du 1er octobre 2014, la société TRIVINA a cédé son fonds de commerce à la société LE COLIBRI 95.

Suivant exploit du 29 mars 2021, Monsieur [I] [J] a fait délivrer à la société LE COLIBRI 95 un congé avec offre du renouvellement du bail à effet au 30 septembre 2021, proposant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 35 000 €.

Dans son mémoire notifié par courrier recommandé du 25 novembre 2021, Monsieur [I] [J] a formulé une demande en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à la somme de 30 000 € hors taxes et hors charges par an.

Suivant exploit d'huissier du 13 janvier 2022, Monsieur [I] [J] a fait assigner la société LE COLIBRI 95, sollicitant la fixation de la valeur locative à la somme de 30 000 € hors taxes et hors charges par an. À défaut, elle a sollicité la nomination d'un expert pour déterminer la valeur locative et a demandé que le loyer provisionnel soit fixé au montant du dernier loyer, majoré de 20 % ainsi que des charges. Par ailleurs, il a demandé le paiement de l'intérêt au taux légal sur chaque échéance à compter du 1er octobre 2021, outre 3000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [I] [J] précisait que le bail devait être déplafonné puisqu'il avait été poursuivi par tacite prorogation pendant plus de 12 ans. En outre, les locaux litigieux étaient monovalents. Il produisait une expertise amiable rédigée par Monsieur [B], dont les conclusions retenaient une surface pondérée de 82 m² et une valeur locative arrondie à 30 000 €.

Suivant mémoire en réponse du 9 janvier 2023 notifié par lettre recommandée avec avis de réception, la société LE COLIBRI 95 a reconnu qu'il convenait de fixer le loyer à la valeur locative mais a contesté cette valeur telle que retenue par l'expert amiable de la partie demanderesse.

Elle a donc formulé les demandes suivantes :
- dire que par effet du congé délivré le 29 mars 2021, le bail commercial a été renouvelé à effet du 1er octobre 2021,
– fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à la valeur locative,
– débouter la partie adverse de sa demande visant à fixer la valeur locative à la somme de 30 000 € hors taxes et hors charges par an,
– faire droit à la demande d'expertise,
– dans l'attente du rapport d'expertise, débouter la partie adverse de sa demande de majoration du loyer provisionnel de 20 %,
– fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel, soit 5950,61 euros TTC par trimestre,
– débouter la partie adverse de sa demande en paiement des intérêts au taux légal sur chacune des échéances à compter du 1er octobre 2021, les intérêts portant sur la différence entre le loyer fixé et le loyer acquitté,
– débouter la partie adverse de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ainsi que sur les dépens.
Le dossier a été plaidé lors de l'audience devant le juge des loyers commerciaux du 10 janvier 2023.

Suivant jugement du 14 février 2023 (et jugement rectificatif du 5 mars 2024), le juge des loyers commerciaux a décidé d'une expertise, commettant pour y procéder Monsieur [C] afin de proposer une valeur locative des locaux au 1er octobre 2021 et a constaté que la règle du plafonnement ne jouait pas.

Monsieur [C] a rendu son rapport le 5 décembre 2023.

Suivant mémoire du 27 novembre 2024 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 29 novembre 2024, Monsieur [I] [J] a sollicité du juge des loyers commerciaux de constater que les locaux loués constituent des locaux monovalents, que la durée du bail excède 12 ans, de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à la valeur locative, à la somme de 30.400 € HT/HC par an, de condamner la société LE COLIBRI 95 à payer les intérêts au taux légal sur chacune des échéances à compter du 1er octobre 2021, les intérêts portant sur la différence entre le loyer fixé et le loyer acquitté, ainsi qu'une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la bailleur fait valoir que, pour la partie restaurant, Monsieur [C] retient une superficie pondérée de 82 m2 et une valeur locative de 275 € par mètre carré, soit une valeur locative de 22.550 €. Pour la partie hôtel, le bailleur précise que Monsieur [C] retient une valeur locative de 12.654,75 €, soit une valeur locative totale avant corrections de 35.204,72 € (et de 30.400 € après corrections). La bailleur sollicite donc d'entériner ledit rapport.

Suivant mémoire du 20 janvier 2025 notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 27 janvier 2025, la société LE COLIBRI 95 a sollicité que le juge des loyers commerciaux fixe le loyer du bail renouvelé à la valeur locative à la somme de 30.000 E HT/HC par an, outre le débouté de la partie adverse du surplus des demandes.

Au soutien de ses demandes, le preneur a fait valoir que la valeur locative à retenir est de 30.000 euros annuels, ainsi que préconisé par l'expert amiable, Monsieur [B].

Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'acte et aux mémoires susvisés.

Le dossier a été plaidé lors de l'audience devant le juge des loyers commerciaux du 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

S'agissant du loyer

L'article L 145–33 du code de commerce dispose que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité.

Selon l'article L 145–34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux.

En l'espèce, et ainsi que constaté dans le jugement du 14 février 2023, le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative.

Afin de fixer la valeur locative des locaux, l'expert judiciaire a décrit leur localisation ainsi que leur environnement, le bâtiment tant du point de vue extérieur qu'intérieur, a pu déterminer les surfaces pondérées, lesquelles ne sont contestées par aucune des parties (82 m² pondérés pour le local commercial), a recherché les prix pratiqués dans le secteur d'[Localité 4] et dans les communes proches (auto-école, soins de beauté, restaurants, fast-food, salle de sport, magasin de déstockage, pizzeria, salon de thé, assurance, bazar, bar, boulangerie, banque, magasin de téléphonie, salon de coiffure, boucherie).
Les éléments de comparaison retenus ainsi que la méthode utilisée sont pertinents et il convient, ainsi que préconisé par l'expert, de retenir une valeur locative unitaire de 275 € hors-taxes et hors charges par mètre carré pondéré et par an, soit 22 550 € pour la partie restauration.
Pour la partie hôtelière, l'expert judiciaire a appliqué, à juste titre, la méthode hôtelière, prenant en compte la catégorie de l'hôtel, la recette théorique et le taux de fréquentation, retenant une valeur unitaire de 28 € par chambre, soit une recette théorique annuelle de 51 000 € par an pour cinq chambres louées en tenant compte d'un taux d'occupation de 95 %, soit 48 450 € au titre du loyer pour la partie hôtelière, sans qu'il y ait lieu d'effectuer un abattement, l'exploitant travaillant uniquement avec des particuliers sans passer par des organismes de réservation et en retenant un taux de pourcentage de recettes de 20 % au regard des caractéristiques des locaux, soit une valeur locative de l'hôtel de 9690 €, étant rappelé que le gérant utilise la première chambre pour se loger (valeur locative de 2 964,72 € par an).

En conséquence, il convient, après avoir ajouté les loyers du local commercial, de la partie hôtelière, du logement du gérant, de retenir une valeur locative de marché de 35 204,72 €, qu'il convient de minorer du montant de la taxe foncière, soit 2 492 €, et de 7 % s'agissant des travaux de mise aux normes, ces coefficients n'étant nullement contestés par les parties.

Ainsi, il sera retenu un loyer annuel renouvelé au 1er octobre 2021 de 30 422,82 € hors-taxes et hors charges, arrondi à 30 400 €.

Il est de jurisprudence constante que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l'absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l'assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur.

En conséquence, les intérêts au taux légal courent à compter 13 janvier 2022 pour les loyers antérieurs à cette date, puis à compter de chaque échéance de loyers pour les loyers postérieurs.


Sur les autres demandes

L'exécution provisoire est de droit, il n'y a pas lieu de l'écarter.

Il convient de condamner la société LE COLIBRI 95, partie succombante, aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront mis à la charge de la société LE COLIBRI 95, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.



PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire en matière de loyers commerciaux et en premier ressort,

Rappelle que la règle du plafonnement ne joue pas en l'espèce,

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à la somme de 30.400 euros hors taxes et hors charges, les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées,

Dit que les intérêts au taux légal portant sur la différence entre le loyer fixé et le loyer acquitté courront à compter du 13 janvier 2022 (pour les loyers échus entre le 1er octobre 2021 et cette date) puis à compter de chaque échéance de loyer pour les loyers échus postérieurement au 13 janvier 2022,

Rappelle que l'exécution provisoire de la décision est de droit,

Condamne la société LE COLIBRI 95 au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société LE COLIBRI 95 au paiement des dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 1er avril 2025,

le greffier le président