Tribunal Judiciaire · Baux Commerciaux — 1 avril 2025

01 Avril 2025

N° Rôle : N° RG 22/00011 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MZCP

CODE 30C

S.A.S. ATOS INTERNATIONAL
c/
S.A.S. OPCI RIVER OUEST




TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PONTOISE.


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BAUX COMMERCIAUX


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JUGEMENT.


JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du tribunal judiciaire de Pontoise par Madame Aude BELLAN, Vice-Président, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffier, le 01 Avril 2025 après débats à l’audience publique du 04 Mars 2025.

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DEMANDERESSE

S.A.S. ATOS INTERNATIONAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Antonin PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, et Me katia BONEVA-DESMICHT, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

S.A.S. OPCI RIVER OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emilie RONNEL de la SCP EVODROIT, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, et Me Jean-Pierre BLATTER, avocat plaidant au barreau de PARIS


FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous-seing privé du 30 juin 2017 à effet au 1er juillet 2017, la société OPCI RIVER OUEST a donné à bail des locaux à usage exclusif de bureaux (d'une surface d'environ 53 229 m² outre de nombreux emplacements de stationnement) à la société ATOS INTERNATIONAL, lesdits locaux étant situés [Adresse 3] à [Localité 5].

Le bail a été initialement consenti pour une durée de 12 ans, laquelle a été portée à 13 ans et un mois au terme de l'avenant du 10 juillet 2020, la location ayant commencé à courir le 1er juillet 2017 pour se terminer le 31 juillet 2030, moyennant un loyer annuel de 18 977 970 € hors taxes et hors charges.

Suivant lettre recommandée avec avis de réception du 29 juillet 2022, le preneur a sollicité une révision à la baisse du loyer. Le pli étant revenu le 1er août 2022 avec la mention « destinataire inconnu », une seconde lettre recommandée avec avis de réception du 2 août 2022 a été envoyée afin de formuler la même demande.

Suivant acte extrajudiciaire du 9 septembre 2022, le preneur a réitéré auprès du bailleur sa demande de révision du loyer, afin que celui-ci soit fixé à la somme annuelle de 7 952 400 € hors taxes et hors charges. Suivant lettre officielle adressée par le conseil du bailleur au conseil du preneur du 27 septembre 2022, le bailleur a rejeté cette demande de révision du loyer.

Suivant mémoire préalable du 14 octobre 2022 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 20 octobre 2022 (également signifié le 17 octobre 2022 par huissier de justice), le preneur a maintenu sa demande de révision à la baisse.

Suivant assignation du 18 novembre 2022, cette demande a été réitérée.

Lors de l'audience du 9 mai 2023 et en vertu de son mémoire numéro trois en fixation du loyer révisé du 27 avril 2023 notifié le 28 avril 2023, le preneur a sollicité de fixer le loyer du bail révisé à la somme de 7 952 400 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er août 2022 et d’ordonner, en tant que de besoin, une mesure d'expertise judiciaire, avec un loyer provisionnel pour la durée de la procédure à hauteur d'un montant annuel de 7 952 400 € hors charges hors taxes, outre le paiement d’une somme en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Suivant mémoire en réponse numéro deux du 11 avril 2023, notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 12 avril 2023, la société OPCI RIVER OUEST a soulevé une fin de non-recevoir. A titre subsidiaire, elle a sollicité le rejet de l’intégralité des demandes. À titre infiniment subsidiaire, elle ne s’est pas opposée à une mesure d’expertise judiciaire et a sollicité le paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement du 13 juin 2023, le juge des loyers commerciaux a rejeté la fin de non-recevoir et a commis Monsieur [W] [S] en tant qu’expert judiciaire.

L'expert a déposé son rapport le 26 mars 2024.

Suivant mémoire du 29 mai 2024, notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 31 mai 2024, la société ATOS International a sollicité, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-A titre principal : la fixation du loyer annuel du bail commercial renouvelé (sic) au 1er août 2022 à 7.952.400 euros hors taxes et hors charges,
-A titre subsidiaire : la fixation du loyer du bail commercial renouvelé au 1er août 2022 à la somme telle que fixée par l'expert judiciaire dans son rapport final dans l'hypothèse où les critères cumulatifs de l'article L.145-38 du Code de commerce sont réunis, à savoir 9.315.075 euros hors taxes et hors charges,
-En tout état de cause : toutes les autres clauses, charges et conditions du bail commercial expiré demeurant inchangées, en ce compris la durée de 12 années, hormis le réajustement du dépôt de garantie et de la garantie à première demande, et les éventuelles mises en conformité découlant des dispositions d'ordre public de la loi n° 2014- 626 du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.
-le paiement des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyers à compter de chaque date d'exigibilité conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du même code pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an,
-le paiement de la somme de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, la société ATOS International précise que le pic de construction d’immeubles de bureaux a eu pour effet d’accroître l’offre locative, engendrant une difficulté de louer les immeubles libres, constituant une modification notable susceptible de justifier une révision à la baisse du loyer. Elle ajoute que, dans son rapport, Monsieur [U] a identifié un pic total de constructions à usage de bureaux de 36 939 m² sur [Localité 4] à proximité immédiate des locaux loués depuis la date de prise d’effet du bail, de 149 227 m² dans un rayon hors [Localité 4] mais dans des communes limitrophes. S'agissant du déclin des demandes locatives et de la désertification des bureaux liée à la crise sanitaire et à la généralisation du télétravail, le preneur précise qu'il importe peu que les modifications soient d’ampleur régionale ou nationale, dès lors qu'elles altèrent localement la commercialité/l’attractivité. Ainsi, selon le preneur, le lien de causalité entre le caractère matériel des constructions d’immeubles de bureaux restés vacants entraînant une forte chute des valeurs locatives et les conséquences sur l’activité du Preneur est indéniable. Il ajoute que la faculté de sous-location dont dispose la société ATOS INTERNATIONAL (qui fait partie intégrante de son activité de prestataire de services) est indispensable à la réalisation de ses missions et que l'existence d'une distorsion entre le loyer contractuel et la valeur locative fait obstacle à l'exercice par la société ATOS INTERNATIONAL de son activité de société de services au profit des entités du groupe ATOS, qui ne peuvent pas supporter financièrement le coût d'un loyer déconnecté de la valeur locative. Elle conclut à l'existence d'une incidence de la modification des facteurs locaux de commercialité sur l'activité du preneur. La société ATOS International affirme que la valeur locative a évolué de plus de 10%.

Suivant mémoire du 9 septembre 2024 notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 11 septembre 2024, la société OPCI RIVER OUEST a sollicité que le juge des loyers commerciaux déboute la société ATOS INTERNATIONAL de ses demandes à l’encontre de la société OPCI RIVER OUEST, fixe le loyer révisé à la date du 1er août 2020 (comprendre 2022) à la somme de 20 941 507 euros, condamne la société ATOS INTERNATIONAL aux dépens qui comprendront les honoraires de l’expert et au paiement envers la société OPCI RIVER OUEST de la somme de 60 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société OPCI RIVER OUEST fait valoir que le juge ne peut accueillir la demande de révision de la société ATOS INTERNATIONAL à la valeur locative, que si celle-ci démontre une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entre le 1er juillet 2017 et le 31 juillet 2022, une variation de plus de 10 % de la valeur locative, un lien de causalité entre les deux et l'impact de cette modification sur son activité exclusive de bureaux. Le bailleur ajoute que l'expertise amiable du cabinet [U] ne permet pas de rapporter cette preuve, que les opérations immobilières (constructions de nouveaux immeubles) ne constituent pas un critère matériel, car la construction de bâtiments de type tertiaire et résidentiel constitue un développement naturel et commun de la ville de [Localité 4] et est commun à de nombreuses communes d’Ile-de-France. Le bailleur ajoute que le preneur ne démontre pas en quoi ces nouvelles constructions auraient eu une incidence sur son activité au sein des locaux loués. La société OPCI RIVER OUEST affirme également que le taux de vacance des locations de bureaux n'est pas uniquement local, qu'elle n'a aucun lien avec l'activité du preneur et que la crise sanitaire et le télétravail ne peuvent être appréhendés comme des critères de modification matérielle et locale de la commercialité.

Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'acte et aux mémoires susvisés.

Le dossier a été plaidé lors de l'audience devant le juge des loyers commerciaux du 4 mars 2025 et a été mis en délibéré le 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Règles applicables à la demande en révision du loyer

L'article L. 145-37 du Code de commerce prévoit, qu'indépendamment de toutes stipulations contractuelles, le loyer peut être révisé à la demande de l'une des parties dans les conditions prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce.
L’article L 145–38 du code de commerce dispose que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du CMF, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
Il s'infère de ce texte et de la jurisprudence constante en la matière que le juge ne peut accueillir la demande en révision à la valeur locative que si la preuve est faite de l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, d'une variation de plus de 10 % de la valeur locative, d'un lien de causalité entre les deux et de l'impact de cette modification sur l'activité du preneur.
L'article R. 145-20 régit quant à lui les conditions de mise en œuvre de la révision : la demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

C'est à la partie qui demande la révision du loyer à la valeur locative, donc à la société ATOS INTERNATIONAL, d'apporter la preuve de la réunion des conditions nécessaires à la mise en œuvre de la révision du loyer pour la période considérée soit du 1er juillet 2017 au 31 juillet 2022, étant précisé que ces conditions doivent être remplies cumulativement, ce qui implique que l'existence d'une seule d'entre elles n'est pas suffisante pour accueillir la demande en révision.

Les lieux loués

Il résulte de l’acte sous-seing privé du 30 juin 2017 que les locaux sont à usage exclusif de bureaux au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5]. La société ATOS International exerce au sein des locaux une activité de prestation de services aux bénéfices des sociétés du groupe ATOS : fonctions supports telles que direction, comptabilité, ressources humaines, marketing etc. L’objet social d’ATOS International, selon ses statuts, consiste en la « prestation d’assistance financière, logistique, administrative, commerciale, marketing, internationale ».

L’expert relève : « La ville de [Localité 4], d’un peu moins de 30 000 habitants, se trouve dans le département du Val-d’Oise, en seconde couronne parisienne, sur la rive droite de la Seine. Le pont de [Localité 4] relie la ville à [Localité 9] ainsi que l’A86 longeant la Seine sur la rive opposée. L’immeuble River Ouest est implanté en front de Seine, [Adresse 11] (D311), voie très fréquentée aboutissant à 350 m au Pont de [Localité 4], nœud de circulation d’où partent la D392 en direction de l’A15 et la D308/D311 vers les Yvelines. Il existe également une station de tramway T2 Pont de [Localité 4] reliant [Localité 7] en une quinzaine de minutes. Le centre de [Localité 4] est distant de 500 m à vol d’oiseau. L’environnement est mixte, mêlant résidentiel (…), locaux d’activités à l’est (…), secteur dit de [Localité 8] en cours de renouvellement urbain mêlant bureaux et résidentiel avec des commerces (…) ».

L’expert précise que « vers 2010, il s’agissait d’une zone essentiellement à usage d’activités et d’industrie (Parc d’activité des Berges de Seine) comprenant notamment des sociétés des secteurs suivants : mécanique générale et de précision, garages automobiles, artisans, petites et moyennes industries ; avec une quasi-absence de bureaux purs. Lors de son installation en 2010, Atos fut pionnier dans son implantation à [Localité 4], prenant à bail plus de 50 000 m² de bureaux, tenant compte de la difficulté d’accès au site au sein d’un secteur très embouteillé, isolement par rapport aux pôles de bureaux et notamment au regard des sociétés de IT ; enfin dans l’esprit des clients ou preneurs potentiels, l’implantation en seconde couronne parisienne renvoie ici à une troisième zone car il convient de passer deux fois la Seine dans un secteur disposant de peu de ponts. Notons enfin que le secteur, quoiqu’en amélioration, reste très populaire ; il est difficile d’imaginer les salariés globalement qualifiés d’ATOS International habiter à proximité. Il en résulte qu’au 1er juillet 2017, début de la période d’étude, l’implantation reste médiocre pour du bureau ».

L’expert ajoute : « à sa création en 2010, l’ensemble immobilier River Ouest est une belle réalisation, d’architecture aboutie, constituant un campus avec des services hauts de gamme : auditorium, RIE, salle de sport etc. Au 1er juillet 2017, début de la période d’étude, la qualité générale de l’ensemble immobilier est très bonne. En revanche, les surfaces privatives ont connu sept ans d’occupation et s’avèrent quelque peu vieillissantes. En tout état de cause, il s’agit de bureaux de seconde main et non plus de bureaux neufs. Au 30 juillet 2022, fin de la période d’étude, la qualité générale de l’ensemble immobilier reste très proche de celle connue au 1er juillet 2017, toutefois les surfaces privatives ont « vécu » cinq nouvelles années d’occupation, portant leur occupation depuis l’origine à 12 ans. Les bureaux nécessitent des travaux de rafraîchissement (moquettes, peintures, agencements etc.) ».




Historique de l’occupation des lieux

Un premier bail avait été conclu entre les parties le 18 décembre 2009, lequel a été modifié par cinq avenants. Il avait été conclu pour une durée de 13 ans du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2022. Ce bail a été résilié par avenant numéro six du 30 juin 2017. Un protocole d’accord transactionnel a été signé entre les parties prévoyant un paiement de 20 millions d’euros au profit du preneur ATOS International « à titre de dommages et intérêts en réparation » (préjudice d’exploitation, préjudice commercial, préjudice d’image, coût de déménagement et de réinstallation, surcoût locatif, coût des aménagements spécifiques non amortis et impacts sociaux). Puis, le bail du 30 juin 2017 à effet au 1er juillet 2017 a été signé entre les parties.

S’il n’est pas contesté par l’expert qu’il existe une distorsion entre le loyer commercial acquitté par le preneur et la valeur locative des locaux, il apparaît que cette distorsion était existante dès la conclusion du bail en 2017, ainsi que le relève le protocole d’accord transactionnel concomitant à la signature du bail (« le preneur a, par ailleurs lors de différents entretiens, fait valoir (…) la dégradation de l’environnement de l’ensemble immobilier et le non développement de la zone telle qu’il avait été envisagé lors de la signature du bail »).

Il appartient aux parties, dans le cadre de leur liberté contractuelle, de fixer le loyer comme bon leur semble en prenant notamment en compte tous les éléments extrinsèques à la conclusion dudit contrat et notamment, comme en l’espèce, le protocole transactionnel de 2017 signé concomitamment au bail.

A toutes fins utiles, il sera rappelé que l'article L. 145-38 du code de commerce précité vise une variation de plus de 10% de la valeur locative et non un différentiel entre le loyer contractuel payé et la valeur locative des locaux.

Sur la réunion des conditions nécessaires pour aboutir à une révision du loyer

La modification matérielle des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue au cours de la période à prendre en considération pour déterminer la recevabilité de l'action en révision, c'est-à-dire entre la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer à réviser et la demande de révision. La période d’étude s’étend du 1er juillet 2017 (date de prise d'effet du bail) au 31 juillet 2022 (veille de la demande de révision). Toute modification hors de cette période ne peut donc être prise en compte.

Il apparaît que l’expert a défini comme secteur de référence un périmètre élargi comprenant le quartier de la Tête de Pont et la zone d’activité le long du [Adresse 11] pour sa partie comprise jusqu’à 1 km à vol d’oiseau de l'immeuble River Ouest.

Comme l’expert le relève, raisonner sur la rue ou les quelques rues directement avoisinantes apparaît trop réducteur, s’agissant de 50 000 m² de bureaux. Retenir la ville entière de [Localité 4] a peu de sens, les locaux constituant un pôle de zone tertiaire, que l’on ne retrouve pas plus loin dans la ville. En outre, le secteur est un marché « de report », excentré, en seconde couronne parisienne après deux ponts, distinct des pôles de l’autre côté de la Seine (en présence de la frontière entre les deux départements, matérialisée par le fleuve).

La prise en compte de ce périmètre géographique sera donc validée.

Selon l’expertise, il ressort qu'entre le 1er juillet 2017 et le 31 juillet 2022 :
–le quartier a fait l’objet de plusieurs travaux d’amélioration (square, mail, espaces publics),
–plusieurs programmes de logements ont été livrés,
–sur l’îlot 1, livraison au troisième trimestre 2021 d’un programme R+7 Com’Unity comptant 32 000 m² de bureaux et 400 m² de commerces (architecture proche de River Ouest, le programme repose sur un foncier de 6 971 m² situé en bordure de Seine, au pied du Pont de [Localité 4] et face à la station du tramway [12]. Il remplace les tours Carasso, deux immeubles de logements des années 1960),
–le programme Com’unity voisine deux immeubles de bureaux qui n’entrent pas dans la période d’étude (l’immeuble Sceneo, 12 000 m² de bureaux livrés en 2014 donc antérieur à la période d’étude, l’immeuble U’Man du même promoteur que l’immeuble Com’unity, comptant 25 450 m² de bureaux en lieu et place d’anciennes activités commerciales et leur parking surfaces respectifs. Encore en travaux, l’immeuble était prévu pour être livré courant 2024).

L’expert précise que l’immeuble Com’Unity, livré au troisième trimestre 2021, crée une nouvelle offre de 33 000 m² de bureaux et qu'en juillet 2022, l’immeuble Com’Unity était vacant, ce qui n’est toutefois pas inhabituel au regard des délais d’écoulement des stocks de bureaux disponibles en Île-de-France. Il en déduit que l’exemple de Sceneo illustre les difficultés de louer dans le secteur considéré en 2017, soit dès l’origine de l’installation d’ATOS International en 2010.


La question de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

L’article R 145–6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
La commercialité peut être définie comme l'aptitude plus ou moins grande d'un secteur à permettre aux commerçants qui y sont installés, en bénéficiant d'une destination adéquate, de réaliser des profits sur le seul fondement des qualités propres de ce secteur, abstraction faite de l'aptitude des exploitants.

À la différence de l'article L. 145-34 du Code de commerce qui vise une modification notable, l'article L. 145-38 exige une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ce qui implique une transformation concrète et non une simple évolution naturelle d'un élément de commercialité. Par ailleurs, cette modification « matérielle » doit porter sur des éléments matériels, concrets et certains.

La commercialité doit s’apprécier en termes de chalandise, en considération de la clientèle potentielle. Si cette définition paraît évidente s’agissant d’une boutique, il en va autrement dans le cadre de bureaux, les collaborateurs devant y travailler ne pouvant être assimilés à de la clientèle.

L'immeuble Com'Unity et les autres constructions visées par le preneur

L'immeuble Com'Unity a été livré au troisième trimestre 2021 et a créé une nouvelle offre de 33 000 m² de bureaux.

Il est tout à fait légitime que l'expert judiciaire limite son étude quant à la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité à la construction et la livraison de l'immeuble Com’unity, cette construction étant la seule à être intervenue durant la période de référence et à se trouver dans un proche périmètre des locaux litigieux. L'expert retient que cette construction constitue une modification matérielle et locale.
Les autres immeubles visés par le preneur tels que l'arboretum à [Localité 9], les locaux situés à [Localité 6], [Localité 9] ou [Localité 7] ne sont pas comparables, se trouvant dans d'autres communes, dans un autre département et dans un bassin d'activité possédant une dynamique propre (secteur [Localité 10]-Défense). Quant aux locaux situés à [Localité 4] (excepté l'immeuble Com'Unity), l'expert relève que retenir [Localité 4] en son entier a peu de sens, la zone tertiaire considérée, quoique mixte avec du résidentiel et du commerce, constituant un pôle identifié, étant précisé que, plus loin à [Localité 4], il n'existe que très peu de bureaux de façon diffuse, sur de petites surfaces non pertinentes.

La difficulté générale des bailleurs de louer des immeubles libres ne relève pas d'une problématique locale et ne peut être prise en compte dans l'appréciation d'une éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

La suroffre locative et la vacance des locaux alléguées par le preneur constituent des modifications conjoncturelles, ainsi que relevé par l'expert, et non une modification matérielle telle qu'exigée par l'article L. 145-38 du code de commerce.

Enfin, l'argument du preneur consistant à prendre en compte des modifications à l'échelle nationale et internationale dès lors qu'elles auraient une influence à l'échelon local n'est pas recevable. En effet, une telle interprétation reviendrait à dénaturer l'article L 145 – 38 du code de commerce, celui-ci se limitant exclusivement à l'échelle locale, cette interprétation limitative étant conforme à la jurisprudence constante sur ce point.

Sur la question de la crise sanitaire

Seuls les facteurs locaux sont étudiés et non ceux de l'agglomération et a fortiori pas les facteurs mondiaux. Or, la crise sanitaire est un élément ponctuel et qui n’est pas local.

Ainsi, la crise sanitaire n’a pas pu modifier matériellement les facteurs locaux de commercialité.

Sur la question du télétravail

Il n’est pas contesté qu’il existe un accord signé entre la société ATOS International et les syndicats de salariés, le 20 février 2020, soit avant le début de la crise sanitaire liée au Covid-19. Il résulte de cet accord la mise en place du télétravail dans toutes les sociétés du groupe ATOS. Cet accord prévoit notamment la possibilité de fournir du télétravail jusqu’à 50 % du temps de travail.

Comme le relève l’expert, la plus ou moins grande généralisation du télétravail dépend directement de la politique des ressources humaines du groupe ATOS International. Il ne s’agit donc pas d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité mais d’un choix de gestion. En outre, si une augmentation massive du télétravail pouvait être considérée comme acquise, celle-ci ne résulterait que de l'évolution d'une tendance de fond déjà amorcée.

Ainsi, il apparaît que la comparaison entre le nombre de visiteurs au mois de septembre 2017 et le nombre de visiteurs au mois de juin 2022 ne peut être pertinente, le télétravail s’étant mis en place dans l’intervalle. Il sera également rappelé que les travailleurs ne peuvent être assimilés à des « clients », les locaux de bureaux devant être appréhendés différemment des locaux commerciaux classiques de type « boutique ».

L’incidence des éventuelles modifications matérielles sur l’activité du preneur

La modification matérielle des facteurs locaux de commercialité doit affecter le commerce exploité pour donner lieu à révision.
L'article R. 145-6 impose qu'il existe un lien entre les facteurs locaux de commercialité et le commerce considéré. Le commerce considéré doit s'entendre de l'activité effectivement exploitée par le preneur dans les lieux loués parmi toutes celles qui peuvent être autorisées par le bail.

La question de la perte d’attractivité des lieux litigieux

Le preneur évoque une perte d’attractivité des bureaux. Il convient tout d'abord de relever que cette notion n'apparaît pas dans l'article L 145–38 du code de commerce, celui-ci se limitant à exiger une modification matérielle, excluant toute notion immatérielle telle que l'attractivité des locaux. Néanmoins, il sera précisé que l’expert observe que l’impact de la livraison de l’immeuble Com’unity est indifférent sur la clientèle, alors que l’isolement et l’excentration du site existaient dès l’origine de l’installation de la société ATOS International à [Localité 4].

En effet, s’agissant du nombre de visiteurs mesuré en septembre 2017 et en juin 2022, il apparaît que la qualité des visiteurs n’est pas précisée et qu'il n’est pas tenu compte de l’impact du télétravail ni du fait que le sous-locataire WordLine a quitté le site début 2022.

Par ailleurs, l’expert relève que l’immeuble Com’Unity, même s’il crée une offre concurrente immédiate, renforce l’attractivité du quartier en améliorant l’entrée de [Localité 4] et en confortant l’instauration d’un pôle de bureaux dans un quartier n’en comprenant pas auparavant. Enfin, il convient de souligner que cet immeuble remplace une friche foncière sommairement clôturée qui pénalisait en juillet 2017 l’entrée de [Localité 4].

Une éventuelle « perte d'attractivité » n'est donc pas établie et ne peut, en tout état de cause, être considérée comme une condition exigée par l'article L. 145-38 du code de commerce.

Sur la question du Showroom

Ainsi qu'il résulte de l’expertise et des pièces versées au débat, le show-room «BTIC» est destiné à mettre en valeur et présenter les produits et technologies du groupe ATOS International. Ce show-room représente environ 150 m² sur une surface louée de 53 229 m², soit environ 0,3 % de la surface totale. Ce show-room n’est pas ouvert au public mais il est réservé aux clients internes d’ATOS International et de ses filiales. Il ne peut donc être considéré que les locaux de bureaux litigieux sont prévus pour recevoir de la clientèle.

A la question de savoir s’il existait un lien entre la livraison de l’immeuble Com’Unity et l’éventuelle perte d’attractivité du show-room, l'expert a répondu par la négative.

Aucune incidence sur l'activité du preneur ne peut donc être retenue à ce titre.

La question de la sous-location

Le bail qui a été consenti le 30 juin 2017 à la société ATOS International indique que la destination des locaux est celle d’usage exclusif de bureaux. Le bail comporte un article IV dénommé « destination–non exclusivité », qui ne prévoit pas la possibilité pour le preneur d’exercer des prestations de nature immobilière. Par ailleurs, un article XIV « sous-location, domiciliation, location-gérance » interdit toute sous-location totale ou partielle au titre des charges et conditions du contrat de bail. Par dérogation à cette interdiction, il apparaît que le bail autorise le preneur à consentir une ou plusieurs sous-locations des locaux pourvu que ce soit à usage exclusif de bureaux dans la limite de 95 % de la surface privative totale des locaux à plusieurs sociétés du groupe ATOS, étant précisé qu’aucune société ne devra sous-louer seule plus de 50 % de la surface privative des locaux dans la limite d’une surface égale à 35 % (40 % après négociation) de la surface totale des locaux à une ou plusieurs sociétés tierces.
Il résulte des articles 1188 et suivants du Code civil que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.
L’article R. 145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants, sauf adjonction par le locataire d’activités complémentaires, lesquelles ne sont pas alléguées en l’espèce.
Il résulte de la lecture des clauses du contrat de bail (sous-location non évoquée dans le paragraphe évoquant la destination des locaux, sous-location interdite par principe souffrant une dérogation) que celui-ci n’entendait pas faire de la sous-location une activité commerciale contractuellement autorisée.
Ainsi, il résulte que la sous-location de locaux n’entre pas dans la destination contractuelle. Comme le relève justement l’expert, il s’agit d’une faculté offerte au preneur et non d’une activité commerciale et « si le preneur ne trouve pas de sous-locataires, cela ne doit en rien affecter la relation contractuelle dès lors que le bailleur n’est pas l’associé du locataire ».

Ainsi, la sous-location ne pourra être prise en compte pour déterminer l’existence d’une incidence sur l’activité de la société ATOS INTERNATIONAL dans le cadre de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

Conclusion

La livraison de l’immeuble Com’Unity, si elle peut représenter une modification matérielle et locale, n’a pas d’incidence prouvée sur l’activité du preneur. En effet, la société ATOS International exerce des fonctions supports pour un groupe composé de filiales avec des clientèles mondiales, ne permettant pas d’être impactée par la construction de l’immeuble Com’Unity.

En conséquence, il apparaît que les conditions cumulatives permettant d'accueillir la demande de révision de loyer formulée par le preneur ne sont pas réunies. Il n'est donc pas nécessaire de rechercher l'existence d'une variation de plus de 10 % de la valeur locative ni d'un lien de causalité entre la modification matérielle et cette variation.

Ainsi, il ne peut y avoir de fixation du loyer révisé à la valeur locative à la baisse ainsi que sollicité par le preneur.

Montant du loyer

L'article L. 145-38 du Code de commerce énonce que l'indice multiplicateur doit être l'indice correspondant à la date de la demande de révision et l'indice diviseur, l'indice correspondant à la date de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Le loyer à retenir, à compter du 1er août 2022, s'élève au loyer indexé, soit selon quittance de loyer du quatrième trimestre 2022, à la somme de 20 941 507 € par an hors taxes et hors charges.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.


Les dépens (en ce compris les frais d'expertise judiciaire) seront mis à la charge de la société ATOS INTERNATIONAL, partie ayant vu sa demande rejetée.

Il convient de faire droit à la demande formulée par la société OPCI RIVER OUEST sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 15 000 euros et de rejeter celle formulée par la société ATOS INTERNATIONAL sur ce même fondement.


PAR CES MOTIFS


Statuant par décision contradictoire en matière de loyers commerciaux et en premier ressort,

Fixe le montant du loyer, à compter du 1er août 2022, à la somme de 20 941 507 € par an hors taxes et hors charges ;

Condamne la société ATOS INTERNATIONAL à payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes et notamment les demandes de la société ATOS INTERNATIONAL au titre des intérêts, de leur capitalisation, celle formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mets les dépens à la charge de la société ATOS INTERNATIONAL, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 1er avril 2025,


Le Greffier, Le Président,