Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 1 avril 2025

PREMIERE CHAMBRE

01 Avril 2025

N° RG 23/04762 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NKE3 

Code NAC : 71F 

[I] [C], [N] [B], [Z] [M], 
[K] [H], [L] [R] [O]

C/

S.D.C. JEANNE D’ARC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 1er avril 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe 
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente 
Madame Yuehong CHOU, magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 11 février 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Yuehong CHOU, magistrat à titre temporaire 


--==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [I] [C], né le 02 décembre 1978 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

Madame [N] [B], née le 28 avril 1983 à [Localité 18], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [Z] [M], née le 1er avril 1992 à [Localité 16], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [L] [R] [O], demeurant [Adresse 5]

représentés par Me Antonin PIBAULT, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistés de Me Eléonore NEAU, avocat plaidant au barreau de Paris 


DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [15], sise [Adresse 8], représenté par son syndic la société DMM IMMO immatriculée au RCS de versailles sous le numéro 533 818 910 dont le siège social est sis [Adresse 9]

représenté par Me Grégory BOREL, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Jean FOIRIEN, avocat plaidant au barreau de Paris 

--==o0§0o==--


M. [I] [C], Mme [N] [B], M. [Z] [M], M. [G] [P] et M. [L] [R] [O] sont copropriétaires au sein de la copropriété constituée par l'ensemble immobilier Résidence [14] situé [Adresse 6] et [Adresse 3] sur la commune de [Localité 11].

Soutenant diverses irrégularités, par exploit de commissaire de justice délivré le 8 septembre 2023, M. [I] [C], Mme [N] [B], M. [Z] [M], M. [G] [P] et M. [L] [R] [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence [14] situé [Adresse 6] et [Adresse 3] à Bezons (95580) représenté par son syndic en exercice la SARL DMM ([Adresse 21] [Adresse 13]Arc ci-après) devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir ordonner l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires réunis le 7 juin 2023 et du procès-verbal de ladite assemblée.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, les requérants sollicitent du tribunal de :
- annuler l'assemblée générale du 7 juin 2023,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence [14] situé [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SARL DMM à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment le coût de la présente assignation,
- déclarer conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les requérants seront dispensés de toutes participations à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Au soutien de leurs prétentions fondées sur la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, les requérants exposent :
- que l'assemblée générale s'est tenue sans désigner de secrétaire de séance, la résolution n'a pas été mise au vote,
- que le procès-verbal de l'assemblée générale n'a pas été signé dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée et ni par le secrétaire,
- que le procès-verbal notifié aux copropriétaires ne reflète pas la réalité des débats car les résolutions n°9 et n°10 auraient été modifiés postérieurement à la tenue de l'assemblée générale concernant le montant de la cotisation des fonds des travaux votés (5% au lieu de 10% du budget prévisionnel),
- que la feuille de présence n'était pas annexée à l'acte notifié et que celle versée aux débats n'est pas certifiée par le président et ne comporte pas de signature des membres de bureau,
- que de nombreuses résolutions comportent une erreur sur le nombre de tantièmes ne correspondant pas au total des voix.

Les requérants font valoir que l'ensemble de ces irrégularités sont en violation des exigences formelles des articles 17 et 15 du décret du 17 mars 1965 portant à la substance même du procès-verbal entraînant ainsi l'annulation de l'assemblée générale.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, le [Adresse 19] sollicite du tribunal de :
- débouter M. [I] [C], Mme [N] [B], M. [Z] [M], M. [G] [P] et M. [L] [R] [O] de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner solidairement M. [I] [C], Mme [N] [B], M. [Z] [M], M. [G] [P] et M. [L] [R] [O] à payer au SDC Résidence Jean d'Arc la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose le contexte de la tenue de l'assemblée générale et explique que M. [C], demandeur à l'instance, a exercé la fonction de syndic bénévole et que l'assemblée générale du 7 juin 2023 avait notamment pour objet de le remplacer par un syndic professionnel suite à des contestations de copropriétaires sur sa gestion. Il fait valoir que :
- que M. [C], étant le syndic bénévole, avait assuré la fonction de secrétaire de séance et qu'il a ainsi établi et transmis le procès-verbal de l'assemblée générale le lendemain soit le 8 juin 2023,
- que l'absence de signature du procès-verbal dans un délai de huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale n'entraîne pas la nullité de l'assemblée générale, que les signatures du procès-verbal par le président, le secrétaire et les scrutateurs ont pour objet d'en assurer la force probante et que les requérants n'établissent, ni allèguent l'existence d'un grief,
- que s'agissant de la distorsion entre le projet du procès-verbal et le procès-verbal corrigé sur le montant de la cotisation des fonds de travaux, il expose avoir modifié le montant fixé, selon les débats, à 5% du budget provisionnel, que cela est d'usage et que les requérants n'apportent pas la preuve contraire,
- que s'agissant de l'absence de la feuille de présence, il explique que M. [C] est en possession de cette feuille en original et affirme que ce dernier l'a emporté à l'issue de l'assemblée générale et qu'il verse aux débats une photographie faite de la feuille par un copropriétaire,
- qu'il reconnaît que le procès-verbal comporte effectivement une erreur matérielle sur le nombre de tantièmes correspondant au nombre de votants sur certaines résolutions mais que cette irrégularité formelle n'empêche pas de reconstituer le sens du vote et que les résultats des votes n'ont pas été affectés.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024 et l'affaire plaidée le 11 février 2025, la décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale dans son entier

M. [I] [C], Mme [N] [B], M. [Z] [M], M. [G] [P] et M. [L] [R] [O] invoquent différents moyens qu'il convient d'examiner.

* Sur l'absence de désignation de secrétaire de séance

L'article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose que :"Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale".

L'article 17 du décret dispose quant à lui que : "Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions".

Il est d'usage que le syndic en exercice soit le secrétaire de séance comme le précise l'article 15 du décret du 17 mars 1967 sauf décision contraire de l'assemblée générale. Il n'est donc pas besoin de vote pour désigner un syndic à cette fonction. En outre, il est de jurisprudence constante que l'assemblée générale choisit librement le secrétaire qu'elle désigne et qu'ainsi la désignation d'une personne (le syndic) dont le mandat même expiré, dès lors que la convocation a été faite avant, n'est pas de nature à invalider l'assemblée générale tenue.

En l'espèce il est relevé que M. [C], étant le syndic bénévole, encore en exercice au jour de l'assemblée générale, a été désigné comme secrétaire de séance et qu'il a, par ailleurs, assumé cette fonction puisqu'il a rédigé et transmis le projet de l'assemblée générale le lendemain soit le 8 juin 2023 au nouveau syndic désigné.

En conséquence, ce moyen au soutien de la demande de nullité est inopérant.

* Sur le défaut de signature du procès-verbal de l'assemblée générale dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale

En vertu de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée générale qui est signé à la fin de la séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Il est constant que les dispositions de l'article 17 qui imposent la signature du procès-verbal par le président, le secrétaire et les scrutateurs ont pour objet d'assurer sa force probante, si bien que l'absence de signature n'entraîne pas en soi la nullité de l'assemblée générale.

En l'espèce, le procès-verbal de l'assemblée générale contient la signature du président et des assesseurs mais pas la signature du secrétaire. Toutefois, cette absence de signature n'entraîne pas à elle-seule la nullité de l'assemblée générale. De même, les signatures intervenues plus de huit jours après la tenue de l'assemblée générale ne justifient pas l'annulation de l'assemblée générale.

En conséquence, ce moyen est inopérant.

* Sur l'absence de feuilles de présence

Les requérants indiquent que la feuille de présence ne leur a pas été notifiée avec le procès-verbal de l'assemblée générale.

L'article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que "Le syndic détient les archives du syndicat, […]. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques. Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux […]".

Ce décret précise, dans sa section relative aux assemblées générales de copropriétaires, en son article 14, que "Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965. Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée. La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée. Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et suivants du code civil".

Si la tenue de la feuille de présence est obligatoire, le syndic n'est pas tenu de joindre une copie de ce document aux copies du procès-verbal de la réunion notifiées aux copropriétaires mais seulement d'en délivrer une copie certifiée conforme à la demande de tout copropriétaire conformément aux dispositions de l'article 33 du décret rappelé précédemment.

En l'espèce, le [Adresse 19] explique ne pas détenir l'originale de la feuille de présence et verse aux débats une version photographiée de la feuille de présence dont les requérants ne contestent pas la véracité, de sorte qu'il est justifié de l'établissement de cette feuille de présence.

En outre, les requérants ne justifient pas avoir sollicité du syndic la communication d'une copie de la feuille de présence.

En conséquence, ce moyen doit être rejeté.

* Sur la modification des résolutions postérieurement à la tenue de l'assemblée générale

Les demandeurs soutiennent que la force probante du procès-verbal est anéantie car les résolutions n°9 et n°10 déterminant le montant de la cotisation obligatoire des fond de travaux pour les exercices 2023 et 2024 auraient fait l'objet d'une modification postérieure à la tenue de l'assemblée générale. Ils exposent que le vote serait porté sur un taux de 10 % du montant du budget prévisionnel tandis que le SDC Résidence Jean d'Arc des copropriétaires a indiqué que les copropriétaires auraient voté 5% du budget.

L'article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit une présomption simple de sincérité qui s'attache aux mentions du procès-verbal de l'assemblée générale régulièrement signé par le président néanmoins la force probante peut-être mise en cause devant la production d'une preuve contraire suffisante. Il appartient ainsi au copropriétaire réclamant de démontrer l'inexactitude du compte-rendu des délibérations qui lui ferait grief et de démontrer que le contenu du procès-verbal ne correspond pas à la réalité. Cette preuve pouvant être apportée par tout le moyen.

En l'espèce, les requérants invoquent le projet de procès-verbal qui avait fixé le taux à 10 % du budget. Il est à noter que trois d'entre eux étaient absents lors de l'assemblée générale et ne peuvent ainsi connaître la teneur des débats. Le projet de procès-verbal n'est pas en outre une preuve suffisante dans la mesure où l'assemblée générale a une fonction délibérante et dispose du droit d'amender ce projet et n'est pas une chambre d'enregistrement. A cet égard, le [Adresse 20] verse aux débats deux attestations de copropriétaires confirmant que le taux voté était de 5 % du budget prévisionnel. Les demandeurs ne produisent pour leur part aucun autre élément permettant de corroborer leur allégation.

Il sera ainsi considéré que les requérants ne démontrent pas que la version fixant le taux à 5 % du budget prévisionnel inscrit sur le procès-verbal notifié par le syndic n'est pas conforme à la réalité des délibérations votées, dès lors ce moyen soulevé sera rejeté.

* Sur le calcul des voix 

Aux termes de l'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 : "Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 [...].
La feuille de présence est annexée au procès-verbal".

Quant à l'article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il dispose que l'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraine pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté.

En l'espèce, les résolutions n°9, 10, 11-1, 11-2, 11-3, 12-1, 12-2, 12-3, 12-4, 12-5, 12-6, 12-7, 12-8, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 38 sont rédigés de la manière suivante quant au comptage des voix :
Total : 55 voix, soit 10115 tantièmes sur 10115 soit 100%

Les requérants relèvent que 55 votants représentent 6°483 tantièmes et non 10°115 tantièmes et que ces irrégularités sur les tantièmes constitueraient une cause de nullité de l'assemblée générale.

Le SDC Résidence Jean d'Arc reconnaît que le procès-verbal comporte cette erreur sur la retranscription du nombre de votants. Il indique qu'il s'agit d'une erreur purement matérielle qui n'affecte aucunement les tantièmes affectés à chaque copropriétaire et qui n'a eu aucune conséquence sur le calcul des voix et des majorités lors du vote des résolutions. Il ajoute que les votes des résolutions soumises à la majorité de l'article 24 ont bien été effectués sur la base de 6°483 tantièmes correspondant aux tantièmes présents ou représentés lors de l'assemblée générale alors que les résolutions soumises à la majorité de l'article 25 ont été votées sur la base de 10°115 tantièmes correspondant aux tantièmes de tous les copropriétaires.

En l'espèce, ces erreurs matérielles n'affectent aucunement la régularité des décisions adoptées dans la mesure où le calcul du nombre des votants est exact malgré l'erreur quant aux tantièmes correspondants et où celle-ci n'est pas susceptible d'avoir une quelconque incidence sur le sens de la décision. Il est rappelé que de simples erreurs matérielles et purement formelles ne sont pas susceptibles d'entraîner l'annulation des décisions d'assemblée générale, en conséquence, ce moyen sera rejeté 

En conséquence, aucun motif de nullité de l'assemblée générale querellée ou de son procès-verbal n'est caractérisé et M. [I] [C], Mme [N] [B], M. [Z] [M], M. [G] [P] et M. [L] [R] [O] seront déboutés de leur demande d'annulation de l'assemblée générale.


Sur les autres demandes

Les demandes de condamnation solidaire des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile sollicitées par le [Adresse 19] seront rejetées faute de solidarité entre les requérants conformément à l'article 1310 du code civil.

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [I] [C], Mme [N] [B], M. [Z] [M], M. [G] [P] et M. [L] [R] [O], partie perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance, et ne peuvent bénéficier de la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure prévue à l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations

Tenus aux dépens, M. [I] [C], Mme [N] [B], M. [Z] [M], M. [G] [P] et M. [L] [R] [O] seront condamnés à payer au SDC Résidence Jean d'Arc la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu de limiter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

DEBOUTE M. [I] [C], Mme [N] [B], M. [Z] [M], M. [G] [P] et M. [L] [R] [O] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 7 juin 2023 ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [C], Mme [N] [B], M. [Z] [M], M. [G] [P] et M. [L] [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] situé [Adresse 7] [Adresse 4] [Localité 2] somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [C], Mme [N] [B], M. [Z] [M], M. [G] [P] et M. [L] [R] [O] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 17], le 1er avril 2025.

 Le Greffier, La Présidente,
Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS