Tribunal Judiciaire · Chambre 1 — 1 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE



N° RG 23/02868 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HMFZ 
NAC : 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente
CIVIL - Chambre 1

JUGEMENT DU 1er AVRIL 2025


DEMANDEUR :

S.A.R.L. WB IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne commerciale «CLE EN MAIN»
Immatriculée au RCS d’EVREUX, sous le numéro 500 992 979
Dont le siège social se situe au [Adresse 3]
Représentée par Me Christophe OHANIAN, avocat au barreau de l’EURE, substitué par Me Marie-Ange BEVERAGGI, avocat au barreau de l’EURE



DEFENDEURS :

Monsieur [J] [Y],
demeurant [Adresse 1]

Madame [F] [K] épouse [Y]
demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Thierry BRULARD, avocat au barreau de l’EURE



JUGE UNIQUE : Louise AUBRON-MATHIEU Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Christelle HENRY

DÉBATS :

En audience publique du 04 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 1er avril 2025.


JUGEMENT :

- au fond,
- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
- mis à disposition au greffe
- rédigé par Louise AUBRON-MATHIEU
- signé par Louise AUBRON-MATHIEU, juge placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au tribunal judiciaire d’Evreux et Christelle HENRY, greffier.

N° RG 23/02868 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HMFZ jugement du 1er avril 2025
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [J] [Y] et Mme [F] [K] épouse [Y] (ci-après dénommés « les époux [Y] ») étaient propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] cadastré sections E189 et E351. 

Selon mandat simple de vente en date du 31 janvier 2023, ils ont confié à la SARL WB immobilier exerçant sous le nom commercial « Clé en main », la vente de cet immeuble au prix de 268 000 euros, la rémunération du mandataire étant fixée à 13 400 euros TTC. 

Le 11 mars 2023, Monsieur [L] [B] et Madame [C] [Z] épouse [B] ont formalisé une offre d’achat pour l’immeuble au prix de 260 000 euros n’incluant pas la rémunération du mandataire. L’offre d’achat prévoyait la signature d’un avant-contrat de vente entre les parties au plus tard le 21 mars 2023. 

L’offre d’achat a été signée électroniquement le 11 mars 2023 par les époux [B], et le 12 mars 2023 par les époux [Y]. 

Le 18 mars 2023, les époux [Y] ont vendu à Monsieur [H] [M] et Madame [I] [N] épouse [M] ledit bien immobilier au prix de 270 000 euros et en informaient la SARL WB immobilier par courrier en date du même jour.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 mai 2023, la SARL WB immobilier a mis en demeure les époux [Y] de lui régler la somme de 13 000 euros au titre de ses honoraires dans un délai de huit jours, conformément aux stipulations du mandat de vente. 

En l’absence de réponse de la part des époux [Y], par acte d’huissier en date du 22 août 2023, la SARL WB immobilier a assigné ces derniers devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins qu’ils soient condamnés à lui verser la somme de 13 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de les voir condamnés aux dépens.
La procédure a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état du 4 novembre 2024.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 31 mai 2024, la SARL WB immobilier demande au tribunal de :

Condamner les époux [Y] à lui payer la somme de 13 000 euros à titre d’indemnité pour manquement à leurs obligations contractuelles, avec intérêt au taux légal à compter du 30 mai 2023 ;Débouter les époux [Y] de toutes leurs demandes ;Condamner les époux [Y] à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
N° RG 23/02868 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HMFZ jugement du 1er avril 2025
Condamner les époux [Y] aux dépens.Au visa des articles 1583 et 1231-1 du code civil, la SARL WB immobilier fait valoir que la vente entre les époux [Y] et les époux [B] était parfaite, dans la mesure où les époux [Y] ont accepté l’offre d’achat des époux [B] sans condition. Les époux [Y] s’étaient ainsi engagés à vendre leur bien aux acquéreurs et à régler à leur mandataire la somme de 13 000 euros à titre d’honoraires, en application du mandat de vente. Dès lors, en refusant de régulariser le compromis de vente avec les époux [B], les époux [Y] ont méconnu les obligations contractuelles qui leur incombaient, tant à l’égard des acquéreurs qu’à l’égard de la SARL WB immobilier. En réponse aux moyens invoqués par les défendeurs, la SARL WB immobilier soutient que les époux [Y] ne peuvent faire valoir qu’ils n’avaient reçu aucune nouvelle de l’agence immobilière quant aux suites données à l’offre d’achat dans la mesure où ils reconnaissent eux-mêmes dans leurs conclusions que l’agence immobilière, dans un courriel en date du 14 mars 2023, leur a demandé de lui communiquer leur titre de propriété afin de rédiger le compromis de vente et les a informés du fait que cet acte pourrait être signé le 21 mars 2023. Les époux [Y] ne peuvent reprocher à l’agence immobilière de ne pas avoir préparé le compromis de vente alors même qu’ils versent au débat un courrier électronique daté du 16 mars 2023 les informant que le compromis est prêt à être signé pour le 21 mars 2023. Le fait que l’offre d’achat qui leur a été présentée l’ait été par l’agence « Clé en main » de [Localité 7] et non par l’agence « Clé en main » de [Localité 8] est sans incidence sur la validité du contrat

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 23 août 2024, les époux [Y] demandent au tribunal de :

Débouter la SARL WB immobilier de l’ensemble de ses demandes ;A titre reconventionnel, condamner la SARL WB immobilier à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;Condamner la SARL WB immobilier à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SARL WB immobilier aux dépens.Les époux [Y] font valoir qu’ils n’ont commis aucun manquement, ni aucune faute, tant à l’égard des époux [B], qu’à l’égard de la SARL WB immobilier. Ils exposent qu’ils n’ont plus reçu aucune nouvelle de l’agence immobilière à compter du 16 mars 2023, date à laquelle ils ont été informés que le compromis de vente pourrait être signé le 21 mars 2023. Selon eux, aucun compromis n’a été rédigé par la SARL WB immobilier en temps voulu, alors qu’ils avaient transmis l’ensemble des documents demandés. Ils ajoutent que les époux [B] ont fait l’acquisition d’un autre immeuble situé à [Adresse 4], ce qui démontre qu’ils avaient renoncé à l’acquisition de l’immeuble des époux [Y]. Ces derniers estiment que la signature du compromis n’a pu être réalisée en raison des carences de la SARL WB immobilier. Au soutien de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, ils estiment que la procédure dont ils font l’objet tant de la part de la SARL WB immobilier que de la part des époux [B] est abusive dans la mesure où ils ont remis à l’agence l’ensemble des documents nécessaires à l’établissement du compromis de vente et qu’ils n’ont été à aucun moment convoqués pour régulariser sa signature.

MOTIFS 

Il résulte des articles 1217 et 1224 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut provoquer la résolution du contrat, laquelle résultera d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave appréciée souverainement.
Il résulte des articles 1582 et 1583 du code civil que la vente peut être faite par acte authentique ou sous seing privé et qu’elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
En application des articles 1113, 1114 et 1118 du code civil, la vente est formée dès lors que, à une offre précise et ferme, correspond une acceptation dans les mêmes termes, ces deux éléments devant à la fois se rencontrer et correspondre exactement. L’acceptation peut être expresse ou tacite mais elle doit résulter d’un comportement ou d’une déclaration non équivoque de son auteur. 
Il est également constant que la volonté et la recherche de la commune intention des parties relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond.
Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il résulte du mandat de vente simple conclu entre l’agence « Clé en main » de [Localité 8] de [Localité 5] exploitée par la SARL WB immobilier et les époux [Y] le 31 janvier 2023, portant sur la vente de leur bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] et plus précisément de la section intitulée « prix de vente – honoraires du mandataire » en page 2, que ledit bien devait être présenté au prix de 268 000 euros et que les honoraires de l’agence immobilière s’élevaient à la somme de 13 400 euros.
Il résulte en outre de la section intitulée « conditions générales du mandat » en page 3 que : « le mandant s’engage à exécuter le présent mandat de bonne foi. Il s’engage à vendre les biens à tout acquéreur présenté par le mandataire ou par un mandataire que le mandataire se sera substitué, aux prix, charges et conditions du présent mandant, la vente pouvant être assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt. En cas de manquement à cet engagement, le mandant s’oblige expressément et de manière irrévocable à verser au mandataire une somme égale au montant total, TVA incluse, de la rémunération prévue aux présentes et ce, à titre d’indemnité forfaitaire et définitive ».
Il se déduit de l’analyse des termes du mandat conclu entre les parties que les honoraires du mandataire, fixés à hauteur de 13 400 euros TTC, sont dus par le mandant en cas de manquement à son engagement de vendre le bien objet du mandat à l’acquéreur présenté par le mandataire.
En l’espèce, sur le fondement de ce mandat de vente, l’agence Clé en main exploitée par la SARL WB immobilier a informé les époux [Y] de ce que les époux [B] avaient l’intention d’acquérir leur bien au prix de 260 000 euros, hors frais d’agence.
Il résulte du document intitulé « offre d’achat » versé au débat que le 11 mars 2023, les époux [B] ont déclaré leur intention d’acquérir le bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6], au prix de 260 000 euros, hors frais d’agence, sans recourir à un prêt pour financer cette acquisition. 
L’offre d’achat comporte une section intitulée « nature et description du bien » au sein de laquelle le bien sur lequel porte l’offre d’achat est décrit de façon précise et où sont mentionnées ses références cadastrales.
Il se déduit de l’analyse de ce document le caractère ferme de l’offre d’achat formulée par les époux [B], tant sur la chose que sur le prix.
Il y est en outre précisé que : « l’offre acceptée constitue un accord sur la chose et sur le prix au sens des articles 1583 et 1589 du code de procédure civile. En cas de refus de réitérer la présente, le vendeur pourra être contraint de vendre les biens susvisés par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites ».
Dans la section « signature », il est mentionné qu’en signant électroniquement cette offre : « le vendeur accepte sans réserve de vendre les biens aux prix et conditions contenus dans la présente offre d’achat ».
Or, il n’est pas contesté que le 12 mars 2023, les époux [Y] ont contresigné électroniquement l’offre d’achat formulée par les époux [B], sans y apporter aucune réserve.
Ces derniers se sont ainsi engagés à vendre leur bien au prix et aux conditions prévues par l’offre d’achat formulée par les époux [B].
Un accord sur la chose et sur le prix est dès lors intervenu entre les parties le 12 mars 2023.
En conséquence, en contresignant l’offre ferme et irrévocable formulée par les époux [B] le 12 mars 2023, les époux [Y] ont accepté de vendre leur bien au prix proposé par les époux [B]. 
L’accord sur la chose et sur le prix a ainsi eu pour effet de former une vente parfaite entre les époux [B] et les époux [Y] le 12 mars 2023.
Il doit être relevé que la signature du compromis de vente était prévue dans l’offre d’achat comme devant intervenir au plus tard le 21 mars 2023. 
Il résulte des échanges de courriers électroniques entre les époux [Y] et l’agence immobilière Clé en main exploitée par la SARL WB immobilier que le 14 mars 2023, les époux [Y] étaient informés par Mme [A] [G], directrice de l’agence, de ce que le compromis pourrait être signé le 21 mars 2023. Dans un second courrier électronique daté du 16 mars 2023, Mme [A] [G] confirmait aux époux [Y] que le compromis de vente pourrait être signé le 21 mars 2023 comme convenu.
Or, il résulte des pièces versées au débat que le 18 mars 2023, les époux [Y] informaient l’agence immobilière qu’ils avaient accepté une seconde offre, portant sur le même bien, formulée par d’autres acheteurs, les époux [M], à un prix supérieur à celui proposé par les époux [B], à savoir la somme de 270 000 euros.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 mars 2023, le conseil de l’agence Clé en main rappelait aux époux [Y] leurs obligations contractuelles et leur indiquait qu’ils étaient tenus de signer le compromis de vente avec les époux [B], comme ils s’y étaient engagés. Il leur était rappelé également qu’ils restaient redevables de la somme de 13 000 euros au titre des honoraires d’agence.
En l’absence de réponse de la part des époux [Y], par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 mai 2023, le conseil de l’agence immobilière Clé en main exploitée par la SARL WB immobilier, mettait en demeure ces derniers de lui régler la somme de 13 000 euros au titre de ses honoraires dans un délai de huit jours.
Il résulte de ces éléments que les époux [Y] ont rendu la signature du compromis de vente avec les époux [B] impossible en acceptant l’offre portant sur le même bien formulée par époux [M] le 18 mars 2023, sans attendre la date prévue pour la signature du compromis de vente avec les époux [B] et alors même qu’ils s’étaient engagés à vendre leur bien aux époux [B].
Le moyen selon lequel les époux [Y] n’auraient reçu aucune nouvelle tant des époux [B] que de l’agence immobilière Clé en main exploitée par la SARL WB immobilier, entre la date à laquelle ils ont accepté l’offre d’achat le 12 mars 2023 et la date à laquelle ils ont accepté l’offre d’achat des époux [M] le 18 mars 2023, ce qui signifiait selon eux que les époux [B] avaient renoncé à acquérir le bien immobilier litigieux, est inopérant dans la mesure où le 16 mars 2023, soit cinq jours avant la date prévue pour la signature du compromis, l’agence immobilière en charge du mandat de vente leur a bien confirmé que le compromis de vente était prêt à être signé le 21 mars 2023.
De surcroit, le fait que l’agence immobilière Clé en main n’ait pas transmis de projet de compromis aux époux [Y] entre le 12 mars 2023 et le 18 mars 2023, ne peut être constitutif d’une faute contractuelle imputable à cette dernière, dans la mesure où il restait encore trois jours à l’agence immobilière avant la date de signature prévue, pour rédiger et soumettre aux parties le projet de compromis. Aucune faute contractuelle ne saurait dès lors être reprochée à la SARL WB immobilier.
En revanche, les époux [Y] ont méconnu leurs obligations contractuelles dans le cadre du mandat de vente qui les unissait à la SARL WB immobilier, en choisissant de vendre leur bien immobilier à d’autres acquéreurs que les époux [B] et ce alors même qu’ils s’y étaient engagés en acceptant leur offre le 12 mars 2023.
Par conséquent, conformément aux dispositions prévues par le mandat de vente, les époux [Y] seront condamnés à verser à la SARL WB immobilière la somme de 13 000 euros, à titre d’indemnité pour avoir manqué à leurs obligations contractuelles. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 mai 2023.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts des époux [Y] pour procédure abusive
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
 
A cet égard, l'article 32-1 du code de procédure civile dispose que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés », seules la mauvaise foi ou l’intention de nuire étant susceptibles de caractériser la résistance abusive. L'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute.
En l’espèce, dès lors qu’il est fait droit, même pour partie, aux prétentions de la SARL WB immobilier, leur action en justice ne peut être considérée comme abusive. La SARL WB immobilier n’a commis aucune faute et en tout état de cause, les époux [Y] ne justifient d’aucun préjudice.
En conséquence, la demande indemnitaire des époux [Y] sera rejetée.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [Y], partie perdante au procès, seront condamnés aux dépens de l’instance.


Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

En l’espèce, les époux [Y], partie perdante vis-à-vis de la SARL WB immobilier, seront condamnés à leur payer, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 3 500 euros. 

Perdants et condamnés aux dépens, les époux [Y] seront déboutés de leur demande de ce chef dirigée contre la SARL WB immobilier.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

CONDAMNE M. [J] [Y] et Mme [F] [K] épouse [Y] à verser à la SARL WB immobilier la somme de 13 000 euros, à titre d’indemnité pour avoir manqué à leurs obligations contractuelles découlant du mandat de vente simple conclu entre eux et l’agence immobilière « Clé en main » exploitée par la SARL WB immobilier le 31 janvier 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 mai 2023 ;

REJETTE la demande reconventionnelle de M. [J] [Y] et Mme [F] [K] épouse [Y] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

CONDAMNE M. [J] [Y] et Mme [F] [K] épouse [Y] aux dépens ;

CONDAMNE M. [J] [Y] et Mme [F] [K] épouse [Y] à verser la somme de 3 500 euros à la SARL WB immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [J] [Y] et Mme [F] [K] épouse [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président