Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières — 1 avril 2025

Minute n°25/
DOSSIER N° RG 24/00005 - N° Portalis DB2N-W-B7I-IA4B
Jugement de rejet de vente forcée

Le 
- CE à Me BOUTARD, Me VIRFOLET
- copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 01 AVRIL 2025



ENTRE :


LA BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, 
immatriculée au RCS de Rennes sous le n° 857 500 227
dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par Maître Frédéric BOUTARD, membre de la SCP LALANNE - GODARD - BOUTARD - SIMON - GIBAUD, avocat associé au Barreau du MANS, substitué par Maître Karine DESSEVRE, avocate au barreau du MANS

Créancier poursuivant la vente, 


ET :



LA S.C.I. MDD, 
immatriculée au RCS du Mans sous le n°838 292 340
dont le siège social est situé [Adresse 6]

Représentée par Maître Jean-Luc VIRFOLET, avocat inscrit au Barreau du MANS

Partie saisie



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :Chantal FONTAINE, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution
Greffier : Isabelle BUSSON,

Jugement du 1er AVRIL 2025

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire, signé par Madame FONTAINE et Madame BUSSON. 





RG n°24/00005




EXPOSÉ 

En vertu d’un acte authentique de prêt reçu le 7 mai 2018 par Maître [O], la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST a selon acte d’huissier du 27 octobre 2023 fait délivrer à la S.C.I. MDD un commandement de payer valant saisie immobilière du bien visé dans l’acte, publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 5] 1, le 15 Décembre 2023, volume 2023 S numéro 46, ce, pour avoir paiement sous huitaine à compter de la délivrance dudit commandement de la somme totale de 131 588,74 euros en principal, intérêts et accessoires.

Un procès-verbal de description du bien saisi a été réalisé par Commissaire de justice le 14 novembre 2023.

Par acte du 30 janvier 2024, signifié selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile, la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST a fait assigner la S.C.I. MDD devant le Juge de l’exécution du Mans à l’audience d’orientation du 12 mars 2024 aux fins de, après avoir entendu les parties présentes ou représentées :

 constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est dit à l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution,

 constater que la saisie pratiquée respecte aussi les dispositions des articles L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

 statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

 déterminer les modalités de poursuite de la procédure,

 mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant, en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir,

 en cas de vente forcée, fixer la date d’audience de vente et déterminer les modalités de visites des immeubles, notamment la SCP BOIVIN THOURAULT, commissaires de Justice associés à LE MANS, pour assurer la visite des biens saisis, avec le concours de la force publique si nécessaire,

 en cas de vente amiable autorisée, taxer les frais de poursuite,

 ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

***

Le 1er février 2024, la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST a déposé au greffe du tribunal le cahier des conditions de vente, une copie de l'assignation délivrée au débiteur saisi ainsi qu'un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement de payer valant saisie.

L’affaire a fait l’objet de 5 renvois à la demande de l’une au moins des parties avant d’être retenue à l’audience d’orientation du 4 février 2025.

A cette date, la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, régulièrement représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures signifiées par voie électronique le 25 novembre 2024. Elle demande au Juge de l’Exécution de débouter la S.C.I. MDD de toutes ses demandes, fins et conclusions, de constater qu’elle est titulaire d’une créance liquide et exigible et agit en vertu d’un titre exécutoire, de dire que la déchéance du terme a été régulièrement prononcée, de constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables, de statuer sur les contestations, de fixer sa créance à la somme de 132 293,52 euros au 28 septembre 2023, de fixer les modalités de vente selon les textes applicables respectivement à la vente forcée et à la vente amiable et d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente. 

Elle soutient en substance que les dispositions relatives au contrat d’adhésion invoquées par la S.C.I. MDD pour conclure à l’illicéité de la clause de déchéance du terme et à la nullité subséquente du commandement de payer valant saisie immobilière ne sont pas applicables à l’acte notarié signé par les parties, un acte authentique ne pouvant s’analyser comme un contrat d’adhésion. S’agissant de la mise en demeure préalable, la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST relève avoir appliqué les dispositions contractuelles et plus précisément l’article 11 pages 9 et 10 et avoir mis en demeure la S.C.I. MDD, le 14 décembre 2022, d’avoir à payer les échéances des mois de juin, juillet, août, novembre et décembre 2022 et avoir prononcé la déchéance du terme le 20 mars 2023, faute de régularisation de l’intégralité des échéances, soulignant que la jurisprudence visée par la S.C.I. MDD est applicable aux consommateurs et non à une société. Quant à l’indemnité contractuelle, la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST prétend qu’elle ne saurait être réduite par le Juge s’agissant d’une clause contractuelle faisant la loi des parties et que la S.C.I. MDD ne démontrait pas en quoi cette indemnité d’un montant total de 8 % (5% des sommes dues au titre du capital restant dû, des interêts échus et non versés, des intérêts de retard capitalisés pour une année entière et 3 % sur le montant de sa créance indépendamment des frais taxés ou taxables à la charge de l’emprunteur dans l’hypothèse où la banque serait obligée d’introduire une instance), arguant que les clauses pénales habituelles sont de l’ordre de 10 % et que l’indemnité a vocation à réparer le préjudice subi et de compenser la perte d’intérêts induite par la défaillance de l’emprunteur trois ans après la souscription du prêt.

La S.C.I. MDD, partie saisie, régulièrement représentée, soutient ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 mai 2024, aux termes desquelles elle demande au Juge de l’exécution, à titre principal, d’annuler la déchéance du terme, d’annuler par voie de conséquence le commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 27 octobre 2023, lui donner acte qu’elle est prête à reprendre le remboursement régulier des échéances du prêt et à apurer les échéances en retard sans pénalités et à titre subsidiaire de réduire à 1 euros le montant de la clause pénale prévue par le contrat de prêt. En toute hyptothèse, elle sollicite la condamnation du créancier poursuivant aux dépens. 

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’à la date du prononcé de la déchéance du terme elle avait régularisé les échéances impayées des mois de juin, juillet, août, novembre et décembre 2022 au fur et à mesure de l’abondement du compte, de sorte que le commandement valant saisie immobilière délivré le 27 octobre 2023 et visant des échéances impayées des mois de janvier à mars 2023 l’a été sans mise en demeure préalable. Elle prétend que l’absence de mise en demeure prévue dans le contrat la liant à la banque crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties dans la mesure où cette clause a été introduite dans un contrat d’adhésion et doit donc être réputée non écrite, la qualification de contrat d’adhésion ne pouvant être écartée quand bien même il aurait été conclu entre deux professionnels, la S.C.I. MDD soulignant par ailleurs que l’acte notarié n’a fait que reproduire les conditions générales du prêt rédigées par l’organisme bancaire. S’agissant de l’indemnité contractuelle, elle relève que pour un taux contractuel de 1,76%, l’indemnité représente 7,80% du prêt restant dû, ce qui est manifestement disproportionné.


MOTIFS DE LA DÉCISION


I/ Sur la régularité de la procédure

En application de l'article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions prescrites par les articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l'espèce, la partie saisie a été assignée dans le délai de deux mois à compter de la publication du commandement de payer valant saisie, conformément à l'article R 322-4 du code des procédures civiles d’exécution et le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente et de l'état hypothécaire a été réalisé dans le délai de cinq jours suivant l'assignation, prévu par l'article R 322-10 du même code.

RG n°24/00005

L'état hypothécaire versé aux débats n'a révélé aucun autre créancier inscrit.

La procédure est donc régulière.

II/ Sur les contestations relatives au contrat d’adhésion et au déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

Il convient de rappeler que par acte notarié du 7 mai 2018, la S.C.I. MDD, représentée par Monsieur [B], cavalier et Madame [W], monitrice gérante, agissant tous deux en leur qualité de gérants et seuls associés de la S.C.I. MDD, a souscrit un prêt professionnel N° 08761186 d’un montant de 156 400 euros destiné à financer l’acquisition d’une exploitation agricole et la construction de bâtiments situés lieudit “[Localité 7]” à [Localité 4].

Il s’agit donc d’une société civile constituée exclusivement pour l’achat de la structure nécessaire à l’activité professionnelle des deux seuls et uniques co-gérants et associés.

Aux termes de l’article 1171 du code civil dans sa version applicable au présent litige “Dans un contrat d'adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation.”

Cet article régit le droit commun des contrats qui sanctionne les clauses abusives ne relevant pas des dispositions spéciales du droit de la consommation.

La rédaction de l’article liminaire du code de la consommation a été modifiée d’abord par la loi n° 2017-203 du 21 février 2017, puis par l’article 2 de la loi n° 2024-364 du 22 avril 2024 pour préciser qu’on devait entendre par :

1° consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;
2° non-professionnel : toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles ;
3° professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a par ailleurs considéré que la différence de régime entre les particuliers et les personnes morales non professionnelles ne méconnaissait pas les principes constitutionnels d’égalité devant la loi et d’égalité devant la justice, puisque la différence de traitement critiquée est " fondée sur une différence objective de situation. " ( Cass. 3e civ., 17 févr. 2022, n° 21-19.829, P : JurisData n° 2022-002171 );"

En l’espèce, la S.C.I. MDD a souscrit un emprunt professionnel et a agi à des fins entrant dans le cadre de son activité, à savoir le financement de l’acquisition d’une exploitation agricole et la construction de bâtiments. Elle ne relève donc pas des dispositions spécifiques du code de la consommation mais du droit commun des contrats.

L’article 1110 du code civil définit le contrat d’adhésion comme celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties.

En l’espèce, le prêt accordé à la S.C.I. MDD résulte d’un acte notarié. Il est plus précisément matérialisé en la forme authentique et revêtu de la formule exécutoire ce qui constitue pour la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST un titre exécutoire lui permettant d’exercer des voies d’exécution. Pour autant, les conditions générales et particulières du prêt, notamment celles relatives au remboursement anticipé et à la déchéance du terme n’ont pas été rédigées par le notaire. Elles sont annexées à l’acte, avec la mention en page 11 de l’acte “les annexes font partie intégrante de la minute”. Les conditions particulières et générales ont été établies par l’établissement bancaire (logo bas de page à droite). Elles contiennent des clauses non négociables, déterminées à l’avance par la banque (conditions générales-types), ne laissant place à aucune négociation possible. L’article 11 des conditions générales prévoit au paragraphe “Exigibilité” que “Toules les sommes dues en principal, intérêts echus et non payés, frais et accessoires seront intégralement mis à disposition, le tout si bon lui semble en cas de... non paiement d’une échéance à bonne date”. Cette clause de style crée immanquablement un déséquilibre significatif entre les droits des parties, au détriment de l’emprunteur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Dés lors, il convient de déclarer la clause de déchéance du terme non écrite comme créant un déséquilibre significatif entre les droits des parties, en application des dispositions des articles 1110 et 1171 du code civil, peu important le contexte et les conditions de mise en oeuvre de la clause litigieuse, de sorte que seul le paiement des échéances impayées peut être réclamé à l’exclusion du capital emprunté, faute de déchéance du terme prononcée régulièrement.

Le moyen tiré de la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière tirée de l’illicéité de la clause susvisée ne saurait en revanche prospérer, les nullités étant strictement encadrées par l’article R 332-10 du code des procédures civiles d’exécution.

III/ Sur la créance de la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST 

Il ressort des pièces produites que les conditions des articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont satisfaites puisque la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST est bien titulaire d'un titre exécutoire, à savoir l’acte reçu le 7 mai 2018 par Maître [O], Notaire à [Localité 3], dont il est produit une copie revêtue de la formule exécutoire, contenant un prêt professionnel à hauteur de 156 400 euros, au taux contractuel de 1,76% remboursable en 180 échéances mensuelles de 989,26 euros hors assurance, garanti par une inscription de privilège du prêteur de deniers à hauteur de 85 000 euros en principal et une inscription d'hypothèque conventionnelle à hauteur de 61 000 euros en principal publiées au Service de la Publicité Foncière.

Il ressort des pièces et des écritures des parties qu’à la date où la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST a de manière abusive prononcé la déchéance du terme la S.C.I. MDD avait régularisé presque intégralement les échéances impayées visées par la lettre de mise en demeure qui lui avait été adressée le 14 décembre 2022 puisqu’il ne restait dû qu’une somme de 103,47 euros à devoir sur l’échéance du mois de décembre 2022, et ce alors même que divers frais d’intervention ont été facturés outre des frais de saisie-attribution, sur la même période à hauteur de 992,12 euros (juin à décembre 2022), de sorte qu’à défaut de décompte précis expurgé de tous les frais d’intervention comptabilisés, il apparaît que la S.C.I. MDD avait bien régularisé l’intégralité des arriérés réclamés.

Néanmoins, il n’est pas contesté que la S.C.I. MDD a cessé d’honorer ses engagements à compter du 2 janvier 2023, étant précisé que l’établissement bancaire a d’autorité clôturé le compte bancaire de la S.C.I. MDD, rendant plus difficile toute régularisation ultérieure.

Il est donc dû à la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST une somme totale de 29 032,56 arrêtée à la date du 31 mars 2025 correspondant aux échéances impayées en principal, intérêts et assurance du 2 janvier 2023 au 2 mars 2025.

Au regard du montant des échéances impayées, de la nécessité de préserver l’outil de travail des gérants de l’exploitation, des différentes clauses du contrat qui peuvent se voir qualifiées d’abusives, notamment celle relative au recouvrement d’une indemnité de 3% pour toute intance introduite en justice, du contexte dans lequel la saisie a été diligentée, et au regard du principe de proportionnalité, il convient de rejeter la demande de saisie immobilière initiée par BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST et d’accorder des délais de paiement à la S.C.I. MDD selon les modalités telles que précisées dans le dispositif du présent jugement.





PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort ;

DIT que la procédure de saisie immobilière est régulière en la forme ;

REJETTE le moyen tiré de la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière ;

DIT que les conditions générales et particulières du contrat de prêt annexées à l’acte authentique du 7 mai 2018 constituent un contrat d’adhésion ;

DIT que la clause de déchéance du terme contractuellement prévue crée un déséquilibre significatif entre les droits des parties, au détriment de l’emprunteur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement ;

DÉCLARE, en conséquence, la clause d’exigibilité prévue à l’article 11 des conditions générales du prêt réputée non écrite ;

CONSTATE en conséquence que le contrat a continué de courir et est toujours en cours ;

FIXE la créance de la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, partie poursuivante, à la somme de 29 032,56 arrêtée à la date du 31 mars 2025 correspondant aux échéances impayées en principal, intérêts et assurance du 2 janvier 2023 au 2 mars 2025 ;

REJETTE la vente forcée de l’ensemble immobilier cadastré section ZI n°[Cadastre 1] saisi par la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST sur la S.C.I. MDD ;

AUTORISE la S.C.I. MDD à s’acquitter de sa dette au moyen de 24 mensualités soit 23 mensualités de 500 euros chacune, la dernière du solde restant dû soit la somme de 11 500, SAUF MEILLEUR ACCORD ENTRE LES PARTIES, versements qui devront intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut d'un seul règlement au titre du délai de grâce, DEUX MOIS après une mise en demeure restée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la S.C.I. MDD étant déchue du bénéfice des délais ainsi accordés ;

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés ;

RAPPELLE que le présent jugement devra être notifié par voie de signification comme prévu à l'article R 311-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé le PREMIER AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT